Dự án bị "đứng hình’, doanh nghiệp mòn mỏi mong sớm “chốt” định giá đất

Để giải quyết những vướng mắc này, Dự thảo Nghị định 44 đang lấy ý kiến rộng rãi của Bộ TN-MT sẽ phải hoàn thiện trình Chính phủ trước ngày 25.8 tới. Trong đó, vấn đề được các chuyên gia, doanh nghiệp và người dân quan tâm nhất hiện nay là những quy định mới trong phạm vi áp dụng, cách tính, ước tính tổng doanh thu của thửa đất, khu đất trong trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư tại dự thảo này.

“Nhiều điều kiện oái o ăm ”

Dự thảo Nghị định 44 sửa đổi quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Trong đó, phương pháp thặng dư quy định các ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển.

Theo quy định hiện hành, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Như vậy so với quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, thì phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư tại Dự thảo đã bị thu hẹp.

Đánh giá về những quy định mới trong phương pháp thặng dư, TS.Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng nhiều quy định mới đưa ra gây khó khăn thêm cho quá trình sử dụng phương pháp thặng dư, thậm chí khiến không ai dám vận dụng bởi những điều kiện oái oăm. Theo ông Ánh, những quy định hiện tại về đối tượng sử dụng của phương pháp thặng dư đã rất hợp lý, chúng ta không cần phải “sáng tạo” thêm.

Còn bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM phân tích: “Cơ quan dự thảo đã lắng nghe và tiếp thu ý kiến đóng góp về việc giữ lại phương pháp thặng dư. Tuy nhiên dự thảo vẫn còn một số điểm có thể làm rõ hơn, cải thiện hơn để giúp việc định giá đất bằng phương pháp này được thực hiện phù hợp và hiệu quả. Điều kiện áp dụng cũng như quy định chi tiết về trình tự, nội dung xác định giá đất đối với phương pháp thặng dư vẫn còn một số bất cập”.

Theo bà Giang, phương pháp thặng dư áp dụng phù hợp cho dự án phát triển và tái phát triển, nhằm xác định được giá trị cao nhất và hiệu quả nhất. Hiện nay theo dự thảo phương pháp thặng dư đang được đề xuất áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Như vậy điều kiện này đang “bỏ quên” những dự án tái phát triển hoặc đề xuất thay đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp hơn với thực tiễn trong từng giai đoạn.

Cũng theo bà Giang, trong cách tính ở phương pháp thặng dư, đối với việc xác định tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật (gọi tắt là chi phí hạ tầng), thì căn cứ theo suất vốn đầu tư hoặc định mức đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Đề xuất này gây bất lợi cho những dự án mà chủ đầu tư mong muốn được đầu tư hạ tầng cao cấp hơn, hiện đại hơn với chi phí cao hơn suất vốn đầu tư quy định.

“Ví dụ cụ thể là hiện nay có xu thế đề xuất phát triển các khu đô thị thông minh tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư hạ tầng rất lớn, suất vốn đầu tư của Nhà nước có thể chưa được quy định cụ thể hoặc chưa phản ánh được đầy đủ mức độ hạ tầng kỹ thuật. Như vậy nếu chỉ quyết toán theo suất vốn đầu tư thì không công bằng cho chủ đầu tư. Điều này vô hình chung hạn chế việc phát triển những dự án hay đô thị chất lượng cao”, bà Giang nhấn mạnh.

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã kiến nghị cần bổ sung yếu tố dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà đầu tư cung cấp vào các căn cứ để xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, cao hơn suất đầu tư dự án.

Doanh nghiệp mòn mỏi chờ quy định mới

Đánh giá về tác động của phương pháp thặng dư trong Dự thảo mới, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp bộ môn Luật kinh doanh, chuyên ngành Luật Kinh tế tại Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng phương pháp thặng dư rất quan trọng bởi ảnh hưởng tới tất cả các khâu bồi thường, tái định cư, GPMB. Phương pháp cũng là vấn đề căn cốt nhất để tính thuế của doanh nghiệp. Thuế liên quan đến lợi ích các bên: nhà đầu tư - Nhà nước – kinh tế xã hội địa phương, nên cũng phải tính toán chặt chẽ.

“Tinh thần là việc sửa đổi Nghị định phải tạo ra những điểm nhấn, phải tháo gỡ được khó khăn cho doanh nghiệp và cân đối được lợi ích các bên. Chứ không phải cứ thích là áp dụng. Không thích thì không áp dụng”, bà Nhung khẳng định.

Việc sửa đổi Nghị định đang khiến hàng trăm dự án bị ách tắc, tạo rào cản vô cùng phức tạp cho các địa phương. Doanh nghiệp đang chờ quy định để có căn cứ tính giá đất, địa phương cũng chờ… quy định để định giá đất. Như vậy doanh nghiệp càng thêm khó khăn, nhà nước cũng không thu được ngân sách, dẫn đến lãng phí nguồn lực lớn.

Bà Nhung cũng đặt vấn đề, một khi đưa phương pháp này vào áp dụng cũng phải tính đến những việc phát sinh. Chẳng hạn có những trường hợp doanh nghiệp đã trả tiền đất cho người dân đến 50 năm, trả 1 lần cho cả thời gian thuê rồi thì quyền lợi của họ ra sao, được đảm bảo thế nào khi chính sách mới của Nhà nước đưa ra.

“Mỗi chính sách mới sẽ tác động đến cả tiến trình phát triển của doanh nghiệp. Chính bởi vậy, khi đưa ra những quy định mới chúng ta phải có những điều khoản chuyển tiếp để đảm bảo lợi ích khai thác được từ đất đai và lợi ích nhà đầu tư nữa”, bà Nhung khẳng định.

Theo thống kê từ Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản (BĐS) cho các địa phương, doanh nghiệp (DN), trên cả nước có hơn 1.000 dự án vướng pháp lý. Trong đó, chiếm đa số là ách tắc do không định giá, không tính được tiền sử dụng đất để triển khai dự án.

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết hiện TP có hơn 100 dự án vướng ở khâu tính tiền sử dụng đất, chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng số hơn 300 dự án bị "tắc" hiện nay trên địa bàn TP. Nếu giả định mỗi dự án có tổng mức đầu tư trung bình 2.000 tỉ đồng thì việc 100 dự án chưa thể triển khai có tổng vốn đầu tư khoảng 200.000 tỉ đồng. Chưa kể, 100 dự án không triển khai được thì nhà nước cũng không thu được thuế VAT 10% là 20.000 tỉ đồng. Giả định mỗi dự án đạt lợi nhuận 20%, tức được khoảng 400 tỉ đồng/dự án thì nhà nước có thể không thu được thuế thu nhập DN hàng chục ngàn tỉ đồng. Và tất nhiên, khi dự án không triển khai, nhà nước cũng không thể thu được tiền sử dụng đất “khổng lồ”.

Ngoài ra, thị trường BĐS bị thiếu hụt nguồn cung sản phẩm nhà ở do các dự án bị "đứng hình". Tồn kho dự án cũng là nguyên nhân dẫn đến giá nhà tăng cao, neo cao. Đó là chưa tính đến số tiền rất lớn mà các DN đã bỏ ra mua đất. Số tiền này phần lớn họ phải đi vay ngân hàng, huy động trái phiếu. Nếu tính lãi suất bình quân 10%/năm thì DN thiệt hại vô số.

“Chúng tôi kỳ vọng sớm chốt được vấn đề định giá đất để khơi thông hàng nghìn dự án đang ách tắc hiện nay. Những nội dung trong quy hoạch hiện hành đã phù hợp rồi thì không cần thiết phải điều chỉnh. Việc điều chỉnh cần tôn trọng tính khoa học, thực tiễn, hài hòa, cân bằng lợi ích các bên, tránh việc đưa ra các quy định mới nhưng không thể thực hiện, khiến dự án tiếp tục tắc nghẽn, đẩy doanh nghiệp đến đường cùng và phải từ bỏ dự án...”, lãnh đạo một DN BĐS lớn chia sẻ.