Dự báo bất ngờ về thị trường BĐS công nghiệp trong năm 2022

Năm 2020, Việt Nam đã được các nước trên thế giới ca ngợi bởi những thành tựu trong việc ứng phó nhanh chóng và hiệu quả với đại dịch Covid-19, đồng thời khả năng tránh sự suy giảm của hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, vào năm 2021, Việt Nam, đặc biệt là Tp.HCM và khu vực miền Nam, đã bị dịch bệnh tấn công và phải áp dụng các đợt giãn cách xã hội kéo dài. Bất chấp đại dịch, những chỉ số hoạt động thu thập được trong 9 tháng đầu năm 2021 khả quan hơn so với cùng kỳ năm ngoái, và nhiều xu hướng trong phân khúc BĐS công nghiệp sẽ có cơ hội bứt phá trong năm 2022.

Tổng quan các yếu tố vĩ mô

Về hoạt động thương mại, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu 8 tháng đầu năm 2021 ước tính đạt 428,81 tỷ USD, tăng 27,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, kim ngạch xuất khẩu đạt 212,55 tỷ USD, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Điện thoại và một số linh kiện đạt kim ngạch xuất khẩu cao nhất với 35,7 tỷ USD, chiếm 16,8% tổng kim ngạch xuất khẩu, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Hàng điện tử, máy vi tính và linh kiện đạt 31,3 tỷ USD, tăng 15,8%.

Hiệp định thương mại tự do Liên Minh Châu Âu Việt Nam mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế nói chung. Tính đến 9 tháng đầu năm 2021, có 2.242 dự án từ tất cả trừ một quốc gia thuộc EU đầu tư vào Việt Nam, tăng 164 dự án so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn đầu tư đăng ký là 22,24 tỷ USD, tăng 483 triệu USD so với cùng kỳ năm trước, bất chấp đại dịch.

Việt Nam dẫn đầu thị trường trung tâm dữ liệu Đông Nam Á và được dự báo sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng hằng năm kép (CAGR) là 14,6%, đạt 1,6 tỷ USD vào năm 2025. Điều này được thúc đẩy bởi sự phổ biến ngày càng tăng của các giải pháp dữ liệu lớn, Internet vạn vật và các giải pháp dựa trên đám mây. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật số trở nên cực kỳ quan trọng đối với nền kinh tế toàn cầu và nhu cầu tăng mạnh bởi sự phát triển của video trực tuyến, hội nghị truyền hình, trò chơi trực tuyến và mạng xã hội.

Vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI)

Về tình hình vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) đăng ký mới, lĩnh vực sản xuất và chế tạo đã đạt tổng vốn FDI đăng ký là 11,83 tỷ USD với 402 dự án cấp mới, chiếm 53,42% tổng vốn đầu tư, tăng 16,45% so với cùng kỳ năm ngoái. 83 tỷ USD với 402 dự án cấp mới, chiếm 53,42% tổng vốn đầu tư, tăng 16,45% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các nhà đầu tư lớn tại nước ngoài vẫn lạc quan vào lĩnh vực công nghiệp của Việt Nam. Bất chấp sự sôi nổi trên các phương tiện truyền thông, có rất nhiều số liệu rất khả quan. Ví dụ: Tổng vốn FDI đăng ký trong lĩnh vực sản xuất, chế tạo tăng 16,45% YoY. FDI mới đăng ký trong lĩnh vực sản xuất cũng tăng 16,15%.

Ngoài ra, Quốc hội còn nhấn mạnh rằng kim ngạch thương mại và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) từ các nước Liên minh châu Âu (EU) đã tăng vọt kể từ khi Hiệp định thương mại tự do Liên Minh Châu Âu Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực vào năm ngoái. Tính đến hết 9 tháng đầu năm2021, có 2.242 dự án từ tất cả trừ một quốc gia thuộc EU đầu tư vào

Việt Nam, tăng 164 dự án so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn đầu tư đăng ký là 22,24 tỷ USD, tăng 483 triệu USD so với cùng kỳ năm trước bất chấp đại dịch.

Những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ

Nhìn chung, việc bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài là ưu tiên của Chính phủ vì nguồn vốn nước ngoài là chìa khóa để Việt Nam phục hồi và phát triển kinh tế. Vào tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đến thăm một nhà máy của Samsung, tại đây Thu tướng đã tái khẳng định cam kết của Chính phủ trong việc bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư FDI. Ông cũng đã gặp gỡ và cam kết với các nhà lãnh đạo doanh nghiệp Mỹ rằng những khó khăn đại dịch mang đến cho Việt Nam chỉ là tạm thời.

Bên cạnh kế hoạch mở cửa trở lại đáng khích lệ, sự hỗ trợ tận tình của Chính phủ dành cho các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp trong nước đã trấn an rằng đất nước không chỉ sẽ phục hồi mà còn có khả năng trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết.

Thị trường BĐS công nghiệp 9 tháng đầu năm và các xu hướng có triển vọng bứt phá trong 2022

Về nguồn cung đất công nghiệp, bất chấp đợt bùng phát COVID-19 mới ở Việt Nam, một số khu công nghiệp mới đã được thành lập và các dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu hoạt động. Trong 6 tháng đầu năm 2021, có 25 khu công nghiệp mới được thành lập - tăng 19 khu công nghiệp so với cùng kỳ năm trước. So với năm ngoái, tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp tại một số tỉnh tăng nhưng nhìn chung vẫn ổn định. Do còn nhiều hạn chế trong việc đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định, giá tăng ở mức khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2020. Tuy nhiên, một số tỉnh như Hưng Yên và Bà Rịa-Vũng Tàu có giá thuê tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.

Việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoạt động kinh doanh ra khỏi Trung Quốc như dự kiến 2021. Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022; khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về nguồn cung mới khi các hạn chế được dỡ bỏ.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam

Theo Savills, nhu cầu đối với đất công nghiệp và hậu cần, ngoài kho xưởng xây sẵn, sẽ tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường trong năm tới. Tuy nhiên, xét về mặt xu hướng, nhu cầu về trung tâm dữ liệu và kho lạnh đang tăng cao và đạt được sức hút lớn vào năm 2020 và 2021.

"Trong năm tới, chúng tôi kỳ vọng điều này sẽ tiếp tục diễn ra, vì Việt Nam hiện đang nằm trong tầm ngắm của các dự án có quy mô siêu lớn (hyperscale)", Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định .

Theo chuyên gia này, sự gián đoạn sản xuất tại các nhà máy và khu công nghiệp đã được các phương tiện truyền thông quốc tế đưa tin rộng rãi. Các ngành công nghiệp giá trị thấp đang bắt đầu hình thành ở những nơi khác trong khu vực Đông Nam Á do Việt Nam không còn cung cấp các ưu đãi như cũ, và những ngành này (như dệt may và nội thất) phải vật lộn để tìm nguồn lao động và đất đai có giá cả phải chăng tại Việt Nam. Tuy nhiên, các nhà đầu tư của những ngành công nghiệp có giá trị cao tại nước ngoài vẫn lạc quan về sự tăng trưởng dài hạn của Việt Nam.

Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo chuỗi giá trị nhờ vào tốc độ tăng trưởng ổn định, môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại tự do FTA và việc di dời ra khỏi Trung Quốc. Trong năm 2022 và những năm tiếp theo, một số xu hướng được kỳ vọng sẽ tiếp tục xuất hiện, chẳng hạn như: Ngành công nghiệp 4.0; sản xuất chế tạo thông minh hơn; Hiện đại hóa chuỗi cung ứng; Hình thức Bán – Thuê lại tài sản; Các mô hình KCN mới và quy hoạch tổng thể hiện đại; Trung tâm dữ liệu, và Kho lạnh

"Kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp của Qúy 4 2021 sẽ khả quan hơn so với 3 quý đầu năm. Cùng với kế hoạch mở cửa trở lại, chính phủ luôn đồng hành, hỗ trợ nhiệt tình các nhà đầu tư nước ngoài, hứa hẹn khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp địa phương. Vẽ nên một bức tranh trấn an rằng Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết", ông John kết luận.