Dư luận xôn xao dự án thế chấp ngân hàng, hiểu thế nào cho đúng?

Gần đây, chuyện cầm cố dự án BĐS tại các tổ chức tín dụng đang gây xôn xao dư luận, đặc biệt khi có vụ việc ngân hàng BIDV thông báo siết nợ chung cư The Harmona khiến người dân hoang mang. Nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng những trường hợp như The Harmona, hay chung cư Bảy Hiền Tower mới đây chỉ là “con sâu làm rầu nồi canh”, trong bối cảnh thị trường BĐS đang phát triển ổn định, bền vững.

Không lâu sau đó, một trường hợp khác mà báo chí mới đây phản ánh về “nghi án chung cư cao cấp Dophin Plaza (Hà Nội)” thế chấp ngân hàng, cũng đã khiến dư luận không khỏi bàng hoàng.

Và mới đây nhất là Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM đã công bố danh sách 77 dự án BĐS được chủ đầu tư đem thế chấp tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố tính đến ngày 8/6/2016, theo yêu cầu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng như theo yêu cầu của UBND Tp.HCM trong việc rà soát tình hình thực hiện các dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố.

Việc công bố danh sách trên là điểm hết sức tích cực, nhằm đảm bảo tính minh bạch trên thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng có thể khiến nhiều người dân hiểm nhầm về việc “cầm cố” các dự án tại ngân hàng là xấu, cũng giống với một số trường hợp trước đây.

Trong trường hợp này, có thể hiểu rằng việc thế chấp các dự án BĐS ở ngân hàng là hoạt động bình thường, bởi hiện nay nguồn vốn tín dụng phát triển dự án BĐS ở Việt Nam phần lớn là từ các tổ chức tín dụng.

Ông Cấn Văn Lực, một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng đã từng đưa ra con số, có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.

Theo quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, thì chủ đầu tư khi đầu tư dự án BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Nguồn vốn còn lại, chủ dự án có thể huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác, trong đó có vay vốn từ ngân hàng.

Những quy định này đều được ghi trong giấy chứng nhận đầu tư ở các dự án. Như vậy, có thể thấy các ngân hàng tài trợ vốn cho dự án BĐS là hoạt động kinh doanh bình thường.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Phan Xuân Cần-Chủ tịch Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn chuyển nhượng dự án BĐS, cho rằng hoạt động thế chấp dự án BĐS ở các tổ chức tín dụng là bình thường, kể cả các dự án được mua lại.

Theo ông Cần phân tích, để đầu tư một dự án BĐS, thông thường chủ dự án dùng phần vốn chủ sở hữu của mình để thực hiện các khâu chuẩn bị thủ tục đầu tư (pháp lý), giải phóng mặt bằng (Hà Nội), mua đất (Tp.HCM)…cho tới khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao đất thì giai đoạn này thường các chủ dự án sẽ đem dự án “cầm cố” ngân hàng hoặc huy động những nguồn vốn hợp pháp khác để triển khai đầu tư xây dựng.

“Tuy nhiên, điều cần lưu ý ở đây đó là nguồn vốn ngân hàng cho vay được định giá vào khoảng 70% giá trị lô đất. Ví dụ,lô đất có giá thị trường khoảng 200 tỷ, thì thường định giá chỉ ở mức 140 tỷ, và ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% của 140 tỷ tức là 98 tỷ. Đồng thời, nguồn vốn này phải được các tổ chức tín dụng kiểm soát, dùng vào đúng mục đích phát triển dự án.” Ông Cần nói.

Khi dự án được xây dựng, và sản phẩm đủ điều kiện bán ra thị trường, thì những người mua nhà hình thành trong tương lai (các căn hộ đang xây dựng ở dự án-PV) có nhu cầu vay vốn để trả cho chủ đầu tư có thể vay ngân hàng. Theo ông Cần về bản chất, đây là hình thức nhằm chia nhỏ rủi ro trong một dự án BĐS. Nếu dự án được phát triển thành công, thì chủ đầu tư sẽ có lãi, và ngân hàng cũng có thể thu được lãi từ việc tài trợ vốn cho dự án.

Trong trường hợp, chủ đầu tư đem “cầm cố” những căn hộ đang hình thành trong tương lai ở ngân hàng, thì trước khi bán cho người dân phải được giải chấp.

Như vậy, có thể hiểu rằng việc thế chấp dự án BĐS tại các tổ chức tín dụng là hoạt động kinh doanh một cách bình thường, và đã được quy định khá chặt chẽ tại luật liên quan kinh doanh BĐS cũng như luật tổ chức tín dụng. Hoạt động này thực hiện hiệu quả sẽ góp phần tích cực vào sự phát triển của nền kinh tế.

Tuy nhiên, trong một vài trường hợp nào đó, chủ dự án đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật, cố tình sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải không hiệu quả…dẫn đến nguy cơ phá sản, gây rủi ro cho người dân. Nói như một số chuyên gia địa ốc thì đó là những trường hợp “con sâu bỏ rầu nồi canh” cần bị phát luật trừng trị thích đáng.