Dự thảo Luật Ðất đai sửa đổi có gì mới?

Báo Tiền Phong triển khai loạt bài về Những điểm mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi , đề cập đến những thay đổi quan trọng nhất như đẩy mạnh giao đất qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất, xây dựng bộ công cụ kiểm soát quyền lực của địa phương trong bối cảnh phân cấp, phần quyền mạnh mẽ hơn trước, xây dựng công cụ kinh tế để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Cùng với đó, phản ánh những băn khoăn của địa phương, doanh nghiệp, chuyên gia về những quy định mới này.

Bài 1: Ðấu thầu dự án sử dụng đất, địa phương muốn nới lỏng

Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Dự thảo Luật Ðất đai sửa đổi là chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá nhằm tăng tính công khai minh bạch, tăng thu ngân sách Nhà nước. Một số ít dự án sẽ đấu thầu dự án sử dụng đất nhằm huy động nguồn vốn xã hội. Tuy nhiên nhiều địa phương, doanh nghiệp còn băn khoăn về một số quy định chi tiết của nội dung này.

Quy định tiêu chí đấu thầu khắt khe

Dự thảo Luật quy định 8 trường hợp cụ thể sẽ được giao đất trực tiếp mà không cần đấu giá hay đấu thầu dự án như giao đất không thu tiền, giao đất hoạt động khoáng sản, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, giao đất cho hộ gia đình cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở…

Ngoài 8 trường hợp quy định cụ thể và trường hợp đặc biệt do Thủ tướng quyết định theo điều 63 của dự thảo Luật, tất cả các trường hợp còn lại sẽ thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong số đó, đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng với những dự án có diện tích trên 100ha, có yêu cầu về động lực lan tỏa phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị, đấu thầu dự án ở các khu vực đất chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, phải đáp ứng hiệu quả tổng hợp về sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường. Nhà đầu tư tham gia đấu thầu phải có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất.

Theo TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, thành viên ban soạn thảo, ngoài công cụ đấu giá quyền sử dụng đất, luật lần này đưa vào công cụ đấu thầu quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm huy động được nguồn vốn xã hội, lựa chọn các nhà đầu tư có năng lực để thực hiện các dự án có tính chất điểm nhấn, động lực, nhằm hướng tới thực hiện chính sách của nhà nước là lót ổ đại bàng và thu hút doanh nghiệp lớn vào đầu tư ở Việt Nam.

Nói về chủ trương chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, các chuyên gia cho rằng Nhà nước cần tạo quỹ đất sạch thông qua Quỹ phát triển đất và tổ chức phát triển quỹ đất để đấu giá. Đây là hình thức công khai, minh bạch, để bán tài sản là quyền sử dụng đất, mang nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai. Không chỉ tại Việt Nam, nhiều nước trên thế giới cũng sử dụng đấu giá là công cụ chính trong giao đất.

Việc đấu thầu, bản chất là nhà nước mua dịch vụ nên chọn giá rẻ nhất. Vì vậy, áp dụng với những dự án lớn cần huy động nguồn lực xã hội hóa. Việc quy định đấu giá và đấu thầu dự án có sử dụng đất là phù hợp với điều kiện của Việt Nam hiện nay.

Ðịa phương, doanh nghiệp muốn điều kiện đấu thầu “phù hợp” hơn

Phát biểu tại Hội nghị lấy ý kiến các địa phương phía Bắc về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 8/8, ông Nguyễn Trọng Hài, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lào Cai cho rằng, dự thảo Luật quy định, dự án có quy mô từ 100ha trở xuống thì đấu giá. Ở địa phương việc sử dụng ngân sách nhà nước để thu hồi giải phóng mặt bằng dự án quy mô lớn như thế để đấu giá là rất khó khăn. Dự thảo Luật cũng quy định dự án đấu thầu phải lan tỏa về kinh tế xã hội, đây là điểm trừu tượng, khó định lượng. Ông Hài cho rằng nên cân nhắc quy mô dưới 100ha thì đấu giá.

Ông Bùi Duy Cường, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nêu ý kiến, Hà Nội cũng băn khoăn về quy mô đấu thầu phải trên 100ha và đề nghị giảm quy mô. “Hiện nay, đấu giá trên thực tế rất khó khăn, việc đấu thầu cũng là một nhánh đầu tư để tăng cường sử dụng đất, chúng tôi đề nghị xem xét quy mô 100ha”, ông Cường nói.

Phát biểu tại Hội nghị lấy ý kiến doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai do Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) tổ chức, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, tiêu chí 100 ha có phần duy ý chí và bất khả thi bởi quy mô này là rất lớn, trong khi dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Cần đặc biệt lưu ý rằng Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 ha rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, dễ dẫn đến dự án treo, bỏ hoang hóa đất đai.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, về quy mô nên quy định theo khu vực dự án như khu vực đô thị đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 thì quy mô khác, đô thị loại 4 loại 5 thì quy mô khác, dự án khu vực nội đô và ngoại đô sẽ có quy mô khác. Có như vậy mới phát huy được nguồn lực đất đai một cách triệt để, khuyến khích, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tham gia thực hiện.

Dự án Luật Ðất đai sửa đổi sẽ đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 10/2022 và tháng 5/2023, dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2023.

Trao đổi vấn đề này, TS Nguyễn Đình Thọ cho biết, về quy mô cụ thể, ban soạn thảo sẽ tiếp thu ý kiến và căn cứ vào điều kiện từng địa phương để đưa nội dung cụ thể. Trong trường hợp ý kiến các địa phương thống nhất, nội dung này sẽ được quy định cụ thể tại nghị định, các địa phương căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế xã hội, quỹ đất của mình để quy định cụ thể dự án nào đấu thầu dự án sử dụng đất. Tuy nhiên, theo TS Thọ, quan điểm về đấu thầu là không thay đổi, các dự án đấu thầu sử dụng đất phải đảm bảo điểm nhấn công trình, quy mô dự án, quy mô thu hút đầu tư, tạo lợi ích kinh tế xã hội, môi trường cho đất nước.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân chia sẻ thêm, các quy định về đấu thầu dự án sử dụng đất được thiết kế rất chặt chẽ trong luật nhằm tránh tình trạng các địa phương khi tổ chức đấu thầu chỉ một nhà đầu tư tham gia, cho gia hạn thêm thời gian mời thầu cũng chỉ một nhà thầu đủ điều kiện. Do đó, theo quy định phải chuyển sang chỉ định thầu, dẫn đến thực tế quyết định đấu thầu và quyết định lựa chọn nhà thầu trong cùng một quyết định. Đây là thực tế phổ biến thời gian qua.

(Còn nữa)