Gần 10 năm trước, thị trường bất động sản Việt Nam từng "thoát đáy" ra sao?

Giá bất động sản neo ở đỉnh, cộng hưởng với loạt chính sách điều tiết thị trường như siết tín dụng, siết thuế chuyển nhượng bất động sản… khiến cho lo ngại về sự lặp lại chu kỳ bất động sản sẽ xuất hiện. Song, ở góc độ lạc quan, các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản ở hiện tại diễn biến khác so với kịch bản 2009-2010. Mặc dù giống nhau ở mức giá tăng đỉnh nhưng các nhà đầu tư đã trở nên thông thái hơn. Các chính sách điều tiết của Chính phủ nhịp nhàng và kịp thời.

Thị trường địa ốc chạm đáy 2011-2013

Nhìn lại giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản từng ghi nhận con số "đầy ám ảnh" về thời kỳ chạm đáy. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong chu kỳ đáy của cuộc khủng hoảng bất động sản, tính đến 31/12/2012, số đơn vị kinh doanh thua lỗ là 17.000 doanh nghiệp, tăng hơn 2.000 so với năm 2011. Tổng số doanh nghiệp dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637, trong đó có 2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1%.

(Ảnh minh hoạ).

Kết thúc năm 2012, CBRE Việt Nam đã từng nhận định rằng, thị trường hoàn toàn thuộc về người mua với mức giảm giá mạnh. Đáng chú ý đó là sự quan tâm của người dân chuyển dịch từ thị trường thứ cấp sang thị trường sơ cấp khiến thị trường tiếp tục ghi nhận nấc giá giảm mới. 

Lượng tồn kho là con số được nhắc nhiều nhất trong các báo cáo. Số liệu của CBRE, chỉ tính riêng Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán, nhưng không tìm được người mua.

Màn thoát đáy ngoạn mục

Một loạt giải pháp đưa ra nhằm đưa thị trường bất động sản phục hồi ở thời điểm năm 2013. Cụ thể là gói 30.000 tỷ hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp. Gói cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu được tung ra từ 1/6/2013, có giá trị trong 3 năm, với lãi suất được ấn định là 6%. Bên cạnh gói vay 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp vay mua, thuê nhà, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188 với quy định theo hướng có lợi cho người thu nhập thấp và chủ đầu tư. Động thái này đã đẩy thị trường địa ốc đi lên nhờ lượng giao dịch tích cực từ thị phần này.

Cũng trong năm 2013, Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được thông qua với các vấn đề sửa đổi bổ sung về thu hồi, trưng dụng, quy hoạch sử dụng đất, khung giá đất… 

Một trong lý do giúp thị trường địa ốc thoát đáy là loạt công trình hạ tầng được triển khai mạnh mẽ vào năm 2012, và 2013 như dự án đường trên cao Vĩnh Tuy – Ngã Tư Sở và Mai Dịch – Nam Thăng Long với giá trị lên tới gần 6.000 tỷ đồng; tuyến đường Mỹ Đình - Ba Sao - Bái Đính 4.000 tỷ đồng (Hà Nội), tuyến Metro số 5 trị giá gần 900 triệu Euro (TP.HCM)...

Đến năm 2014, thị trường bất động sản đã ghi nhận tín hiệu phục hồi. Thống kê sơ bộ từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2014 lượng giao dịch thành công tăng gấp 2 lần so với năm ngoái. Cụ thể, tại Hà Nội ước đạt trên 13.000 căn, tại TP.HCM khoảng 9.000 căn. Tồn kho bất động sản đang trên đà giảm mạnh, khoảng 17,6% so với năm ngoái nhưng tổng giá trị vẫn ở mức cao khoảng 77,8 nghìn tỷ. Số lượng căn hộ còn tồn tại Tp.HCM khoảng trên 6.000 căn và tại Hà Nội còn khoảng 2.000 căn.

Thị trường văn phòng ổn định trở lại với số lượng diện tích thuê thực tăng do các công ty mở rộng kinh doanh, tình hình thị trường bán lẻ, khách sạn có nhiều khởi sắc, đặc biệt là giao dịch ở mảng bất động sản nhà ở tăng cao.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao nhất từ 2011 đến nay, hiện đạt khoảng trên 290 nghìn tỷ. Đặc biệt, giá bất động sản đã ổn định, không còn hiện tượng giảm giá như những năm trước. Ở một số dự án nóng ở trung tâm Hà Nội, TPHCM, xuất hiện tình trạng tăng giá tới 10%.

Tín hiệu tích cực từ giao dịch tăng báo hiệu sự ấm lại của thị trường địa ốc. Không chỉ ghi nhận ở phân khúc căn hộ, mà ngay trên thị trường thứ cấp, nếu như trong giai đoạn chạm đáy, nhà đầu tư thứ cấp bán dưới giá gốc thì đến năm 2014, họ đã có thể tạo ra khoản tiền chênh, dù không lớn như thời sốt đất. Tốc độ giảm giá của một số phân khúc có thể còn nhưng đã chậm lại. 

Ở giai đoạn bắt đầu thoát đáy, người mua trên thị trường được nhận định chủ yếu là nhóm khách hàng có nhu cầu mua để dùng. Tệp khách hàng là nhà đầu cơ chưa nhiều. Và bắt đầu từ năm 2014, thị trường bất động sản đã dần phục hồi và bước vào thời kỳ khởi sắc huy hoàng.

Đánh giá về thị trường địa ốc 2022, các chuyên gia cho rằng, giá bất động sản tăng cao, sức mua giảm là tín hiệu thấy rõ nét nhất thị trường đang chững lại. Song, kịch bản rơi vào giai đoạn "đáy" như 10 năm trước là điều khó xảy ra. Nếu xét về tín hiệu là cơ sở cho sự sôi động trở lại thì rõ ràng, lạc quan vào kịch bản địa ốc là điều hoàn toàn khả thi như sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới, các quy phạm pháp pháp luật điều chỉnh, các dự án NOXH được tung ra...