Gặp khó khi "gỡ khó" cho thị trường bất động sản

Từ khó về thủ tục pháp lý

Thực tế cho thấy, thời gian qua, Chính phủ và các bộ ngành liên quan đã liên tục có những động thái hết sức quyết liệt nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản.

Bên cạnh những kết quả đạt được đáng ghi nhận bước đầu thì theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội ngành nghề vẫn còn những tồn tại cố hữu chưa thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Theo thông tin từ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), vừa qua, đơn vị này đã gửi tới UBND TP. HCM văn bản truyền tải 189 kiến nghị của 148 dự án có vướng mắc trên địa bàn thì đến nay các sở, ngành đã giải quyết đối với 43 kiến nghị của 39 dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, thời gian tới Hiệp hội sẽ tiếp tục tập trung tháo gỡ đối với 71 kiến nghị của 48 dự án liên quan đến thủ tục đầu tư xây dựng. Đối với 30 kiến nghị của 30 dự án liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, UBND TP.HCM đã giao Sở TN-MT TP.HCM tiếp tục rà soát, đẩy nhanh tiến độ giải quyết.

Cũng theo ông Châu, hiện nay, tình thế của các doanh nghiệp bất động sản không chỉ tại TP. HCM mà trên cả nước đang hết sức khó khăn, nếu không có những giải pháp hỗ trợ thiết thực thì có thể không ít doanh nghiệp sẽ phải rời bỏ thị trường.

“Dù môi trường kinh doanh có những chuyển biến tích cực hơn, nhưng vẫn chưa thực sự hồi phục rõ ràng. Đến nay doanh nghiệp bất động sản vẫn có nguy cơ đối diện với nhiều rủi ro, thậm chí có thể phá sản do thiếu tính ổn định, khó đoán về chính sách hoặc do hiện tượng áp dụng "hồi tố" đối với một số trường hợp. Trong 2 năm qua, TP.HCM có hơn 150 dự án bị rà soát, thanh tra nhưng vẫn chưa có một kết luận rõ ràng nào, mọi việc vẫn treo lơ lửng”, Chủ tịch HOREA nhận định.

Đến khó về vốn

Bên cạnh những khó khăn liên quan đến thủ tục pháp lý của các dự án, hiện vấn đề lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt hiện nay là vốn trong khi các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự giúp doanh nghiệp có được dòng tiền để hoạt động.

Theo nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hiện nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu DN được ghi nhận trong 7 tháng 2023 với 26.055 tỉ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp cũng đàm phán thành công cùng chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian ổn định sản xuất, kinh doanh, tái cơ cấu lại nợ của doanh nghiệp và cơ bản là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Thực tế cho thấy, theo thống kê sơ bộ của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong tháng 9/2023 lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ đạt đỉnh trong năm 2023, với khoảng 41.000 tỉ đồng. Trong khi đó, danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán đang kéo dài qua từng ngày. Tính đến ngày 24.8 có 67 DN thuộc diện chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Cũng theo nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, những khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là khó khăn về dòng vốn đến nay vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

“Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp không có nhiều tín hiệu khả quan, thì doanh nghiệp còn phải xoay xở bán hàng, đối diện tình trạng nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin và vẫn có tâm lý chờ đợi, chưa "xuống" tiền mua nhà… Vì thế, hầu hết doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động. Nhưng dù Ngân hàng Nhà nước nỗ lực điều chỉnh thông qua các đợt giảm lãi suất, tín dụng ưu đãi... thì doanh nghiệp lẫn ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi nhiều doanh nghiệp muốn vay thì không đủ điều kiện theo quy định còn doanh nghiệp có thể vay thì không dám vay vì làm ăn không có lợi nhuận", TS. Nguyễn Văn Đính nêu nhận định.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng hiện bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng thị trường phụ thuộc vào 2 dòng vốn chính là vốn vay từ ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng. Trong khi Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản khiến doanh nghiệp không thể tiếp cận được thì nguồn vốn từ khách hàng cũng không mấy khả quan. Những yếu tố này đang tác động trực tiếp đến sự an nguy của các doanh nghiệp bất động sản.