Giá bất động sản bắt đầu giảm, thị trường khi nào chạm “đáy”?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản bao trùm thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Nguyên nhân do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, cùng đó, lãi suất ngân hàng liên tục có xu hướng tăng cao khiến nhà đầu tư run tay.

Nhiều chủ nhà, đất dù giảm giá nhưng cũng khó có thể tìm được người mua. Không ít môi giới bất động sản ở nhiều khu vực cũng phải thừa nhận, thị trường đang nhiều người giảm giá bán, nhưng rất hiếm người mua. Theo đó, tại thị trường thứ cấp, mức giảm giá bán đã dao động từ 20 - 30%.

Thực tế, không chỉ ở thị trường thứ cấp mà ngay cả hàng sơ cấp nhiều chủ đầu tư cũng mạnh tay chiết khấu cao nhất lên tới vài chục phần trăm. Đơn cử, một dự án ở TP. Thủ Đức mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Đồng nghĩa, nếu mua một căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng.

Hay một dự án tại Linh Đàm (Hà Nội), tổng chiết khấu có thể lên tới 34 - 35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Hiện tại, giá căn hộ tại dự án này đang dao động từ 33 - 47 triệu đồng. Nếu áp hết ưu đãi, giá chỉ còn khoảng từ 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ có 2 phòng ngủ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý vừa qua, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu tố giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý III cũng đã có dấu hiệu chững lại. Nhằm kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều chủ đầu tư đang phải ngưng triển khai dự án vì thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản của thị trường giảm mạnh thời gian qua khi tiền đổ vào bất động sản đang gặp rất nhiều ngăn trở. Kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng đều bị siết chặt. Huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi khi room tín dụng cho vay bất động sản hạn chế, lãi suất vay lại tăng cao.

Khó khăn bủa vây những tháng cuối năm khiến áp lực lên nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đang ngày càng lớn hơn. Rất có thể, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể “gồng” thêm gánh nặng lãi suất.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, ông Quốc Anh cho rằng, giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại, các chủ đầu tư sẽ tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm. Còn thanh khoản năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường xuất hiện tâm lý quan sát, chờ đợi cơ hội để “bắt đáy”. Song, rất khó xác định đâu là đáy của thị trường bất động sản. Quan trọng nhất là nhà đầu tư phải có tính kỷ luật.

“Khi thị trường đi xuống, chạm đến một điểm nhất định, nhà đầu tư sẽ mua vào, dù cho đó chưa phải là đáy. Tương tự, khi quyết định bán ra, họ cũng thiết lập một mức chốt lời nhất định, kể cả sau đó thị trường tiếp tục đi lên", ông Hiếu nói.

Theo anh Vũ Thanh Tùng, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, do vậy, mức giá sẽ tiếp tục đi xuống. Nguyên nhân từ xu hướng tăng lãi suất chưa có tín hiệu dừng lại.

“Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lâm vào tình trạng ngộp sẽ bắt buộc phải giảm giá để thoát hàng, thanh toán các khoản vay”, anh Tùng nói.