Giá bất động sản năm 2021 tăng hay giảm, nên đầu tư vào đâu?

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân, có một thực tế là người dân có nhiều tiền nhưng tâm lý "chờ" vẫn diễn ra trên thị trường BĐS. Do ảnh hưởng của dịch Covid-19 hành vi "xuống tiền" của người mua chậm hơn trước.

"Tôi nghĩ, năm 2021 là năm có nhiều tín hiệu tốt nhưng cũng là năm nguy hiểm. Thị trường sẽ diễn ra sốt cục bộ ở một số nơi, có hiện tượng giá bị khuếch đại trên thị trường. Sốt sẽ để lại hậu quả cho thị trường BĐS, đẩy mặt bằng giá vượt xa giá trị thực. Một thị trường như vậy được xem bất ổn, NĐT cần cẩn trọng", ông Chánh chia sẻ.

Nói về tín hiệu của thị trường BĐS năm 2021, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, về câu chuyện vĩ mô, lãi suất ngân hàng năm 2021 đang giảm mạnh và việc giảm lãi suất có thể kéo dài trong vài năm tới; đầu tư công đang được nhà nước chú trọng. Ngoài ra, Đại hội Đảng lần thứ 13 cũng vừa kết thúc với nhiều chính sách mới cộng với việc hưởng lợi từ đầu tư công. Các yếu tố này đang thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, tâm lý NĐT vẫn rất thận trọng vì những hiệu ứng của dịch Covid-19.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân

Vị chuyên gia này dành lời khuyên, với thị trường BĐS như hiện nay NĐT cần nghiên cứu kỹ BĐS ở các khía cạnh; rà soát các yếu tố như: Mục đích đầu tư, và tài chính đầu tư. Ở mục đích đầu tư thì NĐT nên xác định vào thị trường thời điểm này với tầm nhìn trung và dài hạn. Còn tài chính thì nên nặng về vốn sẵn có thay vì dùng vốn vay ngân hàng.

Dự báo về thị trường BĐS đầu năm 2021, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, giá BĐS năm 2021 sẽ vẫn đà tăng như năm 2020, không có hiện tượng giảm giá. Năm 2020 là năm thị trường BĐS gặp khó nhưng nhìn chung BĐS lại không rớt giá. Tình hình tương tự vẫn diễn ra trong năm 2021.

Tuy vậy, hiện tượng một số BĐS bị áp lực phải ra hàng ngang giá hoặc thấp hơn để thu dòng tiền do sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ vẫn diễn ra. TS Khương lấy ví dụ, có NĐT mua căn nhà phố cho thuê mặt bằng bán lẻ. Căn nhà giá 15-20 tỉ nhưng họ chỉ có 10 tỉ số còn lại vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. NĐT kì vọng cho thuê tài sản khoảng 80-100 triệu đồng/tháng để bù đắp khoản lãi ngân hàng. Thế nhưng, do dịch bệnh ập đến, NĐT không cho thuê được, trong khi hàng tháng vẫn phải trả gốc – lãi. Với những NĐT này thì áp lực tài chính là có, bắt buộc phải bán tài sản bằng giá hoặc bán lỗ.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

Theo TS Khương, giá BĐS năm 2021 vẫn đà tăng nếu đảm bảo được các yếu tố: Tăng trưởng kinh tế ít nhất bằng năm 2020; lãi suất tiền gửi và huy động như năm 2020; room tín dụng xấp xỉ 20%, tỉ giá hối đoái như 2020 thì bức tranh thị trường BĐS năm 2021 không xấu lắm, vẫn đà tăng trưởng.

"Trong bối cảnh khó khăn, dân có tiền vẫn bung tiền giữ tài sản là BĐS thay vì gửi ngân hàng", TS Khương khẳng định.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, pháp lý dự án nếu khó như năm 2020 thì nguồn cung BĐS năm 2021 vẫn sẽ khan hiếm. Điều này không có nghĩa là BĐS năm 2021 bùng lên giá cao mà khẳng định cho điều để BĐS giảm giá là rất khó.

Nói về kì vọng lợi nhuận của các NĐT trong năm 2021, TS Khương cho rằng, BĐS mỗi năm tăng trung bình từ 15-20% là câu chuyện bình thường, trừ các khu vực nóng về hạ tầng, quy hoạch thì giá BĐS có thể tăng lên 30-40% trong vòng một năm. Chẳng hạn, NĐT mua căn hộ 3 tỉ, 2 năm sau bán 3.3 tỉ đồng; hay mua nhà phố 3 tỉ, 2 năm sau bán 3.5-3.7 tỉ đồng là câu chuyện thực tế.

"Như vậy, kì vọng lợi nhuận của NĐT trên thị trường BĐS năm 2021 vẫn ổn định với điều kiện NĐT không sử dụng đòn bẩy tài chính; bởi vay ngân hàng sẽ làm cho sức ép bán tháo BĐS có thể xảy ra. Tuy nhiên, việc bán tháo tài sản không đại diện cho xu hướng chung của thị trường BĐS năm 2021", TS khẳng định.

Vị chuyên gia Savills cho rằng, mỗi NĐT có kì vọng khác nhau khi tham gia thị trường BĐS. Đối với NĐT lướt sóng vào thị trường thời điểm này rất khó, cần thận trọng. Còn NĐT dài hạn có tiền mặt thì vẫn đang tìm cơ hội tốt ở các sản phẩm BĐS trên thị trường. Theo TS Khương, NĐT có sẵn tiền mặt luôn muốn chuyển tiền mặt sang BĐS để an toàn, đặc biệt với các dự án vị trí tốt, mua để có thể khai thác cho thuê được…

"Tôi khuyên các NĐT nếu vào thị trường lúc này nên hạn chế dùng đòn bẩy tài chính. Nên bỏ tiền vào các tài sản có tính thanh khoản cao, đáp ứng nhu cầu của đa số người dân. Thị trường BĐS năm 2021 có những điểm sáng nhưng chưa phải là thị trường thực sự khởi sắc, nên NĐT cần thận trong", TS Khương đưa lời khuyên.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, năm 2020, thị trường BĐS có nhiều sự xáo trộn, suy giảm.Tuy nhiên, năm 2021, thị trường BĐS có những tín hiệu tốt để phục hồi như có thêm nhiều nguồn cung mới, sức mua tăng do kỳ vọng tăng trưởng kinh tế của Chính phủ là 6,5%.

Ngoài ra, một số công trình hạ tầng giao thông đang được Nhà nước tăng cường đầu tư. Các thủ tục pháp lý, chính sách cũng đang được thay đổi, hoàn thiện. Lãi suất ngân hàng cũng đang giảm mạnh. Những yếu tố này đang hỗ trợ tốt hơn cho thị trường BĐS nói chung và các nhà đầu tư nói riêng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam

Tuy vậy, theo ông Hoàng, đây không phải là thị trường dành cho các NĐT lướt sóng mà NĐT nên lựa chon xu hướng đầu tư dài hạn từ 2-3 năm trở lên. Những sản phẩm đất nền hay căn hộ có giá từ 2 - 2,5 tỉ đồng vẫn là những sản phẩm được NĐT lựa chọn nhiều trong thời gian qua và giai đoạn tiếp theo. Bởi, dù là để đầu tư hay để ở thì những sản phẩm BĐS có giá vừa túi tiền vẫn có thanh khoản tốt.