Giá căn hộ tại Tokyo và Osaka tăng mạnh nhất thế giới

Dữ liệu do Viện nghiên cứu bất động sản Nhật Bản (JREI) công bố ngày 30/5 cho thấy, giá tại hai thành phố này đã tăng 1,5% trong sáu tháng tính đến tháng 4, cao hơn mức tăng ở các thị trường như Singapore (tăng 1,3%) và New York (tăng 0,3%). Đây là lần đầu tiên hai thành phố của Nhật Bản cùng nhau đứng đầu bảng xếp hạng kể từ khi khảo sát này bắt đầu vào năm 2010.

Một trong những yếu tố dẫn đến sự tăng giá này là chi phí cho đất đai, nhân công và các vật liệu như bê tông tăng cao. Giám đốc điều hành của một công ty phát triển bất động sản cho biết chi phí xây dựng một căn hộ đã tăng 20-30%, và giá căn hộ cũng tăng theo.

Nguồn cung hạn chế cũng là một vấn đề, khi nhà ở mới ở các vị trí đắc địa trở nên khan hiếm hơn do diện tích đất dành cho phát triển bất động sản bị thu hẹp. Viện Kinh tế Bất động sản cho biết, tổng cộng 11.909 căn hộ chung cư mới đã được đưa ra thị trường tại 23 phường trung tâm của Tokyo vào năm ngoái, chỉ bằng khoảng 40% con số cách đây 10 năm.

Bên cạnh đó, ông Takashi Ueda, Chủ tịch công ty phát triển bất động sản Mitsui Fudosan, cho biết hiệu ứng giàu có từ sự khởi sắc của thị trường chứng khoán đã làm tăng ngân sách của người mua.

Ngoài ra, dòng tiền nước ngoài đổ vào thị trường đã góp phần làm giá tăng. Dữ liệu từ công ty Jones Lang LaSalle cho thấy, đầu tư bất động sản từ nước ngoài vào Nhật Bản đã tăng từ 45,1 tỷ yen (khoảng 290 triệu USD) trong quý IV năm ngoái lên 177,3 tỷ yen trong quý I năm nay. Mặc dù số vốn này chủ yếu đến từ các nhà đầu tư tổ chức, nhưng nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư cá nhân cũng có xu hướng tăng.

Theo List Sotheby's International Realty, những người mua nước ngoài giàu có và các nhà đầu tư bất động sản thường ưa chuộng các căn hộ cao cấp ở các khu vực như các quận trung tâm Minato hoặc Shibuya của Tokyo.

Ông Mugi Fukushima, quản lý chi nhánh tại List, cho biết đồng yen suy yếu cũng đang tạo động lực cho thị trường căn hộ vì nó khiến các bất động sản trở nên rẻ hơn với người mua nước ngoài. Đồng yen đã suy yếu từ mức khoảng 141 yen đổi 1 USD vào cuối năm ngoái còn khoảng 157 yen đổi 1 USD hiện nay, tương đương với mức giảm giá khoảng 10% cho người mua nước ngoài.

Giá cả có thể trở thành rào cản lớn hơn đối với người mua nếu tiếp tục tăng

Giá căn hộ tăng mạnh như vậy phần lớn là do mức giá bình thường ở Tokyo và Osaka thấp hơn so với các thị trường lớn khác, điều mà nhiều nhà quan sát cho rằng sẽ khiến giá nhà còn nhiều dư địa để tăng hơn nữa. Cuộc khảo sát của JREI đã so sánh giá căn hộ cao cấp ở các thị trường khác nhau bằng đồng yen, lấy quận Moto-Azabu thuộc khu vực Minato của Tokyo làm mức cơ sở 100. Mức giá ở Hong Kong (Trung Quốc) và London đắt hơn gấp đôi, lần lượt là 268,2 và 207,5, trong khi Osaka đứng ở mức 68,2.

Tuy nhiên, giá cả có thể trở thành rào cản lớn hơn đối với người mua nếu tiếp tục tăng. Viện nghiên cứu NLI cho biết, giá trung bình của một căn hộ mới ở Tokyo gấp 9,7 lần thu nhập hộ gia đình trung bình ở thành phố này vào năm ngoái, tăng từ mức 7,3 lần vào năm 2013. Mức giá này khiến cho việc mua nhà trở nên khó khăn với ngân sách hộ gia đình trung bình. Chính vì thế, những người không đủ tiền mua nhà sẽ chuyển sang đi thuê, từ đó đẫn đến sự vững chắc của thị trường cho thuê bất động sản.

Tác động của việc tăng lãi suất vẫn chưa ghi nhận. Lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm của Nhật Bản đã chạm mức cao nhất trong 13 năm là 1,1% vào ngày 30/5, qua đó củng cố các dự đoán rằng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà có lãi suất cố định sẽ tăng lên. Chuyên gia Takeshi Ide tại công ty nghiên cứu Tokyo Kantei nhận định lãi suất vay thế chấp tăng có thể khiến người mua ngần ngại vay nợ mới, từ đó làm giảm nhu cầu mua nhà.