Giải pháp mới về vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Kể từ 1998, thị trường BĐS Việt Nam phát triển với tốc độ khá mạnh, nhưng kèm với những rủi ro rơi vào mất thanh khoản do lượng cung vốn quá yếu. Lượng vốn chủ sở hữu của các nhà đầu tư BĐS ở Việt Nam quá yếu, vốn đầu tư phát triển phải dựa vào nguồn tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, và vốn từ người mua BĐS hình thành trong tương lai. Nguồn vốn từ tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu có tỷ suất vốn vay khá cao, không có lợi cho đầu tư phát triển. Thời gian sau Covid-19, nguồn vốn từ người mua BĐS hình thành trong tương lai cũng giảm mạnh do các dự án đầu tư không phê duyệt được vì mức độ xung đột pháp luật khá cao giữa các Luật có liên quan đến đầu tư phát triển BĐS.

Tìm nguồn vốn mới cho các dự án đầu tư phát triển, đảm bảo những mục tiêu mới của phát triển là vấn đề lớn đã được đặt ra.

Từ năm 1996, Chính phủ đã có chủ trương thí điểm việc sử dụng nguồn tín dụng của các tổ chức tín dụng nước ngoài thông qua cơ chế thế chấp bằng BĐS tại Việt Nam. Nhiệm vụ thí điểm này được Thủ tướng Chính phủ giao cho Tổng cục Địa chính và Ngân hàng Nhà nước phối hợp thực hiện. Do tính chất thí điểm trong hoàn cảnh khung pháp luật chưa được hình thành là bất khả thi. Vì vậy, các dự án thí điểm đặt ra nhưng không được triển khai.

Lúc khó khăn về vốn đầu tư như hiện nay, có thể nghĩ đến khả năng vay vốn đầu tư thông qua cơ chế thế chấp BĐS ở Việt Nam tại các tổ chức tài chính, tín dụng quốc tế có tiềm lực tài chính mạnh. Việc sử dụng BĐS ở Việt Nam làm tài sản thế chấp để huy động vốn từ nước ngoài là một giải pháp vốn hoá đất đai quan trọng, đã được áp dụng ở các nước trên thế giới mà Việt Nam có thể cân nhắc áp dụng.

Cơ chế thế chấp này cũng đã được Tổ chức Tài chính Quốc tế IFC nghiên cứu so sánh tại 8 quốc gia ở châu Á bao gồm 6 nước ASEAN (Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Singapore, Myanmar, Campuchia), Trung Quốc và Hàn Quốc. Các nước này cũng đã cho phép thế chấp BĐS tại các tổ chức tài chính quốc tế với nhiều cơ chế kiểm soát khác nhau để đảm bảo an toàn trong bảo vệ đất đai quốc gia.

Điều quan trọng nhất là việc thực hiện thế chấp phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc của pháp luật Việt Nam, không gây xáo trộn trong hệ thống pháp luật hiện hành. Việc giải quyết các tài sản thế chấp khi không trả được nợ có thể là trực tiếp hoặc gián tiếp theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.

Trong phương án trực tiếp, có thể cho phép doanh nghiệp thế chấp trực tiếp BĐS tại bên cho vay quốc tế đi kèm với những hạn chế nhất định trong việc xử lý tài sản bảo đảm và loại đất được phép thế chấp nhằm giảm tối thiểu rủi ro có thể xảy ra khi phát sinh trường hợp không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp. Cụ thể, bên cho vay quốc tế không được phép nhận thế chấp quyền sử dụng đất của một số loại đất nhất định (ví dụ như đất nằm trong khu vực nhạy cảm về quốc phòng, an ninh quốc gia) và không được sở hữu, chiếm giữ tài sản thế chấp. Khi xử lý tài sản thế chấp, chỉ được nhận giá trị BĐS thế chấp sau khi chuyển nhượng BĐS đó trên thị trường cho các thực thể trong nước được phép theo quy định của luật pháp của Việt Nam.

Trong phương án gián tiếp, để không có khác biệt gì với chính sách thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền hiện hành, các tổ chức tài chính quốc tế có thể chỉ định một tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý cho mình để nhận và xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật Việt Nam khi doanh nghiệp vay tiền không trả được nợ. Cơ chế thế chấp thông qua đại lý nhận tài sản bảo đảm là tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn của tổ chức tài chính nước ngoài hoàn toàn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, thực thể nước ngoài không được phép sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam, mà chỉ được nhận giá trị tài sản bảo đảm do tổ chức tín dụng làm đại lý xử lý theo pháp luật Việt Nam. Việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do các tổ chức tín dụng trong nước thực hiện vẫn phải tuân thủ theo Luật các tổ chức tín dụng, và các quy định pháp luật khác liên quan của Việt Nam như pháp luật về đất đai, pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, tương tự như các khoản vay trong nước.

Chính sách thế chấp như vậy hoàn toàn tương đương với chính sách bán nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài mua, và khi hết thời hạn hoặc khi không cần sử dụng thì nhà ở đó được bán cho người có quyền được mua nhà ở tại Việt Nam (theo pháp luật nhà ở của Việt Nam).

Quản trị rủi ro ra sao?

Rủi ro lớn nhất của cơ chế này là bên cho vay nước ngoài sẽ mua lại hoặc chiếm hữu tài sản bảo đảm là BĐS khi bên nợ không thể trả nợ và tài sản bảo đảm bị xử lý thuộc quyền quyết định của bên cho vay. Rủi ro này hoàn toàn có thể loại bỏ khi tổ chức cho vay nước ngoài phải có tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý để nhận, quản lý và xử lý tài sản bảo đảm khi bên nợ không trả được nợ. Cơ chế thế chấp này hoàn toàn giống các khoản vay trong nước và tuân thủ pháp luật Việt Nam.

Các rủi ro khác như BĐS thế chấp nằm trong các khu vực nhạy cảm, hay vay nợ vượt mức, hoặc khiến thị trường ngoại hối khó quản lý hơn đều có thể được kiểm soát hiệu quả thông qua các công cụ quản trị rủi ro đã có sẵn và đang được các cơ quan nhà nước sử dụng. Ví dụ, Việt Nam đã có các quy định về kiểm soát vay nợ nước ngoài đối với khối doanh nghiệp và tổ chức tín dụng rất chặt chẽ, theo đó định kỳ Chính phủ ra quy định hạn mức vay thương mại nước ngoài của các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng theo phương thức tự vay, tự trả, không được Chính phủ bảo lãnh, trong một khoảng thời gian nhất định.

Trong hoàn cảnh thiếu vốn của các doanh nghiệp hiện nay, chính sách mở rộng quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền là cần thiết, miễn bảo đảm an toàn về thực thi các chính sách đất đai của Việt Nam và bảo đảm quản lý tốt thị trường vốn tín dụng và thị trường tiền tệ Việt Nam. Đây cũng là vấn đề cần được xem xét thêm trong việc sửa đổi, bổ sung vào dự án Luật Đất đai và Luật Nhà ở tới đây.