GS. Đặng Hùng Võ: Cơ chế 'góp đất' đối với dự án cần quy định trong luật

GS.TS Đặng Hùng Võ

38 bài viết

• Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây
  Tại: GS Đặng Hùng Võ: “Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước”

Quy định cụ thể về cơ chế "góp đất" để người dân đồng thuận

Tại Tọa đàm khoa học " Kinh nghiệm về thể chế hóa cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai " mới đây, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, tại nước ta cơ chế “Điều chỉnh lại đất đai” đã được thực hiện trong “dồn điền, đổi thửa” đối với đất nông nghiệp từ năm 1994. Cơ chế “Góp đất và điều chỉnh lại đất đai” đã được thực hiện trong Chương trình xây dựng nông thôn mới từ 2008.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trình lên Quốc hội cần quy định 1 Điều về "góp đất", điều chỉnh đất và giao Chính phủ quy định cụ thể.

Tại các đô thị, cơ chế “góp đất” để mở rộng các ngõ nhỏ, ngách nhỏ đã được nhiều nơi thực hiện. Bên cạnh đó, tại các nhà chung cư cũ nát, cơ chế “Điều chỉnh lại căn hộ” trong cải tạo nhà chung cư đã được đặt ra từ 2004 với điều kiện phải 100% ý kiến đồng thuận nhưng thực hiện mới chỉ được 1% ở Hà Nội.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, về điều kiện ứng dụng nước ta có tốc độ đô thị hóa cao, dân số đô thị tăng trung bình 4%/năm. Nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị tăng cao. Tuy nhiên, việc thu hồi đất gặp nhiều khó khăn (chi phí cao, thiếu tài chính, không công bằng, khiếu kiện nhiều và kéo dài…).

Bên cạnh đó, cơ chế nhà nước và nhân dân cùng làm giúp giảm sức ép tài chính, tăng ổn định xã hội/sự tham gia của người dân. Theo GS. Đặng Hùng Võ đã có một số dự án trong nước có yếu tố tương tự như dồn điền đổi thửa, góp đất tự nguyện, xây dựng lại các chung cư…

Để cơ chế "góp đất", điều chỉnh lại đất đai hiệu quả, GS. Đặng Hùng Võ cũng đặt ra những vấn đề quan trọng như, sự đồng thuận cộng đồng, theo đó chỉ cần đồng thuận của đa số thành viên cộng đồng (khoảng 70%, 80%,…).

Khi lập phương án góp đất/điều chỉnh đất cần thuê tư vấn có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nhằm dễ tạo được đồng thuận cộng đồng, phù hợp quy hoạch và khả thi.

Đồng thời, phải tìm giải pháp đối với những thửa đất quá hẹp, những thửa đất chưa được công nhận quyền sử dụng, những thửa đất thuộc công sản, v.v…

Ngoài ra, cần có biện pháp xử lý đối với nhóm người không đồng thuận với phương án góp đất/điều chỉnh đất đai. Cũng như cách thức hoàn tất thủ tục pháp lý về đất đai sau tái điều chỉnh.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, tại Nghị quyết 18-NQ/TW đã có nội dung áp dụng cơ chế góp đất/điều chỉnh đất đai để phát triển, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trình lên Quốc hội cần quy định 1 Điều về góp đất, điều chỉnh đất và giao chính phủ quy định cụ thể.

95% người dân chưa hiểu cơ chế “góp đất”

Trước đó, chia sẻ về cơ chế “góp đất”, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng có đến 95% người dân Việt Nam chưa hiểu thế nào là “góp đất”, chưa hiểu cơ chế “góp đất” điều chỉnh Luật Đất đai.

Cơ chế “góp đất”, điều chỉnh lại đất là yếu tố rất mới của Nghị Quyết 18, lấy đất tại chỗ để phát triển khu dân cư, khu đô thị nông thôn.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, cơ chế “góp đất” thực ra là cơ chế chuyển dịch đất đai, ví dụ ở một địa phương muốn xây dựng khu đô thị mới hoặc khu dân cư nông thôn mà khu đó vốn là đất nông nghiệp; hoặc địa phương đó có khu cư dân rồi nhưng nó đã cũ nay muốn nâng cấp chỉnh trang khang trang hơn. Việc góp đất là thể hiện sự tôn trọng người có đất ở đây.

Người có đất sẽ có một suất đất trong khu đô thị hoặc khu dân cư này. Song thay bằng việc mua thì sẽ góp đất tương ứng, vì khi đầu tư xây khu dân cư hay khu đô thị thì rõ ràng giá đất ở đây sẽ tăng nhiều lần nên việc chuyển đổi sẽ được tính tương ứng.

GS. Đặng Hùng ví dụ, thay bằng trả tiền đền bù như chúng ta đang làm thì một sào đất nông nghiệp của người dân trong diện có thể được đổi thành 36m2 đất trong khu đô thị. Phần đất dôi dư mà người dân góp – chuyển đổi vào này sẽ dùng sử dụng chung cho các công trình hạ tầng hoặc Nhà nước, chủ đầu tư có thể bán để lấy tiền xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị nông thôn này. Đó gọi là góp đất. Đây là cơ chế tạo tính năng động, chủ động cho phát triển, chỉnh trang Khu đô thị, Khu dân cư nông thôn. Là yếu tố rất mới của Nghị Quyết, lấy đất tại chỗ để phát triển khu dân cư, khu đô thị nông thôn.

Tránh tình trạng manh mún về đất đai

Tại Tọa đàm, GS.TS Phang Sock Yong – Chủ tịch Hội giáo sư kinh tế, Trường Đại học Quản lý Singapore cho biết, cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh đất đai được sử dụng phổ biến ở các nước Đông Á như Nhật Bản, Hàn Quốc…

Theo đó, các nước này cho phép tập hợp và lên quy hoạch các khu đất sở hữu tư nhân ở các khu phố, đồng thời có được hạ tầng tốt hơn, dịch vụ tốt hơn trên khu đó. Người thực thi/nhà phát triển tập hợp các lô đất sở hữu tư trong một khu vực nhất định và lập quy hoạch sử dụng đất cho cả khu vực trong đó xác định khoảng đất cho hạ tầng công cộng và dịch vụ và các không gian mở; lập đề nghị cấp phép gửi các cơ quan chức năng;

Vào cuối quy trình, người thực thi/nhà phát triển hoàn trả cho mỗi người sở hữu đất trước đó một phần đất tương ứng với lô đất ban đầu nhỏ hơn (ví dụ 50-60% diện tích của lô ban đầu) – trừ trường hợp lô đất mới có giá trị lớn hơn vì đã thuộc diện khu đất có dịch vụ đi kèm và được giữ lại một số ô chiến lược và được bán hoặc đấu giá ở mức giá thị trường để thu hồi vốn đầu tư vào hạ tầng và dịch vụ.

Đây cũng là công cụ hữu hiệu trong các dự án tái thiết đô thị có liên quan đến sở hữu tư và tình trạng manh mún về đất đai.