GS Đặng Hùng Võ: Đánh thuế 0,2% với đất bỏ hoang, người ôm đất chờ tăng giá vẫn hưởng lợi lớn

Giá đất tăng 20% mỗi năm, thuế 0,2% chưa đủ sức răn đe

Mới đây, lần đầu tiên khái niệm "đất bỏ hoang" được đưa vào dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và luật Thuế thu nhập cá nhân.

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 0,2% và không áp dụng hạn mức với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Trao đổi về vấn đề này trong talkshow "Đất bỏ hoang, biệt thự bỏ trống: GS. Đặng Hùng Võ đề xuất gì?" do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết những dự án đã hoàn thành nhưng bất động sản vẫn bị bỏ không chỉ là một hiện tượng. Còn có trường hợp nhiều người dân bỏ tiền mua đất, mua bất động sản, tức mua quyền sử dụng đất, rồi để đấy mà không làm gì cả. Đây là hiện tượng thứ hai trên thị trường bất động sản hiện nay.

Tình trạng này dẫn đến việc dòng tiền bị chôn vào đất đai và bất động sản, nằm im chờ tăng giá để bán kiếm lời. Như vậy, nguồn vốn xã hội tập trung quá nhiều vào thị trường bất động sản nhưng không tạo ra lợi ích cho đất nước và xã hội.

Ông Võ cho biết thị trường bất động sản hiện nay đang rơi vào tình trạng giá liên tục tăng, trong khi thanh khoản ngày càng giảm. Nói cách khác, giá tăng nhưng bản thân bất động sản không có gì thay đổi: không được đầu tư thêm, sửa sang hay tạo ra giá trị mới để làm cơ sở tăng giá.

Điều đó có nghĩa là giá trị ảo ngày càng tích tụ trong bất động sản. Khi giá ảo hình thành, đây là một trong những nguyên nhân gây ra lạm phát. Những hiện tượng này đã xảy ra ở nhiều quốc gia, đặc biệt tại châu Á. Nhật Bản, Trung Quốc, Thái Lan đều từng trải qua những vấn đề liên quan đến bất động sản. Đây là câu chuyện rất quan trọng ở khu vực Đông Á và Đông Nam Á.

GS. Đặng Hùng Võ cho biết, khi đặt vấn đề sửa đổi các luật thuế liên quan đến đất đai, cần xem xét hai nội dung: thế nào là đất bỏ hoang và tỷ suất thuế bao nhiêu là phù hợp. Câu hỏi hiện nay tập trung vào mức thuế 0,2% đang được đưa ra thảo luận: mức này đã đủ để buộc người sử dụng đất bỏ hoang phải đưa đất vào sử dụng hay chưa?

Theo ông Võ, cần nhìn vào mức tăng giá bất động sản. Từ năm 2014 đến năm 2024, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đã có sự thay đổi đáng kể. Năm 2014, giá khoảng 11 triệu đồng/m², đến năm 2024 đã tăng lên 33 triệu đồng/m². Như vậy, trong vòng 10 năm, giá đã tăng 300%.

Trong khi đó, nếu đánh thuế 0,2% trên giá trị bất động sản theo bảng giá đất của Nhà nước, mức thuế thực tế sẽ thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Bảng giá đất của Nhà nước hiện chỉ tương đương khoảng 50% giá thị trường. Vì vậy, nếu tính thuế theo bảng giá này, tỷ suất thuế quy đổi trên giá thị trường chỉ còn khoảng 0,1%.

“Với mức tăng giá 300% trong 10 năm, nếu tính phần tăng thêm là 200% trong giai đoạn này, bình quân giá trị bất động sản tăng khoảng 20% mỗi năm. Trong khi đó, mức thuế chỉ là 0,2% nếu tính theo giá trị được áp dụng. Mức thuế này gần như không có tác dụng đáng kể trong việc hạn chế tình trạng găm giữ đất chờ tăng giá. Như vậy, người dân vẫn tiếp tục đưa vốn vào thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất. Mức thuế 0,2% nếu tính theo bảng giá đất của Nhà nước thực chất chỉ tương đương khoảng 0,1% giá thị trường, không giải quyết được vấn đề nóng hiện nay của thị trường bất động sản. Những người muốn dồn tiền vào đất, chờ tăng giá rồi bán vẫn có thể thu lợi lớn, ngay cả khi phải nộp mức thuế này”, ông Võ phân tích.

Nhà bỏ trống nhiều năm, có thể thu thuế từ đất

Một vấn đề khiến người dân băn khoăn là vì sao mới bàn đánh thuế đất bỏ hoang, trong khi những căn biệt thự, căn hộ đã xây xong nhưng để trống nhiều năm cũng gây lãng phí lớn. Có nên xây dựng cơ chế đánh thuế riêng đối với nhà bỏ hoang hay không?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, với nhà bỏ hoang, nên đánh thuế vào giá trị quyền sử dụng đất. Hiện nay, Quốc hội chưa có chủ trương đánh thuế vào nhà. Vì vậy, không cần đặt vấn đề đánh thuế trực tiếp vào tài sản này. Tuy nhiên, nhà đã bỏ hoang đồng nghĩa đất không được sử dụng hiệu quả, nên có thể đánh thuế vào giá trị quyền sử dụng đất của căn nhà đó.

Để phân biệt người cố tình găm giữ bất động sản chờ tăng giá với người thực sự chưa thể sử dụng tài sản, theo chuyên gia những trường hợp này phải được quy định rõ trong luật.

Chẳng hạn, với đất đã mua nhưng chủ sử dụng chưa thể xây nhà, cần xem xét người đó có thuộc diện thu nhập thấp hay không. Nếu thu nhập thấp, họ cần thời gian dài hơn để tích lũy đủ tiền xây dựng. Ngược lại, nếu đất bị bỏ hoang suốt 4-5 năm mà không có động thái sử dụng nào, trường hợp đó cần được xem xét áp dụng mức thuế cao hơn.

“Luật thuế phải quy định cụ thể các đối tượng chịu thuế, trong đó cần làm rõ người đang nắm giữ đất thuộc nhóm thu nhập thấp, người giàu hay tầng lớp trung lưu. Nếu người có thu nhập thấp mua đất để tự xây nhà thì đây là nhu cầu thực tế. Chúng ta có thể xây dựng chính sách riêng hỗ trợ nhóm này tự giải quyết nhu cầu nhà ở, tương tự chính sách nhà ở xã hội.

Có những người mua đất, mua quyền sử dụng đất rồi tự xây nhà theo từng giai đoạn. Năm đầu, họ có thể làm móng; năm thứ hai mới xây được tường tầng một. Đây là cách thức cần được khuyến khích, nhưng phải xem xét cụ thể điều kiện và thu nhập của từng đối tượng để có chính sách phù hợp”, ông Võ nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cho biết thuế phải được áp dụng ở mức đủ cao để buộc người nắm giữ đất phải đưa đất vào sử dụng. Nếu không, mức thuế khó đủ sức răn đe những người bỏ tiền vào đất, để đó chờ tăng giá rồi bán.

Ở nhiều nước, giá nhà được định hướng ở mức phù hợp với thu nhập của tầng lớp trung lưu. Khi nhà ở nằm trong khả năng chi trả của nhóm này, người thu nhập thấp cũng có thể tiến gần hơn đến cơ hội sở hữu nhà nếu được hỗ trợ thêm về vốn vay ngân hàng và điều kiện tiếp cận đất đai.

Tuy nhiên, theo chuyên gia thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn chưa đưa giá nhà trở về đúng mục đích để ở mà vẫn luẩn quẩn trong phân khúc nhà ở cao cấp phục vụ thương mại, với hoạt động mua đi bán lại những bất động sản giá cao. Điều này không chỉ gây rủi ro cho thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Dòng tiền đang mắc kẹt trong bất động sản, không được chuyển sang khu vực sản xuất, kinh doanh, một lĩnh vực cốt lõi của nền kinh tế.

“Vì vậy, cần đánh thuế ở mức đủ sức buộc những người đang nắm giữ đất phải đưa đất vào sử dụng. Điều này cũng áp dụng với trường hợp có nhà nhưng không sử dụng, bởi khi đó đất vẫn chưa được khai thác hiệu quả. Nếu không đưa vào sử dụng, chủ sở hữu phải cân nhắc bán cho người khác có nhu cầu. Đây là giải pháp vừa góp phần phục hồi thị trường bất động sản, vừa thúc đẩy dòng vốn quay trở lại hoạt động sản xuất, kinh doanh để phát triển kinh tế”, ông Võ nhấn mạnh.