Hà Nội dự thảo điều kiện tách thửa mới, chuyên gia nhận định gì về thị trường bất động sản?

Theo dự thảo, đối với thửa đất ở, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, điều kiện các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải có chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới xây dựng từ 4m trở lên, có chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu (hoặc mô tả trên hồ sơ) từ 3m trở lên đối với khu vực các phường, thị trấn; từ 4m trở lên đối với khu vực các xã vùng đồng bằng; từ 5m trở lên đối với khu vực các xã vùng trung du và miền núi.

Đồng thời, các thửa đất phải có diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường thuộc 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng); không nhỏ hơn 40m2 đối với khu vực các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận gồm Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ; không nhỏ hơn hạn giao đất ở mới (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội đối với các xã, thị trấn còn lại. Dự thảo cũng quy định, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện có đường vào.

Trường hợp chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi thì ngõ đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 4m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã vùng trung du và miền núi; từ 3m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã vùng đồng bằng; từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực thị trấn và các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận là Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ; từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường thuộc 4 quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Trường hợp chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông trên diện tích đất không phải là đất ở, thì người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chia tách thửa đất…

Trước thời điểm Hà Nội tạm dừng việc phân lô tách thửa đất nông nghiệp, thị trường bất động sản ven Thủ đô rầm rộ cắt đất bán, giới đầu cơ cũng thi nhau thổi giá khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng sốt đất. Có nhiều ý kiến cho rằng, khi Hà Nội cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ khiến thị trường lại rầm rộ lên cơn sốt, đầu cơ đất sẽ tiếp tục thổi giá làm náo loạn thị trường.

Chia sẻ với báo chí, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, việc tách lô, tách thửa là nhu cầu cấp thiết của thị trường, cũng như nhu cầu cấp thiết về nhà ở.

Việc đề xuất diện tích tối thiểu tách lô, tách thửa của Hà Nội thực chất là việc quy định lại về diện tích thửa đất. Do đó, cần quy định cụ thể về số lượng được phép tách lô, tách thửa, nhất là những khu vực ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây, Ba Vì, Thạch Thất, Hoài Đức… những nơi nở rộ tình trạng phân lô bán nền tràn lan rồi bơm thổi, đẩy giá cao, sau đó bỏ hoang gây lãng phí. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng bức thiết.

Theo ông Lượng, mỗi một chính sách với những quy định cụ thể sẽ là công cụ điều tiết, quản lý giúp thị trường lành mạnh, ổn định hơn. Sau nạn phân lô bán nền ồ ạt hồi đầu năm tại nhiều địa phương vào cuộc, dừng tách thửa, phân lô trong đó có Hà Nội khiến thị trường có dấu hiệu chững lại.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, việc Hà Nội sắp cho phân lô bán nền trở lại giúp thị trường có nguồn cung tốt hơn, tuy nhiên sẽ khó xảy ra tình trạng sốt “nóng”, ồ ạt như trước. Bởi, thời điểm này thị trường bất động sản chịu nhiều tác động từ các công cụ quản lý của Nhà nước như siết tín dụng bất động sản; siết chặt quy hoạch; Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu đánh thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều bất động sản hay việc bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường hay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)… Do đó, nhà đầu tư vẫn trong tâm thế nghe ngóng, dè chừng khi xuống tiền.

Chia sẻ vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho hay, thời gian qua, đã xảy ra tình trạng mua những mảnh đất lớn rồi chia cắt xây nhà bán hoặc bán ngay gây sốt đất tại nhiều khu vực. TP. Hà Nội muốn ngăn chặn những cơn sốt và kiểm soát thị trường nên đã tạm thời dừng tách thửa một thời gian. Tuy nhiên, đây chỉ là kế sách ngắn hạn, còn việc tách thửa trở lại là cần thiết.

“Có những gia đình vì cần tiền mà đất rộng họ muốn tách một phần đất bán để trang trải hay chia đất cho con cái nên việc tách thửa trở lại là rất cần, đây là nhu cầu tất yếu”, ông Điệp nói.

Theo vị chuyên gia, Hà Nội có động thái cho phép tách thửa trở lại là tất, điều này sẽ tháo gỡ cho thị trường bất động sản Thủ đô phát triển trở lại. Bên cạnh đó, bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong nền kinh tế nên trong giai đoạn nào cũng cần tới yếu tố thanh khoản.

Trước những lo ngại sốt đất, phân lô tách thửa tràn lan, ông Điệp cho rằng: “Thị trường bất động sản đang chịu nhiều tác động khác nhau, đặc biệt là việc tín dụng ngân hàng nên khi được tách thửa trở lại cũng không lo sốt đất sẽ xảy ra”.

Nói thêm về biện pháp ngăn chặn sốt đất, ông Điệp cho rằng, tạm dừng phân lô chỉ là kế ngắn hạn còn về dài hạn sẽ cần hoàn thiện hệ thống luật pháp, đặc biệt là các quy định về đánh thuế sở hữu nhiều nhà đất mới có thể triệt để.

Theo ông Điệp, những đề xuất việc tách thửa theo từng quận không dưới 30m2 hay 40m2 nhằm ngăn chặn sự xuất hiện của những căn nhà diện tích quá nhỏ, mỏng, làm quy hoạch trở nên xấu đi. Đây là điều rất hợp lý cho thị trường bất động sản ở các đô thị lớn. Tuy nhiên, ở các khu vực xa hơn cũng cần có quy định diện tích lớn hơn để về lâu dài khi Thủ đô phát triển rộng hơn nữa cũng không có những ngôi nhà diện tích sử dụng không phù hợp.