Hết đất “vàng”, chủ đầu tư đua nhau nhồi chung cư trong ngõ hẹp

Ngõ 102 Trường Chinh là điển hình cho tình trạng một hẻm 2 chung cư. Dự án MeCo Complex được xây dựng trên diện tích khoảng 22.000m2, với gần 500 căn hộ gồm nhiều block đã đưa vào sử dụng từ năm 2013. Cách đó chưa đến vài chục mét là dự án chung cư Capital Garden do Tập đoàn Kinh Đô TCI làm chủ đầu tư, bao gồm 21 tầng nổi, 2 tầng trung tâm thương mại và 3 tầng hầm.

Điệp khúc “Dự án trước, đường theo sau”

Đáng nói, ngõ 102 Trường Chinh quá hẹp, chỉ cần 2 xe ô tô đi ngược chiều nhau, giao thông sẽ ùn ứ ngay lập tức. Trong khi, việc cả 2 chung cư đồng loạt đi vào hoạt động, nếu tính trung bình có 3 người sinh sống/căn hộ sẽ có gần 3.000 người chuyển đến. Đó là chưa tính số lượng ô tô con dồn về vượt ngưỡng chịu tải của con đường.

Tình trạng cũng không khá khẩm gì khi trục đường Nguyễn Huy Tưởng - Lê Văn Thiêm - Nguyễn Tuân (Q. Thanh Xuân, TP. Hà Nội) dài hơn 1km phải oằn mình chống chọi với gần chục dự án xung quanh như Impreia Garden, Aqua Spring, Hapulico Complex, Goldseason, Comatce Tower, PVV Vinapharm Tower… Trong số này đã có một số dự án bàn giao nhà, chính vì vậy tình trạng tắc đường luôn xảy ra cho dù không phải giờ cao điểm. Còn điệp khúc mở rộng đường được chủ đầu tư hứa với cư dân nhưng chưa biết bao giờ mới thực hiện được.

“Đóng góp” cũng không kém phần là dự án 283 Khương Trung của Công ty CP Đầu tư thiết kế và Xây dựng (VIDEC). Ngoài hai đơn nguyên đã bàn giao từ trước, hiện VIDEC đang cho triển khai tòa Star Tower cao 25 tầng với 250 căn hộ. Cộng dồn cả 3 tòa nhà, tổng cộng VIDEC đã bổ sung cho phố Khương Trung hơn một nghìn cư dân.

Ngoài tình trạng kẹt xe, áp lực lên hạ tầng, phần lớn các công trình trong ngõ nhỏ cũng không đảm bảo yêu cầu về hệ thống phòng cháy, chữa cháy. Vào cuối tháng 5 vừa qua, tại tầng 15 của chung cư Capital Garden đã xảy ra một vụ hỏa hoạn nghiêm trọng.

"Điều đáng nói là khi xe cứu hỏa đến nơi không thể di chuyển đến khu vực cửa sổ nơi xảy ra vụ cháy. Bởi thiết kế đường giao thông của tòa nhà lệch chuẩn, khó đáp ứng được điều kiện tối thiểu để xe cứu hỏa có thể lưu thông và vận hành” - anh Nguyễn Văn Châu – cư dân tòa nhà Capital Garden bức xúc.

Một địa điểm khác tại Hà Nội cũng đang chịu áp lực lớn từ việc hạ tầng không theo kịp sự gia tăng dân số là tuyến phố Triều Khúc (quận Thanh Xuân). Với lòng đường nhỏ hẹp (chiều rộng chưa đầy 6m), nhà cửa san sát, phố Triều Khúc từ lâu đã nổi danh về sự chật chội và nạn tắc đường. Thế nhưng, tuyến phố này hiện còn “cõng” trên mình số lượng vài trăm căn hộ cao cấp thuộc Dự án Diamond Blue (số 69) và tổ hợp liền kề - cao tầng Pandora (số 53).

Và lỗ hổng trong cấp phép đầu tư

Sở dĩ ngày càng có nhiều doanh nghiệp lựa chọn những mảnh đất xen kẹt nằm sâu trong ngõ, ngách để đầu tư, tìm mọi cách để xin cấp phép dự án là do tỷ suất lợi nhuận và tính thanh khoản của những dư án trong khu vực trung tâm luôn cao hơn rất nhiều so với các khu vực ngoại thành.

Bên cạnh đó, nhiều người Hà Nội vẫn mang nặng tâm lý “nhìn xa, trông rộng, nhưng phải ở gần”. Ngay cả những người không có nhiều tiền nhưng luôn chọn sống tại các quận trung tâm, tiện lợi cho việc đi làm, học hành của con cái.

Tình trạng “nhồi” chung cư cao tầng trong ngõ là trái với lý luận quy hoạch xây dựng

Một DN thừa nhận, với quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khu nội đô, việc xoay xở làm sao để có một dự án xây dựng tại nội thành là điều không đơn giản. Đó thường là đất của các dự án di chuyển nhà máy, xưởng sản xuất. Tuy nhiên, khi đã được cấp phép thì khả năng thành công của doanh nghiệp là rất lớn.“Việc xây dựng dự án trong khu vực nội đô khiến chi phí đầu tư hạ tầng giảm, dễ thu hút nhà đầu tư… do đó, khả năng thành công của các doanh nghiệp cũng lớn hơn, đặc biệt là những doanh nghiệp mới tham gia thị trường bất động sản".

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) thẳng thắn chỉ ra sự khuất tất trong cấp phép đầu tư. Đơn cử như lâu nay, một số chủ đầu tư thường lobby để khoét lõm những khu vực không đủ điều kiện xây chung cư, trung tâm thương mại. Hoặc có dự án chung cư trong ngõ phải mượn đường mới vào được. Nghĩa là dù không có đường vào, hoặc đường vào quá hẹp nhưng chủ đầu tư vẫn “phù phép” để dự án được hình thành.

“Nguyên tắc hạ tầng đi trước, xây dựng đi sau dứt khoát phải thực hiện nghiêm túc. Đồng thời, Nhà nước cần có trách nhiệm hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông theo quy hoạch. Lỗi tăng mật độ xây dựng, tính năng cho dự án cao ốc không hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư. Bởi để xảy ra tình trạng đó, chứng tỏ các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt chưa làm hết chức năng. Do đó, cần chấm dứt quy trình ngược trong cấp phép xây dựng nhà cao tầng, trung tâm thương mại trong ngõ hẹp. Phải đánh giá tác động và gắn trách nhiệm chủ đầu tư với hệ quả do dự án của họ gây ra” - ông Châu nhấn mạnh.

Theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, các chủ đầu tư thường đặt yếu tố lợi nhuận lên trên hết nên tình trạng “nhồi” chung cư cao tầng trong ngõ ở Hà Nội đã và đang diễn ra là trái với lý luận quy hoạch xây dựng.

Để khắc phục tình trạng này, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng cần xem xét ngay từ khâu cấp GPXD. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đến phương án khi chủ đầu tư muốn xây dựng công trình cần thực hiện chủ trương xã hội hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng, tránh tình trạng chủ đầu tư “ăn sẵn” hạ tầng như hiện nay. Nếu không có giải pháp về cơ chế đủ mạnh nhằm ràng buộc trách nhiệm xã hội các chủ đầu tư, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đối diện với sức ép ngày càng lớn về việc mất cân đối cung cầu.

Điều này dẫn đến tình trạng doanh nghiệp hưởng lợi, còn chính quyền "chịu trận" trước sức ép về hạ tầng, ùn tắc giao thông và dân số gia tăng.