HoREA đề xuất những giải pháp gì để doanh nghiệp bất động sản "giải bài toán" dòng tiền?

Chiều 27/3, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đề xuất một số giải pháp về tín dụng để bảo đảm đồng bộ với các giải pháp của Nghị định 08/2023/NĐ-CP để xử lý hiệu quả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư vay tín dụng với lãi suất hợp lý.

“Tại thời điểm hiện nay thì khó khăn lớn nhất nổi lên của doanh nghiệp bất động sản là tình trạng thiếu dòng tiền,  thiếu thanh khoản nghiêm trọng”, HoREA nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết  33/NQ-CP đã tác động rất tích cực làm tăng niềm tin cho thị trường và nhà đầu tư, đã cho thấy sự lắng nghe, thấu hiểu và hành động phản ứng chính sách kịp thời của Bộ Tài chính và Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Theo ông Châu, Nghị định 08/2023/NĐ-CP là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ) để cùng nhau tìm kiếm giải pháp tốt nhất, tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”, bảo đảm hài hòa quyền lợi hợp pháp, chính đáng của trái chủ và doanh nghiệp, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm vượt qua khó khăn hiện nay để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở hướng đến nhu cầu thực, để hoàn thành được dự án, tạo được dòng tiền để trả nợ cho trái chủ và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tuy nhiên, do phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08/2023/NĐ-CP chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận với trái chủ) và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác, nên Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng để bảo đảm đồng bộ với các giải pháp của Nghị định 08/2023/NĐ-CP để xử lý hiệu quả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bởi lẽ, khối lượng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 02 năm 2023 - 2024 rất lớn lên đến khoảng 230.000 tỷ đồng, trong đó năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng và năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng.

Do đó, Hiệp hội xin đề nghị NHNN xem xét cho phép thực hiện một số giải pháp.

Một, Hiệp hội đề nghị NHNN cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các trái chủ.

Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Hiệp hội nhận thấy, nếu có cơ chế, chính sách này thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các trái chủ.

Hai, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét sửa đổi điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành. Phương án 1: Đề nghị bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN. Phương án 2: Đề nghị ngưng hiệu lực thi hành đối với điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN trong thời hạn kể từ ngày Thông tư (mới) có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2024, tương tự như thể thức quy định của Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Ba, Hiệp hội đề nghị NHNN khẩn trương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng và có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Hiệp hội hoan nghênh NHNN đã điều hành chính sách tiền tệ hiệu quả, bảo đảm cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Trong tháng 2/2023, Ngân hàng Nhà nước đã mua vào 2,8 tỷ USD để tăng thêm dự trữ ngoại hối đã cho thấy sự phối hợp chặt chẽ, hiệu quả giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô và mới đây, Ngân hàng Nhà nước vừa giảm lãi suất điều hành kéo theo xu thế các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động tiết kiệm và giảm được lãi suất cho vay một chút, nhưng nhìn chung mặt bằng lãi suất cho vay vẫn còn cao và doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà vẫn còn khó tiếp cận các khoản vay tín dụng ngân hàng.

Hiệp hội nhận thấy, việc tạo điều kiện cho người mua nhà và nhà đầu tư được vay vốn tín dụng với lãi suất hợp lý sẽ làm tăng “tổng cầu” cũng là một giải pháp rất quan trọng để tạo dòng tiền và làm tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản, giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn hiện nay.