HoREA kiến nghị xây dựng ‘Bảng giá đất lần đầu’ áp dụng từ 1/1/2026

Theo HoREA, “Dự thảo Bảng giá đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh” (gọi tắt dự thảo Bảng giá đất mới) nhìn chung tăng phổ biến từ 10 - 20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành, và như vậy là chưa hợp lý. Tại sao lại có nhận định này, trong khi giá đất mới này có lợi cho người bị thu hồi đất, thưa ông?

Đúng là dự thảo Bảng giá đất mới có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền được bồi thường sẽ cao hơn. Ví dụ, trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn, “hệ số điều chỉnh giá đất” cao nhất chỉ là 38 lần Bảng giá đất cũ, thì nay có mức giá đất cao gấp 51 lần theo dự thảo Bảng giá đất mới.

Ngoài ra, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới so với giai đoạn 2005 – 2022. Nguyên nhân hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng; cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực); hoặc người sử dụng đất thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện “nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường. Do đó, dự thảo Bảng giá đất mới sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

Tuy nhiên, bên mạnh những tích cực mà dự thảo Bảng giá đất mới mang lại thì cũng có những tiêu cực không mong muốn. Đó là, mức giá đất tăng quá cao, gấp 10 - 20 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND. Chỉ có giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là vẫn thấp hơn giá thị trường nhưng khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán, chuyển nhượng, mà bất động sản tại đây thuộc loại “tích sản”, chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản.

Mặt khác, mức giá của dự thảo Bảng giá đất mới sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất”, do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất, cao hơn rất nhiều so với trước đây.

Trong khi đó, mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định, trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”, nhưng trong thời gian còn “nợ tiền sử dụng đất” thì người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất”.

Chính vì tâm lý lo lắng về việc nộp tiền sử dụng đất sẽ tăng nhiều trong thời gian tới nên trong những ngày gần đây, đã có nhiều người dân đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm 1/8/2024 để được nộp tiền sử dụng đất thấp hơn theo quy định hiện hành.

Ông có thể nói rõ hơn về giá đất của dự thảo Bảng giá đất mới tăng lên như thế nào và tác động đến người nộp thuế sử dụng đất ra sao?

Theo như dự thảo Bảng giá đất mới, mức giá đất tại Quận 1 tăng 5 lần; Quận 3 tăng 4 - 9 lần; Quận 4 tăng 11 lần; Quận 5 và Quận 7 tăng 6 lần; Quận 6 tăng 5 - 11 lần; Quận 8 tăng 4 - 18 lần; Quận 10 tăng 5 - 6 lần; Quận 11 tăng 4 - 9 lần; Quận 12 tăng 3 - 33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5 - 13 lần; quận Gò Vấp tăng 7 - 11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7 - 8 lần; quận Tân Bình tăng 7 - 12 lần; quận Tân Phú tăng 7 - 17 lần; quận Bình Tân tăng 9 - 17 lần; thành phố Thủ Đức tăng 6 - 35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5 - 51 lần; huyện Củ Chi tăng 9 - 31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2 - 36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7 - 23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8 - 23 lần.

Như vậy, giá đất cao nhất tại TP Hồ Chí Minh là 810 triệu đồng/m2, chủ yếu tập trung 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Quận 1), tăng 5 lần so với giá đất 162 triệu đồng/m2 của Bảng giá đất cũ. Trong khi đó, mức giá 162 triệu đồng/m2 còn phải được nhân (x) với “hệ số điều chỉnh” 2,5 lần do thuộc Khu vực I, áp dụng cho giai đoạn 2019 - 2023 là 405 triệu đồng/m2; hoặc“hệ số điều chỉnh” là 3,5 lần áp dụng từ tháng 1/2024 là 567 triệu đồng/m2. Do đó, với mức giá đất 810 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thì chỉ tăng 1,43 lần so với giá đất tháng 1/2024 và chỉ tăng 2 lần so với giá đất năm 2023.

Với giá đất tăng cao như vậy, nhiều người xin cấp Giấy chứng nhận đất sẽ bị thiệt hại rất nhiều. Ví dụ, nếu ông A làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2, tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 (trong Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND Thành phố), thì ông A phải nộp tiền sử dụng đất theo các công thức tính toán sau đây:

Nếu tính tiền sử dụng đất theo Dự thảo Bảng giá đất mới, dự kiến quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần) thì ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỷ đồng

Nếu chỉ tính tiền sử dụng đất theo “Bảng giá đất” quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND mà không phải tính “hệ số điều chỉnh giá đất” là 3,3 lần, đối với Khu vực II quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023, ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất 660 triệu đồng, được tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 660 triệu đồng.

Như vậy, số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp theo “Dự thảo Bảng giá đất” là 6,18 tỷ đồng, sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng, nếu chỉ nộp theo Bảng giá đất quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Còn nếu tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và “hệ số điều chỉnh giá đất” là 3,3 lần đối với Khu vực II, quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì ông A phải nộp tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng tính theo công thức sau đây: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) x 3.3 = 2,178 tỷ đồng

Như vậy, số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp theo “Dự thảo Bảng giá đất” là 6,18 tỷ đồng sẽ tăng 2,83 lần so với số tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND.

Bên cạnh đó, còn có trường hợp chịu nhiều thiệt thòi, nhất là những người dân có nhà đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo”, như quy hoạch “khu dân cư xây dựng mới”, “khu dân cư chỉnh trang”; hoặc “dự án treo” như Dự án Bình Quới - Thanh Đa. Vì thế, trong nhiều năm qua, những người dân này đã không được cấp Giấy phép xây dựng mới, không được tách thửa, không được chuyển mục đích sử dụng đất nên đã không được nộp tiền sử dụng đất theo giá đất rất thấp trước đây. Nếu trong thời gian tới, khi Thành phố tháo gỡ xong “quy hoạch treo, dự án treo” thì những người dân này tiếp tục bị thiệt thòi, thua thiệt lần thứ 2 vì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với giá đất rất cao theo quy định tại Dự thảo Bảng giá đất mới.

Vậy theo ông, UBND TP Hồ Chí Minh cần làm gì để cân bằng và hài hòa lợi ích cho người dân?

Từ các trường hợp minh họa trên đây, Hiệp hội xin được đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh xem xét và nên điều chỉnh lại Bảng giá đất dựa trên tình hình thực tế. Cụ thể, người làm bảng giá đất phải đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấu hiểu và thấy rõ, vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024 mà chỉ nên tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Đồng thời, trong thời gian từ nay đến giữa năm 2025, Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh Thành phố quyết liệt chỉ đạo các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ các “quy hoạch treo, dự án treo” để người dân tại các khu vực này có đủ thời gian thực hiện các “quyền” của người sử dụng đất, để có thể “kịp” đóng tiền sử dụng đất trong năm 2025 theo Bảng giá đất hiện nay cho đỡ phần thiệt thòi, thua thiệt.

Mặt khác, Hiệp hội đề nghị tiếp tục đánh giá tác động của “Dự thảo Bảng giá đất” lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động sau đây: Người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.

Hai là, đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp; trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, các Hiệp hội doanh nghiệp nước ngoài và các tổ chức quốc tế về đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam.

Trân trọng cảm ơn ông!