HoREA: Thị trường bất động sản đành "xả hàng", chấp nhận "bán lỗ" vào cuối năm?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng của năm 2022, và kiến nghị một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững gửi đến Chính phủ.

Thị trường lệnh pha cung - cầu

Theo HoREA, sau 9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản có đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với 09 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Nhận định thị trường TP.HCM đã có dấu hiệu dần phục hồi nhưng theo HoREA, tổng thể vẫn còn nhiều khó khăn. Cụ thể, nguồn cung 9 tháng có 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với cùng kỳ 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Theo nhận định của HoREA, hiện nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng khi giao dịch nhà đất sụt giảm 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn neo cao. Lý giải về điều này, HoREA cho rằng doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm, cụ thể là thời điểm trước Tết âm lịch.

Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50-70%, nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi, có thể đành "xả hàng", thậm chí chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại.

Thị trường "lệch pha tín dụng"

Theo HoREA, hiện có tình trạng "lệch pha tín dụng" với các phân khúc và nhu cầu của thị trường. Cụ thể, tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 9 tháng tại TP đã lên đến 103.780 tỉ đồng (tăng 654%), cao hơn 6,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái (15.880 tỉ đồng).

Trong khi đó, tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp 9 tháng chiếm khoảng 80,2%, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay 60-70%, điều này sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng 49.938 - 58.261 tỉ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp.

Đáng chú ý, giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền nên dẫn đến tình trạng "lệch pha tín dụng" về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi 70% khách hàng đầu tư vào phân khúc này lại là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê hoặc nhằm để bán lại.

Trên thực tế, giá nhà cao cấp có thể cao gấp hàng chục lần so với giá nhà vừa túi tiền.

Kiến nghị các giải pháp phát triển thị trường

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch HoREA - cho biết, hiệp hội đã kiến nghị nhiều giải pháp phát triển thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngắn hạn và dài hạn, sửa đổi luật và các quy định Nhà nước...

Trong đó, với các giải pháp tăng nguồn cung nhà ở cho TP.HCM, hiệp hội kiến nghị tổ công tác của Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của trung ương sớm xem xét, có kết luận dứt điểm 64 dự án ở TP bị dừng triển khai để rà soát pháp lý thời gian qua do sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do cổ phần hóa… để tăng nguồn cung nhà ở.

Liên quan đến tín dụng, hiệp hội kiến nghị nới trần (room) tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn 100.000 - 200.000 tỉ đồng hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Về thị trường trái phiếu, hiệp hội kiến nghị tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỉ lệ nhất định.

Đồng thời, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp…

Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.

Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính và Chính phủ cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để “bù” các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực kinh doanh khác.

Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường và Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, gọi chung là condotel) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận.

Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân TP.HCM chủ trì cuộc họp để thống nhất thực hiện “Trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cấp D trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” và tiếp tục chỉ đạo xem xét giải quyết hơn 100 dự án bị “vướng mắc” của các doanh nghiệp và đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.