JLL: Loạt dự án tạm khóa bảng hàng, phân khúc cho nhà giàu Hà Nội vẫn ngủ đông

Thanh khoản căn hộ phân khúc cao tăng gần gấp đôi

Theo báo cáo về thị trường nhà ở Hà Nội quý của JLL, tại thị trường căn hộ phân khúc cao, tổng số căn được bán ra trong quý 3/2023 là 1.453 căn, tăng 1,87 lần so với quý trước. Lượng hấp thụ này chủ yếu đến từ các dự án Masteri West Heights và Masteri Waterfront và Han Jardin N01T6, đang bán với mức giá dưới 3.000 USD/m2. Trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, các dự án có thể ra được hàng cùng với chính sách chiết khấu tháng ngâu hấp dẫn vẫn tiếp tục thu hút được nhiều sự quan tâm. Trong khi đó, các dự án tồn kho với mức giá cao ghi nhận sức mua chậm.

Về nguồn cung mới, khoảng 1.472 căn hộ phân khúc cao được mở bán chính thức trong quý 3/2023, giúp đẩy nguồn cung mới của thị trường căn hộ phân khúc cao ở Hà Nội trong 9 tháng đầu năm đạt khoảng 2.897 căn, tăng 46,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận thêm một dự án mới là Han Jardin N01T6 (Tây Hồ), cùng các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ như Masteri West Height (Nam Từ Liêm), Masteri Waterfront (Gia Lâm) và Green Diamond (Đống Đa).

Về giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ phân khúc cao đạt khoảng 2.664 USD/m2, giảm 12,56% theo quý. Theo JLL, sự sụt giảm này là do một dự án căn hộ siêu sang đã chuyển qua giỏ hàng thứ cấp. Tăng trưởng giá bán sơ cấp trung bình ở các dự án hiện hữu là 2,24% theo quý và 8.78% theo năm. Sự tăng giá này là do nhiều dự án đã bước vào giai đoạn hoàn thiện bàn giao nên giá bán tăng và chủ đầu tư cũng không còn đưa ra các chương trình chiết khấu cao như trước. Ở thị trường thứ cấp, giá giao dịch trung bình tăng nhẹ, các dự án có vị trí tốt cùng chất lượng bàn giao đạt tiêu chuẩn cao vẫn giữ mức giá bán tốt. Nguồn cung mới hạn chế kèm tỷ lệ hấp thụ ổn định là nguyên nhân quan trọng khiến giá bán được giữ vững.

Trong 3 tháng cuối năm, JLL ước tính sẽ có khoảng gần 540 căn hộ phân khúc cao gia nhập thị trường, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Có một dự án mở bán mới là Skyline Tây Hồ, dự kiến sẽ ra mắt vào quý 4/2023 sau thời gian dài tiền mở bán, hiện đang ghi nhận tỷ lệ đặt chỗ tốt. Dự báo thị trường cung và cầu nhà ở sẽ vẫn duy trì ở mức hạn chế như hiện tại cho đến khi tình hình kinh tế ổn định hơn với các biến động lãi suất có lợi.

Thị trường nhà thấp tầng tiếp tục kéo dài trạng thái “ngủ đông”

Tại thị trường nhà liền thổ tiếp tục ghi nhận hấp thụ thuần hạn chế chỉ với 65 căn trong quý 3/2023, chủ yếu đến từ các sản phẩm mới có giá bán không cao (dưới 6.000 USD/m2) do ở xa trung tâm và số ít quỹ căn mới ở một dự án ở nội thành vốn có sức mua ổn định. Sự lựa chọn mới trên thị trường sơ cấp rất hạn chế, các dự án cũ không gây được quan tâm, tốc độ bán ở đa số dự án rơi vào khoảng 5-10 căn/quý. Các chủ đầu tư kích cầu bằng một số phương án thanh toán như giãn tiến độ, đóng đợt đầu chỉ từ 10% giá trị hợp đồng nhằm thu hút khách hàng khi tâm lý thận trọng kéo dài.

Về nguồn cung, lượng hàng mới nhỏ giọt với gần 60 căn, chủ yếu đến từ dự án mở bán mới Eurowindow Twin Parks (Gia Lâm). Thị trường tiếp tục kéo dài trạng thái “ngủ đông”, với đa số dự án đang tạm khóa bảng hàng, xây dựng lại bảng giá và chính sách. Các chủ đầu tư đều đang rất thận trọng, ưu tiên tập trung cho thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là các hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước.

Tình hình chung thị trường nhà liền thổ không có nhiều thay đổi về giá bán sơ cấp theo quý do đa số các dự án đều đang khóa bảng hàng. Giá bán sơ cấp trung bình có ghi nhận tăng nhẹ 0,90% theo quý nhờ chính sách giãn tiến độ thanh toán khiến cho giá rao bán ban đầu ghi nhận cao.