Khó đầu cơ, lướt sóng bất động sản lúc này

Trong mấy năm qua, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá đất nền, nhà ở tại nhiều địa phương đều trở nên sốt nóng. Có thể thấy, thời gian qua dòng tiền chảy vào địa ốc ngày càng nhiều, nhưng chủ yếu là đầu tư và đầu cơ còn người mua ở thực không có quá nhiều. Một số nhà đầu cơ còn sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” kiếm lợi nhuận, không tạo ra giá trị cho xã hội.

Mới chỉ đầu năm 2022, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội.... Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều môi giới ở các khu vực cũng xác nhận, dù chưa có tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệnh pha cung cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều.

Anh Nguyễn Khải, môi giới tại Bắc Giang cho biết, thời gian qua, thị trường khu vực vắng bóng người mua, khác hẳn so với những gì diễn ra trong năm 2021. 

“Năm ngoái, cứ có lô đất nào đẹp là hết ngay lô đấy, những lô ở vị trí xấu cũng bán ầm ầm, chỉ là thời gian lâu hơn. Nhưng nay thì khác, cả tháng nay văn phòng tôi không có giao dịch nào. Thị trường bắt đầu hạ nhiệt, thanh khoản khó hơn. Chỉ có những lô đất nằm ở vị trí đắc địa thì vẫn có người hỏi nhưng họ muốn giảm giá thêm. Đa phần, nhà đầu tư vẫn đang thăm dò động thái tiếp theo của thị trường bất động sản”, anh Thế thừa nhận.

Anh Hiếu, môi giới tại Hà Nội cũng cho biết, chỉ trong thời gian ngắn, thanh khoản thị trường đã sụt giảm rõ rệt. Đặc biệt là đất nền, loại hình có yếu tố đầu cơ cao. Trái lại, ở phân khúc nhà ở thì vẫn tạm thời giữ được ổn định.

Anh Hiếu cho rằng, lý do dẫn tới tình trạng này cũng đến từ việc thời gian qua giá bất động sản đã liên tục tăng quá cao, không có điểm dừng. Nhưng thời gian qua vì tin bất động sản chỉ tăng mãi, đến nay đã gánh hậu quả, phải chuyển từ hình thức lướt sóng sang dài hạn, chờ thị trường vào chu kỳ mới.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho rằng, thị trường bất động sản nếu bị siết chặt nguồn vốn sẽ có nguy cơ tắc thanh khoản.

“Việc kiểm soát để điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ là đúng đắn, nhưng phải có lộ trình và chọn lọc kỹ lưỡng, còn nếu áp dụng đồng loạt thì nguy cơ thị trường bị tắc trên diện rộng. Bởi lẽ, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác nhau”, bà Hương nói.

Bà Hương cho biết, một số ngân hàng vẫn cho vay với những đối tượng có nhu cầu thật, nhưng xác định đâu là nhu cầu mua nhà để ở, xây nhà, hay vay nhằm đầu tư nhà đất là rất khó và có những trường hợp khiến khách hàng rơi vào thế bí.

Không chỉ với người mua nhà, theo chia sẻ của đại diện không ít doanh nghiệp, việc tiếp cận nguồn vốn vay để đầu tư dự án cũng đang gặp trở ngại. Nếu các ngân hàng đột ngột dừng cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động ngay vào nguồn cung, khiến số lượng dự án sắp hoàn thành hoặc muốn phát triển thêm khó thực hiện.

Từ đó, lượng nhà ở đưa ra thị trường cho người dân càng chậm hơn, giá cao hơn, cơ hội tạo lập chỗ ở của người dân càng xa vời. Đó là chưa kể, dự án đình trệ kéo theo hàng trăm doanh nghiệp môi giới, công ty xây dựng và nhiều ngành nghề khác “đứng hình” theo.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), thực tế vừa qua, một số vụ việc đã xảy ra, các Ngân hàng thương mại đã cho hạn chế cho vay tín dụng bất động sản. Từ đó, dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng, bởi đây là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án để đến giai đoạn đủ điều kiện huy động vốn của khách hàng.

“Bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và bài học về thắt chặt tiền tệ, thắt tín dụng năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua là những bài học đáng giá mà chúng ta cần phải rút ra", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhấn mạnh và thừa nhận việc chúng ta có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết, nhưng mà nên giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023.

Đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chúng ta cần rà soát lại sửa đổi các quy định pháp luật để việc phát hành trái phiếu một cách chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của các nhà đầu tư, tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng cái lỏng lẻo trong phát hành trái phiếu để trục lợi, thậm chí để lừa đảo. "Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà cần phải có chính sách một cách tỉnh táo, để tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cho rằng, vấn đề không nằm ở việc kiểm soát tín dụng mà cần phân tích cả ở việc thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Người dân thiếu nguồn thu nên đổ xô kinh doanh bất động sản khiến cầu hàng hóa bị khan thật - ảo đan xen.

Theo ông, nếu tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản, nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng. Câu chuyện dòng vốn sẽ phức tạp hơn và phải đặt trong bối cảnh thị trường vẫn có những cơn sốt đất và nhiều dự án hình thành trong tương lai.

"Trong các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chúng ta có chủ trương huy động dòng tiền từ dân, đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào. Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho các nhà đầu tư vay làm hạ tầng, bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu,… Do đó, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát việc huy động này một cách cẩn thận", vị này nêu quan điểm.