'Không thiếu hình thức lách luật nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện'

Tham gia ý kiến tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi), đại biểu Phạm Đức Ấn, Đoàn đại biểu Quốc hội (ĐBQH) TP. Hà Nội cho biết, giá BĐS, đặc biệt giá đất có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Giá BĐS không chỉ ảnh hưởng đến người thu nhập thấp thông qua thuê, mua BĐS mà còn ảnh hưởng gián tiếp đến môi trường đầu tư, làm cho môi trường đầu tư kém hấp dẫn. Bởi, nếu giá BĐS tăng, giá cả, chi phí hàng hóa dịch vụ cũng tăng theo. Khi giá BĐS tăng thì các chi phí đều phải phản ánh vào giá cả, làm mất tính cạnh tranh. Mặc dù cần tôn trọng quy luật thị trường nhưng cũng cần phải quy định các biện pháp kiểm soát giá cả BĐS.

Đối với kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai, vị ĐBQH TP. Hà Nội cho rằng, Điều 24 có quy định vấn đề đặt cọc của khách hàng khi các công trình nhà ở trong tương lai có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Nhưng, thực tế có nhiều hình thức mà các chủ đầu tư lách luật bằng cách ký các hợp đồng đầu tư, hợp tác đầu tư. Như vậy, nếu đã cấm thì cấm hẳn còn nếu chấp nhận thì cần quy định rõ ở trong dự án luật.

Liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai, đại biểu Lưu Bá Mạc, Đoàn ĐQBH tỉnh Lạng Sơn đề xuất thêm phương án là chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc giữ chỗ khi nhà ở, công trình xây dựng đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư và được phê duyệt quy hoạch 1/500. Đồng thời phải có quyết định giao đất, lúc này, tiền đặt cọc không nên quá 5% và thời gian cũng không nên quá 12 tháng đối với BĐS hình thành trong tương lai.

"Khi chủ đầu tư đã đảm bảo các điều kiện thì được phép nhận tiền đặt cọc khoảng 5% để người có nhu cầu mua có thêm cơ hội khẳng định quyền được mua và chờ đến khi chủ đầu tư có đủ điều kiện giao dịch hợp đồng thì sẽ thực hiện thanh toán phần còn lại của giá trị BĐS và thực hiện theo quy định tại luật này", đại biểu cho hay.

Trong khi đó, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ, Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh nhận định, thời gian qua việc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai gây nhiễu loạn thông tin, nhiễu loạn giá cho thị trường. Việc mua đi bán lại của những người tham gia thị trường đẩy giá tăng cao rồi lại giảm xuống bất thường gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường cũng như xã hội. Chưa hết, còn có những dự án ma vẽ trên giấy hoặc những vụ lừa đảo liên quan đến phân lô bán nền cũng liên quan đến BĐS trong tương lai.

Dự thảo đã có những quy định chặt chẽ, song, chưa quy định giới hạn kinh doanh hay mua bán trên thị trường thứ cấp, tác nhân gây nhiễu loạn giá. Do đó, đại biểu đề nghị, cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung 1 điều về giới hạn giao dịch BĐS hình thành trong tương lai và có thể kiểm soát thông qua phòng công chứng.

Còn đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân, Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương đánh giá, cần bổ sung quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai. Điều này sẽ giúp tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc nhằm huy động chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán.

Giải trình, làm rõ, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo luật đã quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng các điều kiện.

Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến của nhiều ĐBQH, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện dự thảo luật nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện, hình thức và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án BĐS được nhận từ khách hàng đảm bảo đồng bộ với Bộ luật Dân sự và phù hợp với thực tiễn.