Kịch bản u ám cho nhà đầu tư địa ốc “tay không bắt giặc”

Nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có nhiều biến động. Hàng loạt chính sách đã được ban hành nhằm giảm thiểu đầu cơ, minh bạch thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu mua ở thực. Động thái kiểm soát tín dụng bất động sản, chính sách siết phân lô tách thửa tại nhiều địa phương, tăng cường siết thu thuế chuyển nhượng bất động sản… phần nào đã kìm chế những cơn sốt đất cục bộ tại nhiều điểm nóng. Hiện, thị trường bất động sản đang rơi vào nghịch lý giá rao bán tiếp tục tăng cao nhưng thanh khoản thấp. 

Trước diễn biến này, nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản từ này đến cuối năm rất khó để dự đoán sẽ diễn biến ra sao bởi tùy thuộc rất lớn vào việc dòng tiền ngân hàng sẽ được điều tiết như thế nào vào lĩnh vực này.

Thực tế có thể thấy, ngay sau khi có sự kiểm soát dòng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản, thị trường ngay lập tức chững lại, những điểm nóng hạ nhiệt.  

Anh Hùng - một nhà đầu tư cho biết, những nhà đầu tư "tay không bắt giặc" sử dụng vốn vay quá lớn, ôm nhiều bất động sản đang gặp khó về dòng tiền. Họ đang phải cơ cấu lại danh mục. Cho nên, nhiều người rao bán giảm giá, thậm chí cắt lỗ. Thế nhưng, ở thời điểm bất ổn như hiện nay, dù có cắt lỗ nhà đầu tư cũng không dễ dàng thoát được hàng. 

Nguyên nhân do thị trường rơi vào trầm lắng, tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Thời điểm này, ai cũng mang suy nghĩ ngồi im chờ đợi diễn biến mới ra sao. 

Bên cạnh đó, thời gian qua, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng đã rục rịch tăng, nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay có thể sẽ tăng theo. 

Theo dự báo của các chuyên gia VCSC, lãi suất cho vay thế chấp mua nhà nửa cuối năm nay sẽ cao hơn so với nửa đầu năm. Trong năm 2023, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà sẽ đi ngang, ở mức 11,2%, cao hơn so với dự báo 10,8% ở năm 2022. Còn lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ ở mức 6% trong năm 2023 (dự báo năm 2022 là 5,7%).

Nhóm phân tích SSI Research cũng cho rằng, áp lực tăng lãi suất huy động sẽ rơi về cuối năm, đặc biệt là khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ 37% về 34% sẽ có hiệu lực từ ngày 1/10, theo Thông tư 08/2020 của NHNN sửa đổi Thông tư 22/2019 quy định lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.Việc các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất trong thời gian gần đây càng khiến người mua bất động sản chần chừ.

Trước bối cảnh hiện nay, nhiều ý kiến lo ngại cho rằng, thị trường sắp sửa xuất hiện bong bóng, lặp lại kịch bản u ám như 10 năm trước, thời kỳ 2011-2012 - cơn ác mộng của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com cho rằng chưa có dấu hiệu xuất hiện bong bóng bất động sản.

"Năm 2010, chúng ta nhìn thấy câu chuyện là tăng trưởng tín dụng Việt Nam cao gần 40%, người người đi vay đầu tư bất động sản cộng với nhiều người thắng chứng khoán đã đầu tư bất động sản. Họ đầu tư bất động sản bằng đi vay xong lại dùng bất động sản đó thế chấp đầu tư bất động sản tiếp theo và giá trị khoản vay ngày càng lớn lên. Đến lúc người mua cuối không thể nào mua bất động sản đó nữa thì bong bóng bị vỡ. Hệ quả năm 2008, bất động sản Mỹ bị vỡ và 2 năm sau, Việt Nam cũng xảy ra như vậy.

Thành ra, đó chính là tiền đề tại sao Chính Phủ thời gian qua đã đưa ra những quyết sách sớm như vậy. Đầu tiên là đảm bảo về tín dụng bất động sản chấp nhận được nếu không tất cả nhà cửa, mọi thứ dành cho tín dụng bất động sản lớn quá.

Thứ hai, bản thân cầu trên thị trường là cầu thực sự. Bong bóng dẫn đến thị trường không thể giao dịch, đóng băng. Hiện tại, cầu thị trường lớn, khảo sát thị trường cho thấy hơn 60% người được hỏi chắc chắn sẽ mua, thậm chí mua thêm bất động sản vì người ta có nhu cầu để ở".

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng khó xảy ra bong bóng bất động sản bởi thị trường hiện nay khác nhiều so với giai đoạn 2009-2010. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đã trưởng thành hơn qua các đợt nóng - lạnh của thị trường. Họ đã có những bài học và kinh nghiệm để biết xử lý ra sao khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn.  

Ngoài ra, khung pháp lý của thị trường, sự quản lý và chính sách của nhà nước trải qua thời gian ngày càng hoàn thiện, giúp cho thị trường minh bạch, bền vững hơn.