Kiến nghị giữ và sửa đổi phương pháp thặng dư trong định giá đất

Hiện có 5 phương pháp xác định giá đất được cho là tiên tiến nhất hiện nay bao gồm: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp thặng dư đang được áp dụng nhiều nhất vì về lý thuyết, nó phù hợp nhất cho việc xác định tiền sử dụng đất các dự án bất động sản diện tích từ vài ha trở lên. Nguyên tắc của phương pháp này là giá trị thửa đất cần tính giá bằng tổng doanh thu phát triển dự án trừ tổng chi phí của dự án đó.

Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Theo quan điểm của các Hiệp hội doanh nghiệp như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)…cùng nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp “thặng dư” hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Tuy nhiên, trao đổi với chúng tôi nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cũng cho biết dù đồng ý quan điểm giữ phương pháp “thặng dư” xác định giá đất nhưng cần sửa đổi cho chính xác, phù hợp thực tiễn.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, để xác định tổng doanh thu của dự án bằng phương pháp thặng dư, cơ quan chuyên môn căn cứ số năm hoàn thành phát triển dự án, doanh thu dự kiến của các năm đó để tính về năm hiện tại.

Ví dụ, trường hợp để tính tiền sử dụng đất một dự án có thời gian hoàn thành trong 5 năm ở thời điểm năm 2017, cơ quan chuyên môn phải xác định giá bán/cho thuê sản phẩm bình quân xung quanh khu vực dự án tại thời điểm đó để làm dữ liệu đầu vào. Sau đó, xác định mức biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê, cơ quan quản lý thị trường để tính chỉ số tăng giá bán, cho thuê sản phẩm cho những năm tiếp theo. Do không xác định được mức biến động của giá, nên căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 3-5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc có áp dụng chỉ số giá tiêu dùng để tính tiền sử dụng đất hay không đang tùy thuộc vào các địa phương, không có sự thống nhất. Riêng tại những địa phương đang áp dụng chỉ số CPI thì lại sử dụng CPI của quốc gia, thay vì sử dụng CPI của tỉnh.

Lãnh đạo một doanh nghiệp đang triển khai nhiều dự án tại Hà Nội và TPHCM cho biết: “Hiện nay, có những tỉnh, thành áp dụng chỉ số CPI của tỉnh trong công thức tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư; trong khi đó, một số tỉnh, thành khác lại áp dụng chỉ số CPI quốc gia. Như vậy tạo sự không nhất quán trong việc tính tiền sử dụng đất”.

“Tôi cho rằng khi đã áp dụng CPI thì phải sử dụng CPI của địa phương, của nhóm ngành để tính. Có như vậy mới phản ánh đúng tăng trưởng và tình trạng kinh tế của địa phương, đáp ứng cán cân cung cầu”, vị này khẳng định.

Mặt khác, áp dụng CPI hay GDP theo mức cả nước nhưng lãi suất ngân hàng hay suất chiết khấu lại được chọn sử dụng theo mức của địa phương. Việc áp dụng theo cách tính này là không cùng hệ quy chiếu về định lượng.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai đang phân quyền nhiều hơn cho các đơn vị cấp tỉnh. Vì vậy, việc sử dụng CPI của tỉnh trong công thức tính định giá đất theo công thức thặng dư cũng là phù hợp và tạo sự nhất quán.

Các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp đa số cũng đồng tình, bản thân mỗi phương pháp  tính tiền sử dụng đất đều đang tồn tại những ưu, nhược điểm riêng. Tuy nhiên xét trên mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, cần lựa chọn phương pháp có cơ sở khoa học, minh bạch, rõ ràng, cho phép cơ quan chức năng và doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu tư.

Ghi nhận hiện tại, nhiều doanh nghiệp đề xuất áp dụng phương pháp tính theo Hệ số K, tạo sự khách quan, minh bạch, cụ thể và linh hoạt trong điều hành, điều tiết về giá đất khi điều chỉnh hệ số. Tuy nhiên, để triển khai rộng khắp, cần ít nhất 5 năm để xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bảng giá đất trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…

Do vậy, tại thời điểm này, đề xuất giữ lại và có sự điều chỉnh công thức tính toán theo phương pháp thặng dư nhằm tạo thuận lợi cho công tác xây dựng giá đất, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai, từ đó khơi thông nguồn lực, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường, hướng tới khôi phục và phát triển nền kinh tế.