[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Có nên sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư vào đất nền lúc này?

Với phân khúc đất nền thì sao? – đây vốn là phân khúc vẫn được nhiều NĐT lựa chọn dù ngay cả lúc thị trường chững lại. Nhiều người trong số đó quan tâm nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền trong bối cảnh hiện nay thì sẽ thế nào, và mất bao lâu để có thể bán ra mà vẫn sinh lời?.

Chia sẻ trên báo chí trước đó, đại diện Tập đoàn Vạn Khang Phát cho hay, không phải cứ đầu tư vào phân khúc đất nền là có lợi nhuận, kể cả thị trường tốt nhưng đầu tư đất nền sai địa điểm, sai chủ đầu tư và sai về pháp lý… cũng vẫn có thể gây thiệt hại.

Theo đó, điều quan trọng nhất khi đầu tư đất nền, NĐT cần chú ý đến hai yếu tố là vị trí và pháp lý. Giá thành đầu vào nhà đầu tư mua có hợp lý hay không, có cơ sở để tăng giá hay không cũng là điều cần phân tích chi tiết. Đất nền khu vực Hà Nội, TP.HCM vẫn là những thị trường có tiềm năng, còn đất nền ở các tỉnh thì tùy từng vị trí để đầu tư bởi nếu sai vị trí sẽ khó bán lại được.

"Giai đoạn này đầu tư đất nền thì không nên dùng đòn bẩy tài chính bởi trong ngắn hạn sẽ không tăng giá ngay mà sẽ phải mất thời gian từ 1-2 năm, hoặc có thể lâu hơn 5-10 năm. Nếu dùng đòn bẩy tài chính thì khi không thanh khoản được ngay dễ có nguy cơ lãi suất ngân hàng "ăn" hết vào lợi nhuận. Điều này gây rủi ro cho NĐT", đại diện đơn vị này nhấn mạnh.

Vì thế, thời điểm này nếu có tiền mặt có thể chọn các kênh để đầu tư, trong đó BĐS vẫn là kênh trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, không phải đất nền khu vực nào cũng tăng giá. Nếu ai cũng nghĩ đầu tư vào đất nền là tăng giá là sai hay đầu tư chung cư là lỗ cũng sai. NĐT cần phải đầu tư vào phân khúc BĐS mang tính xu thế, vị trí sản phẩm và yếu tố cấu thành sản phẩm có gì đặc biệt hay không. Đồng thời phải nhìn thấy giá trị của mảnh đất đó đem lại cho người sử dụng những cái gì tạo ra được yếu tố tăng giá.

Chia sẻ với PV trước đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, với NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng ít, lúc thị trường BĐS đang khó khăn, các NĐT có dòng vốn tầm 75% tổng số tiền có thể mua được BĐS, NĐT có xu hướng vay thêm 25% để mua BĐS lúc này thì nên mua. NĐT giữ nó trong vòng 1 năm và bán ra với giá trị sinh lời từ 20-25% là chuyện bình thường khi thị trường phục hồi. Lãi suất tính trên tổng số tiền vay trong vòng 1 năm không bao nhiêu so với giá trị sinh lời của BĐS. Đa số họ sẽ mua vào lúc này và bán ra lúc thị trường tốt lên.

Còn với NĐT lướt sóng, theo ông Khương nhóm này có tiền hoặc không có tiền thì câu chuyện là họ không vào thị trường bây giờ. Bởi vì NĐT lướt sóng nhìn thấy sắp tới (ít nhất là 1 năm tới) thị trường vẫn còn những khó khăn nhất định, đầu tư lướt sóng mà sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn họ sẽ không làm.

Vị chuyên gia này cho hay, với NĐT có tài chính hạn chế thì có khuynh hướng đầu tư vào tài sản có thể để dài hơi, đặc biệt phân khúc đất nền có sổ đỏ vẫn được ưu tiên.

Chẳng hạn, có trong tay tầm 1-3 tỉ đồng nếu mua căn hộ giá trị gia tăng không nhiều, mua nhà phố ở quận ven Tp.HCM thì rất nhỏ, nên NĐT có xu hướng chỉ ra mua đất nền ở Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh hay các tỉnh lân cận…Các nền đất có diện tích 50-60m2 có giá tầm 1 -1.5 tỉ đồng/nền (có thể là đất dân có sổ) thì họ sẽ kì vọng sau một năm giá trị miếng đất sẽ tăng lên 20-25%.Với việc tăng giá khoảng 20-25% trong vòng một năm trong khi lãi suất vay ngân hàng khoảng 8-10%, tiền gửi 5-6% thì bỏ tiền vào BĐS là cách nhiều NĐT lựa chọn.

Chia sẻ tại buổi trực tuyến về BĐS, ông Bùi Văn Doanh, Viện Trưởng Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam cho hay, phân khúc đất nền vẫn có sức hấp dẫn nhất trong giai đoạn tới. Để đầu tư an toàn, NĐT cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính. Tuy nhiên, đất nền thường không dành cho những NĐT có số vốn hạn hẹp, hoặc phải đi vay để đầu tư.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng quan điểm,  dự án đất nền là thường ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn. Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. Đặc biệt, các điều kiện xung quanh hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực có phát triển không. Đây cũng là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cao cấp thị trường vốn JLL Việt Nam cũng lưu ý những người mua BĐS vùng ven nên thận trọng tính thanh khoản của thị trường. Những dự án ở vùng ven có quy mô tương đối lớn lên đến hơn 100ha, nguồn cung tham gia thị trường rất nhiều. NĐT mua sau rất khó bán ra nếu rổ hàng của CĐT vẫn còn. Hơn nữa, đầu tư vào đất nền sẽ chỉ phù hợp với những nhà đầu tư trường vốn, đầu tư dài hạn, chứ không phải chỉ "lướt sóng" kiếm lời.