Làm sao để phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp?

Thế nhưng, làm thế nào để các chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm của mình với phát triển nhà ở xã hội lại là câu chuyện không hề dễ.

Theo tìm hiểu, thị trường BĐS phía Nam nói riêng, cả nước nói chung, các doanh nghiệp BĐS tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội chỉ đếm trên đầu ngón tay, mặc dù đây là phân khúc có đối tượng khách hàng khá rộng lớn trên thị trường. Bên cạnh vấn đề quỹ đất, nguồn vốn, lợi nhuận thì những thủ tục pháp lý nhiêu khê cũng khiến nhiều doanh nghiệp "nản lòng" để vào làm phân khúc này.

Tại Hội thảo khoa học "khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và BĐS thương mại, dịch vụ" do ĐH Luật Tp.HCM tổ chức mới đây, các chuyên gia trong ngành đã  bàn về trách nhiệm dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Tp.HCM cho rằng, không nên quy định một cách cứng nhắc, bắt buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong mọi dự án nhà ở thương mại như hiện nay.

Thay vào đó, nên tạo cơ chế linh hoạt hơn, cho phép tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể lựa chọn các phương án tương tự như trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha (dành quỹ đất, bàn giao quỹ nhà, hoặc nộp tiền thay thế).

Đồng thời, có thể giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện quỹ đất, quy mô dân số, nhu cầu nhà ở… của từng địa phương để quy định cụ thể trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo vị Thạc sĩ này, trường hợp pháp luật cho phép chủ đầu tư được lựa chọn các phương án thay thế khác như bàn giao bằng quỹ nhà, nộp tiền… thì cần có sự hướng dẫn chi tiết cách tính, đảm bảo công bằng và hướng đến mục tiêu tăng thêm nguồn lực đa dạng (về đất, nhà, tài chính), cho xây dựng nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn và Nhà nước cũng đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Theo Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho biết, đến hết năm 2019, chỉ có 207 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, tương đương hơn 4,3 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, đạt khoảng 34,3%.

Từ đầu năm 2020 đến nay, Hà Nội có 2 dự án nhà ở xã hội được mở bán là Dự án Khu chức năng đô thị Đại Mỗ (phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm) với 307 căn hộ diện tích 50 - 68 m2, trong đó có 245 căn để bán, 62 căn cho thuê. Giá bán nhà ở xã hội tại Dự án khoảng 17,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và kinh phí bảo trì. Dự án thứ hai nằm ở Khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) với tổng số 144 căn hộ nhà ở xã hội, có 105 căn mở bán và 29 căn để cho thuê. Giá bán căn hộ tại Dự án là 13,762 triệu đồng/m2.

Đối với TP.HCM, địa phương này tiếp tục triển khai kế hoạch xây dựng thêm 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ, dự kiến năm 2020 có thể hoàn thành 20.000 căn. Tuy nhiên, mục tiêu này khó thành hiện thực khi nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý hoặc xin chuyển đổi thành dự án căn hộ thương mại. Điều này khiến người dân khó mua nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho rằng, hiện nay chính sách phát triển nhà ở xã hội đang có nhiều vướng mắc, nhất là quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại hiện còn thiếu, hay các quy định lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa rõ ràng; ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cũng chưa được quy định rõ.

Để giảm ách tắc trong phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó, 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) để hỗ trợ cho vay phát triển nhà ở xã hội.

Từ đây, các ngân hàng thương mại sẽ huy động thêm trên dưới 60.000 tỷ đồng. Những dự án nhà ở xã hội đang triển khai mà vướng mắc về vốn sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước để có giải pháp hỗ trợ cho vay.

Cũng theo ông Ninh, trong thời gian tới, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Nhà nước sẽ điều tiết bằng cách tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia phân khúc căn hộ thương mại giá thấp diện tích dưới 75 m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2. Dự kiến trong quý 3/2020 sẽ có Dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land đề xuất, cần quy hoạch BĐS phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường. Cụ thể, phân khúc cao cấp sẽ tập trung ở khu vực trung tâm do giá trị đầu vào cao. Phân khúc trung cấp, nhà ở bình dân vừa túi tiền sẽ phải đi xa hơn, bán kính khoảng 10 - 15 km.

Đồng thời, cần xem xét lại quy định mỗi dự án bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội vì như vậy sẽ dẫn đến lãng phí nguồn lực đối với những vị trí không phù hợp xây dựng các dự án thuộc phân khúc này.

Ông Nguyễn Trọng Ninh cũng cho rằng, về quy định bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội ở mỗi dự án nhà ở thương mại, Khoản 3, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định: Nếu việc bố trí quỹ đất 20% không phù hợp thì UBND địa phương có trách nhiệm báo cáo Chính phủ xem xét, không bắt buộc tất cả các dự án phải bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Doanh nghiệp có thể trực tiếp kiến nghị đối với từng trường hợp dự án cụ thể.