Liệu Bình Chánh sẽ trở thành trung tâm công nghiệp mới của TP.HCM?

Sự sôi động của công nghiệp mở ra vô vàn cơ hội cho thị trường BĐS song cũng đặt ra áp lực lớn về nguồn cầu nhà ở cùng tốc độ đô thị hóa dự báo rất cao trong thời gian tới.

Sở hữu 4/10 KCN có quy mô lớn nhất TP.HCM

Theo thống kê, nếu giai đoạn 2010 – 2015, TP.HCM vẫn dẫn đầu cả nước về chỉ số kinh tế trong công nghiệp và thuộc top đầu sở hữu quỹ đất và khu công nghiệp (KCN) thì từ 2016 đến nay chưa có thêm KCN mới nào được triển khai. Điều này đã gây ảnh hưởng lớn cho nền kinh tế thành phố khi công nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong GDP.

Theo ông Hứa Quốc Hưng, Trưởng ban quản lý Các khu chế xuất và công nghiệp TP HCM (Hepza), quỹ đất công nghiệp của thành phố ngày càng hạn chế, hiện chỉ còn khoảng 300 ha đất trong các khu công nghiệp có thể cho thuê, khai thác được.

Trước thực trạng này, Bình Chánh được đề xuất trở thành điểm đến mới để xây dựng các cụm, khu công nghiệp trọng điểm của TP.HCM với lợi thế còn nhiều quỹ đất sạch, giao thông thuận lợi. Cụ thể hóa giải pháp trên, trước mắt UBND TP.HCM đã chính thức kiến nghị Chính phủ cho phép bổ sung khu công nghiệp Phạm Văn Hai tại huyện Bình Chánh với quy mô gần 700 ha để thay thế 3 khu công nghiệp khác bị loại khỏi quy hoạch là khu công nghiệp Phước Hiệp, Bàu Đưng và Xuân Thới Thượng. Đáng chú ý, khu công nghiệp Phạm Văn Hai sẽ ứng dụng công nghệ cao, tập trung thu hút đầu tư ngành điện, điện tử, cơ khí tự động hóa, hỗ trợ khởi nghiệp, công nghiệp công nghệ cao, ngành công nghiệp hỗ trợ không thâm dụng lao động và không gây ô nhiễm môi trường.

Bình Chánh sở hữu các KCN, cụm CN có quy mô lớn bậc nhất TP.HCM

Như vậy, sau khi có thêm KCN Phạm Văn Hai, Bình Chánh sở hữu đến 4/10 khu công nghiệp có quy mô lớn nhất TP.HCM tính đến thời điểm này bao gồm: KCN Lê Minh Xuân và Lê Minh Xuân mở rộng (quy mô hơn 800 ha - top 2), KCN Phạm Văn Hai (quy mô gần 700 ha - top 3), KCN Vĩnh Lộc và Vĩnh Lộc mở rộng (quy mô 500 ha - top 4), KCN An Hạ (quy mô hơn 150 ha - top 10). Cũng theo thống kê, TP.HCM dành 5,800 ha quỹ đất cho công nghiệp. Với hiện trạng này, Bình Chánh chiếm đến gần 30% quỹ đất, vươn lên dẫn dắt và trở thành trọng điểm của thị phần công nghiệp TP.HCM.

Giá BĐS liên tục lập đỉnh

Sự bùng nổ về công nghiệp đang tạo sức ép rất lớn đến tốc độ đô thị hóa của Bình Chánh, đặc biệt khi KCN 700 ha này sắp triển khai kéo theo lượng cầu nhà ở khổng lồ cho hàng trăm ngàn người trong cùng một thời điểm. Nguồn cầu này đến từ hai lực lượng chính: chuyên gia, kỹ sư cấp cao cần nhu cầu nhà ở chất lượng và người lao động – cần nguồn nhà trọ bình dân. Công nghiệp phát triển cũng tạo ra cơ sở để bùng nổ chuỗi dịch vụ tiện ích, mặt bằng, nhà xưởng…để phục vụ lượng cư dân mới.

Nhu cầu nhà ở tại Bình Chánh còn rất lớn. Ảnh: Westgate

Trước đó, khi chưa xuất hiện KCN Phạm Văn Hai, Bình Chánh cũng đã nằm trong nhóm khu vực thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Theo đại diện Batdongsan.com.vn, Bình Chánh cần phân bổ hơn 490,000 m2 diện tích nhà ở, tương đương gần 10.000 căn hộ mới mỗi năm phục vụ người dân. Tuy nhiên, con số này chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu nhà ở tại Bình Chánh trong giai đoạn 2020-2021. Thực trạng nguồn cung khan hiếm trong khi nguồn cầu chuẩn bị bùng nổ mạnh đã khiến giới đầu tư sốt sắng đổ về khu vực này săn quỹ đất khiến giá BĐS liên tiếp lập đỉnh.

Theo khảo sát, một dự án căn hộ mở bán năm 2017 với giá 27 triệu/m2 thì nay đã tăng lên 45 triệu/m2, biệt thự từ 40 triệu/m2 tăng lên 80-100 triệu mỗi m2. So với giai đoạn giữa năm 2021 đến nay, mặt bằng giá đất tại đây cũng đã tăng từ 25-30% tùy vị trí. Đơn cử như một nền đất tại Phạm Văn Hai hiện có giá 50-55 triệu mỗi m2 trong khi trước đó chỉ quanh mốc 40-45 triệu/m2,…

Dù liên tục lập đỉnh, giá BĐS Bình Chánh vẫn đang nằm trong vùng "trũng" của TP.HCM và có nhiều dư địa tăng giá cao. Đơn cử, tại TP.Thủ Đức, giá bình quân căn hộ dao động từ 60-70 triệu đồng/m2; trong khi tại Bình Chánh vẫn còn ở ngưỡng 40-45 triệu đồng/m2.

BĐS Bình Chánh hút người mua ở thực. Phối cảnh: Westgate

Điều đáng nói, nguồn cung nhà ở tại Bình Chánh được dự báo vẫn sẽ tiếp tục hạn chế do không nhiều dự án mới mở bán. Theo ghi nhận, tại khu vực này hiện nay chỉ xuất hiện một số dự án; trong đó nổi trội vẫn là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, được đánh giá có lợi thế lớn về sức mua lẫn giá bán. Đơn cử, dự án Westgate với quy mô hơn 2.000 căn hộ cùng mức giá gần như thấp nhất thị trường, khoảng dưới 40 triệu đồng/m2. Theo chủ đầu tư An Gia, để sở hữu, người mua chỉ cần thanh toán tối đa 699 triệu đồng và ngưng đến khi nhận nhà vào quý 4/2023 mới đóng tiếp. Còn lại, ngân hàng cho vay đến khi nhận nhà là hai năm không lãi, ân hạn nợ gốc.

Ngoài thông tin KCN 700 ha tác động mạnh tới thị trường trong ngắn hạn thì trong dài hạn, BĐS Bình Chánh còn được hưởng lợi đề án lên thành phố trong năm 2025. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong bức tranh nhộn nhịp của thị trường BĐS, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng khi chọn lựa sản phẩm bởi quy hoạch đất tại Bình Chánh chưa hoàn chỉnh, dễ mua phải dự án/sản phẩm rủi ro pháp lý. Trong bối cảnh này, đầu tư các dự án pháp lý hoàn thiện, liền kề hoặc ngay lõi trung tâm khu vực như trung tâm hành chính Bình Chánh, gần các trục đường lớn sẽ là điểm đến an toàn. Mặt khác, do sắp nâng cấp lên quận và đón dòng chuyên gia, kỹ sư cấp cao, dòng căn hộ chất lượng sẽ trở thành sản phẩm chủ đạo dẫn dắt "khẩu vị" của người ở thực trong khu vực này.