Lo "tắc" dự án nếu bỏ phương pháp thặng dư để định giá đất

Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong những ngày qua đang rất quan tâm tới Công điện số 634 vừa được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất. Như chúng tôi đã thông tin, hiện nay, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý cho 1 dự án bất động sản thông thường mất khoảng từ 2-3 năm. Trong đó, riêng khâu định giá đất, đã chiếm tới tới 1 nửa thời gian. Vì vậy, nếu giải quyết được vướng mắc trong định giá đất sẽ giúp rút ngắn thời gian làm thủ tục pháp lý cho dự án bất động sản.

Cụ thể, Công điện của Thủ tướng đã giao Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31/7 việc sửa đổi, bổ sung thông tư số 36 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất. 

Đáng chú ý, trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã loại bỏ phương pháp thặng dư. Đây là nội dung đang khiến nhiều doanh nghiệp và hiệp hội băn khoăn.

Phương pháp thặng dư để định giá đất

Quy định Luật hiện nay đang có 5 phương pháp định giá đất. Các chuyên gia cho biết, phương pháp thặng dư được nhiều nước trên thế giới áp dụng rất phổ biến. Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, trong các dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật, phương pháp này đang bị loại bỏ.

Điều này khiến giới chuyên gia cũng như chủ đầu tư các dự án băn khoăn… Bởi theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, thời gian qua, tới 87% dự án tại Thành phố được định giá theo phương pháp thặng dư.

"Phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Chúng tôi tha thiết đề nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường và Chính phủ vẫn giữ phương pháp thặng dư để định giá đất", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề xuất.

Còn đại diện Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, phương pháp thặng dư phù hợp trong việc định giá đất các dự án đầu tư phát triển mới. Còn các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng. Nếu bỏ, sẽ có thể khiến các dự án khó định giá đất, gây ra tình trạng ách tắc.

"Mỗi phương pháp phù hợp với từng loại khác nhau. Ví dụ phương pháp so sánh và thu nhập dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng hiện tại. Còn phương pháp thặng dư dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai. Không thể mang áp phương pháp xác định giá đất hiện tại áp dụng cho tương lai được. Trên thị trường cũng không phải dự án nào cũng có tài sản tương đồng, tương tự để áp dụng phương pháp so sánh. Nếu bỏ phương pháp thặng dư thì việc xac định giá đất đối với dự án phát triển là rất khó khăn", ông Nguyễn Tiến Thoả, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết.

Theo báo cáo từ các địa phương, nguồn cung dự án nhà ở mới trong 6 tháng đầu năm nay liên tục giảm mạnh. Phần lớn nguyên nhân do vướng mắc pháp lý, trong đó có khâu định giá đất. Các doanh nghiệp cho rằng, Công điện của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất là cơ sở quan trọng để Bộ Tài nguyên và Môi trường, và các địa phương cùng rà soát, xem xét lại hệ thống văn bản pháp luật liên quan, đặc biệt là các phương pháp định giá đất, để có sự điều chỉnh đồng bộ, phù hợp nhất với thị trường.