Lợi nhuận từ đầu tư căn hộ giảm mạnh trong 5 năm qua

Thách thức ngắn hạn

Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM quý IV/2023 của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, phân khúc căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại TPHCM trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn - con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp là 7.600 căn, giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, 2 dự án nổi bật là The Privia và giai đoạn tiếp theo The Glory Heights của Vincom Grand Park dẫn dắt 88% nguồn cung mới. Báo cáo không ghi nhận có nguồn cung căn hộ hạng A mới trong quý IV.

Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý IV/2023, tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 120% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng: “Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi”.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ cải thiện, khi tăng 14% so với quý III/2023 và 23% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%.

Một điểm tích cực trong dữ liệu của Savills Việt Nam là trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Căn hộ hạng B sẽ chiếm 44% thị phần, đến từ các dự án như Vinhome Grand Park - The Opus One, Eaton Park và The Aurora… Căn hộ hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Căn hộ hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Cơ hội nào cho các nhà đầu tư?

Giá bán sơ cấp trong quý IV/2023 đã quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm trước, sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Cùng với đó, các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. Nguồn cung giá từ 2 - 5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Trong giai đoạn 2024 - 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2 - 5 tỷ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5 - 10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua nhà ở TPHCM có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.

Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án căn hộ hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9%. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn khoảng 7,7%/năm.

Bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TPHCM phân tích: “ Lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TPHCM có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019 - 2023. Theo dữ liệu của chúng tôi, các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua”.

Trong thập kỷ qua, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TPHCM đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại chứng kiến mức tăng giá đáng kể hàng năm là 39%.

“Dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi . Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời . Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp”, bà Giang Huỳnh nói.