Luật Nhà ở (sửa đổi) mở "luồng xanh" cho dự án nhà ở xã hội

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang thiết kế một cơ chế thủ tục đặc thù cho nhà ở xã hội với hàng loạt quy định cho phép thực hiện đồng thời nhiều bước đầu tư, miễn một số thủ tục xây dựng và rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất khiến nguồn cung nhà ở xã hội nhiều năm qua tăng chậm dù nhu cầu rất lớn.

Thủ tục không còn phải "xếp hàng"

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhiều lần cho rằng thủ tục đầu tư cũng là một trong những "điểm nghẽn" của phân khúc này. Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng và thuế, nhưng quá trình chuẩn bị đầu tư ở nhiều địa phương vẫn kéo dài do phải thực hiện qua nhiều bước thẩm định, phê duyệt giữa các luật khác nhau.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này theo hướng cho phép thực hiện đồng thời nhiều thủ tục, đơn giản hóa quy trình lựa chọn chủ đầu tư và cắt giảm một số thủ tục xây dựng sẽ góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, qua đó đẩy nhanh nguồn cung nhà ở xã hội. Mục tiêu của cơ quan soạn thảo là chuyển mạnh từ tư duy "quản lý bằng thủ tục" sang tạo thuận lợi cho đầu tư nhưng vẫn bảo đảm kiểm soát chất lượng công trình và tuân thủ quy hoạch – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cũng chỉ rõ, “nút thắt” lớn nhất của các dự án nhà ở xã hội nhiều năm qua không nằm ở nhu cầu thị trường mà ở quá trình chuẩn bị đầu tư kéo dài. Một dự án thường phải đi qua nhiều bước tuần tự như lựa chọn chủ đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, thẩm định dự án, xin giấy phép xây dựng... khiến thời gian chuẩn bị có thể kéo dài vài năm trước khi khởi công.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, điều doanh nghiệp cần nhất hiện nay không phải thêm ưu đãi mà là rút ngắn thời gian làm thủ tục. Nếu các thủ tục quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và xây dựng được thực hiện đồng thời thay vì tuần tự như hiện nay, thời gian chuẩn bị dự án có thể được rút ngắn đáng kể. Đây là điều doanh nghiệp mong đợi nhiều năm qua.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được lấy ý kiến đã thay đổi đáng kể cách tiếp cận này khi dành riêng một cơ chế thủ tục đặc thù cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở cho lực lượng vũ trang và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Điểm đáng chú ý nhất là các thủ tục không còn phải thực hiện theo trình tự nối tiếp mà có thể được triển khai đồng thời ở nhiều khâu. Theo dự thảo, đối với nhóm dự án ưu tiên này, thủ tục đầu tư xây dựng được phép thực hiện tuần tự hoặc đồng thời nhiều thủ tục, thay vì phải hoàn thành từng bước mới chuyển sang bước tiếp theo.

Song song đó, cơ quan có thẩm quyền có thể chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội mà không phải trải qua quy trình đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như nhiều dự án thương mại. Quy định này được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian lựa chọn chủ đầu tư ngay từ giai đoạn đầu.

Một thay đổi khác cũng tác động trực tiếp tới tiến độ là việc quy hoạch chi tiết được phép lập đồng thời với quá trình lập hoặc điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chung, đồng thời bỏ thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết. Các chỉ tiêu quy hoạch đã được xác định trong quy hoạch cấp trên sẽ được sử dụng làm cơ sở lập quy hoạch chi tiết.

Theo nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản, riêng việc cắt giảm nhóm thủ tục này có thể giúp rút ngắn nhiều tháng trong giai đoạn chuẩn bị dự án.

Mở “luồng xanh” để tăng tốc

Đại diện một doanh nghiệp nhà nước về phát triển nhà ở từng phản ánh, các dự án nhà ở xã hội thường chịu cùng quy trình pháp lý như dự án nhà ở thương mại, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế và giá bán được kiểm soát.

Điều này khiến hiệu quả đầu tư giảm, làm nhiều doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà với phân khúc này. Theo doanh nghiệp, nếu những thủ tục về quy hoạch, thẩm định, cấp phép được cắt giảm như dự thảo đề xuất, tiến độ triển khai sẽ được cải thiện đáng kể.

Tương tự, một trong những doanh nghiệp phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội cũng từng lên tiếng cho rằng, khó khăn lớn nhất không còn là năng lực thi công mà nằm ở quá trình chuẩn bị đầu tư. Doanh nghiệp đánh giá việc rút gọn thủ tục sẽ giúp giảm chi phí vốn, đẩy nhanh tiến độ xây dựng và sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Từ thực tế đó, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này không chỉ rút gọn ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư mà còn mở rộng cơ chế ưu tiên trong quá trình triển khai xây dựng.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là dự án áp dụng thiết kế mẫu hoặc thiết kế điển hình đã được cơ quan nhà nước công bố, phù hợp quy hoạch sẽ được miễn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng và miễn giấy phép xây dựng.

Theo các chuyên gia, đây là thay đổi có ý nghĩa lớn bởi phần lớn dự án nhà ở xã hội được thiết kế theo mẫu lặp lại, ít có yêu cầu kiến trúc đặc thù như các dự án thương mại cao cấp. Việc miễn các thủ tục này vừa giảm thời gian, vừa giảm chi phí hành chính cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, dự thảo vẫn yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức kiểm tra nghiệm thu công trình theo quy định của pháp luật xây dựng trước khi đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ thực hiện kiểm tra kết quả nghiệm thu thay vì tham gia nhiều khâu tiền kiểm như trước.

Cách tiếp cận mới cho thấy xu hướng chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, tăng trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng giảm các thủ tục hành chính trung gian.

Không chỉ nhà ở xã hội, cơ chế này còn được áp dụng đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê, nhằm thúc đẩy phát triển thêm nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền.

Theo Bộ Xây dựng, đến giữa năm 2026, cả nước đã có hàng trăm dự án nhà ở xã hội được triển khai ở nhiều giai đoạn khác nhau, với hàng chục nghìn căn hộ hoàn thành và hàng trăm nghìn căn đang được khởi công hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, tiến độ giữa các địa phương vẫn chưa đồng đều, trong đó vướng mắc lớn nhất tiếp tục nằm ở công tác chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Bộ Xây dựng đánh giá nếu không tiếp tục tháo gỡ các rào cản về thể chế, mục tiêu hoàn thành ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ gặp nhiều áp lực. Chính vì vậy, việc thiết kế một cơ chế thủ tục đặc thù ngay trong Luật Nhà ở sửa đổi được xem là giải pháp mang tính nền tảng, bên cạnh các chính sách về tín dụng và quỹ đất.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này cho thấy định hướng chuyển từ cơ chế kiểm soát bằng thủ tục sang tạo điều kiện cho dự án được triển khai nhanh hơn nhưng vẫn bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, chất lượng và an toàn xây dựng.

Nếu được Quốc hội thông qua, cơ chế "luồng xanh" về thủ tục đầu tư có thể trở thành một trong những thay đổi quan trọng nhất của Luật Nhà ở sửa đổi, góp phần hiện thực hóa mục tiêu tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội trong những năm tới. Khi thời gian chuẩn bị dự án được rút ngắn, chi phí phát triển giảm và quy trình minh bạch hơn, thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm động lực để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc vốn được xem là thiếu hụt nhất hiện nay.