“Luồng sinh khí mới” cho thị trường bất động sản 2017

Doanh nghiệp đã “đề kháng” cao

- Vậy những “luồng sinh khí mới” mà ông muốn nói ở đây là gì, thưa ông?

Trước hết đó là những dấu hiệu tích cực, lạc quan trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước đang rất quyết liệt để xây dựng Chính phủ kiến tạo, tạo mọi điều kiện để các thành phần kinh tế phát huy thế mạnh, góp phần phát triển nhanh và bền vững đất nước; trong đó đặc biệt quan tâm đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Về mặt tổng thể, với tốc độ đô thị hóa vẫn đang rất mạnh mẽ, sự hình thành các gia đình trẻ đô thị vẫn rất lớn nên nhu cầu về nhà ở sẽ còn tiếp tục tăng cao trong khi đó lượng nhà tồn kho đang giảm dần… nên đây cũng là một cơ hội cho thị trường bất động sản phát triển.

Về mặt lợi thế đầu tư, hiện nay các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, ngoại tệ hay gửi tiết kiệm ngân hàng đã không còn hấp dẫn như trước, do đó người dân đang có xu hướng chuyển sang đầu tư bất động sản để vừa có lợi nhuận ổn định, vừa có độ an toàn cao.

Đặc biệt, cho đến nay, nhiều bộ luật và nghị định liên quan đến bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… sau một thời gian có hiệu lực đã bắt đầu “ngấm” vào cuộc sống và có những tác động tích cực đến thị trường. Do đó, đây là cơ sở để đảm bảo thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Một điều nữa cũng không thể không nhắc đến, đó là sau giai đoạn khủng hoảng vừa qua, thị trường đã có cuộc thanh lọc mạnh mẽ, tự loại bỏ những doanh nghiệp nghiệp dư, làm ăn gian dối, chộp giật để cơ bản còn lại là những doanh nghiệp mạnh, có sức “đề kháng” cao, có chiến lược phát triển bền vững…

Một luồng sinh khí mới nữa đó là việc Nhà nước đang có nhiều chính sách đặc biệt hấp dẫn để thúc đẩy phát triển hạ tầng du lịch tại các địa bàn du lịch trọng điểm. Điều này đã làm cho thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có những bước tiến vượt bậc trong năm qua. Và chắc chắn, trong năm tới đây sẽ là một phân khúc đầy tiềm năng, hứa hẹn sự bùng nổ.

- Nhưng thị trường vẫn còn đó những khiếm khuyết thưa ông?

Việc phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng đúng là "khiếm khuyết" của thị trường bất động sản. Ở thời điểm hiện tại khoảng 70% nguồn vốn phát triển bất động sản phụ thuộc vào ngân hàng có thể dẫn đến rủi ro lãi suất, rủi ro hạn mức tín dụng và rủi ro về năng lực của khách hàng.

Doanh nghiệp bất động sản hiện nay có sức “đề kháng” cao và có chiến lược phát triển bền vững

Cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu là vay ngân hàng, huy động từ nguồn ngắn hạn vì vậy không ổn định. Khi ngân hàng có động thái siết cho vay bất động sản hay tăng lãi suất cho vay, cả bên bán và bên mua nhà đều chịu tác động trực tiếp, ảnh hưởng đến thanh khoản, giao dịch và nguồn cung toàn thị trường.

Hiện thị trường bất động sản huy động từ 3 nguồn chính: Người dân, DN và hệ thống tín dụng ngân hàng là chưa đủ nếu theo thông lệ quốc tế. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra là chúng ta phải có những chính sách quyết liệt để tạo lập thêm dòng vốn bền vững cho thị trường như các quỹ đầu tư, hệ thống tái thế chấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí...

Cá nhân tôi rất quan tâm tới việc hình thành các quỹ tài chính mới thúc đẩy vốn cho thị trường bất động sản dồi dào, minh bạch hơn. Quỹ hoạt động theo hình thức phát hành chứng chỉ cho các nhà đầu tư giống như cổ phiếu, có thể mua bán nên có tính thanh khoản và có thể chia cổ tức hằng năm.

Trong nhiệm kỳ này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đặt mục tiêu thí điểm hình thành quỹ đầu tư bất động sản để có kênh huy động vốn độc lập cho thị trường mà không phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng.

Chính sách phải ổn định

- Vực dậy được thị trường đã khó để thị trường phát triển theo lộ trình và như kỳ vọng của Chính phủ và xã hội lại càng khó hơn. Ông có thể đưa ra lời khuyên cho cơ quan quản lý cũng như người dân và doanh nghiệp nhằm thực hiện được mục tiêu này?

Đúng là để thị trường phục hồi và phát triển như hiện nay thực sự là một nỗ lực rất lớn của Nhà nước cũng như của bản thân các doanh nghiệp bất động sản.

Theo tôi, về mặt quản lý nhà nước: Chính phủ cần phải dự báo và có chính sách ổn định, coi trọng thị trường bất động sản, đưa ra các chính sách có tác động tích cực đến thị trường, đặc biệt là chính sách về tiền tệ và đất đai.

Về công tác dự báo, đây là một công tác hết sức quan trọng trong quản lý nhà nước. Nhưng muốn có dự báo thì chúng ta phải có số liệu, song thực tế hiện nay các số liệu của thị trường bất động sản đang rất “nhảy múa”. Sắp tới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ kết hợp với Bộ Xây dựng để xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu cho thị trường cả đầu vào, đầu ra và xu hướng, nhu cầu thị trường để từ đó có những hoạch định và kiến nghị chính xác.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản về trung dài hạn thì nhu cầu bất động sản là rất lớn. Vấn đề của các doanh nghiệp là cần rút được bài học từ giai đoạn khủng hoảng trước đây, lựa chọn chiến lược cho đúng đắn về quy mô căn hộ, giá thành sản phẩm, chất lượng sản phẩm làm sao cho ổn định và phát triển. Doanh nghiệp nên lựa chọn và đầu tư vào những phân khúc nhà ở trung bình và khá, bởi đây là phân khúc ổn định, có thể nhanh chóng quay vòng vốn và phù hợp với nhu cầu của nhiều nhà đầu tư.

Đối với người dân mua nhà: Quyền lực thị trường hiện nay đã thuộc về người mua, do đó khách hàng cần là những nhà đầu tư thông thái, cần tham khảo tốt các thông tin và nhiều kênh để nắm bắt cụ thể về giá cả, quy mô, chất lượng nhà ở để quyết định mua bán đúng đắn.

Xin cảm ơn ông.