3 giải pháp ''gỡ'' thị trường trái phiếu, khơi thông vốn cho ngành bất động sản

Theo nhóm tác giả của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn và bất định, kinh tế Việt Nam năm 2022 đã đạt mức tăng trưởng vượt trội hậu Covid-19, lạm phát và kinh tế vĩ mô về cơ bản là ổn định. Tuy nhiên, một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ chưa được cải thiện. Mà một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính tiền tệ, là thị trường bất động sản, còn nhiều rủi ro bất ổn và chưa được phát triển một cách bền vững.

Trước sự kiện công bố báo cáo, GS. TS Tô Trung Thành, đồng Chủ biên ấn phẩm, Trưởng phòng Quản lý khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã chia sẻ góc nhìn của nhóm nghiên cứu về những giải pháp cấp bách nhất đối với việc phục hồi thị trường bất động sản.

Cụ thể, nhóm nghiên cứu khuyến nghị 3 nhóm giải pháp để ổn định và phát triển thị trường bất động sản bao gồm:  (1) hoàn thiện hệ thống pháp luật; (2) điều chỉnh cung - cầu và gia tăng tính minh bạch thông tin và (3) khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS.

Trong đó, ông Tô Trung Thành cho rằng, việc khơi thông nguồn vốn hiện đang là quan trọng nhất: ‘Giống như người đang bị ốm, thì cần phải tiếp sức trước. Còn các giải pháp liên quan đến thể chế, pháp luật là dài hạn cần làm để phát triển bền vững, đồng thời bên cạnh đó là giải quyết câu chuyện cân bằng cung cầu’.

Nhận định về tác động của việc hạ lãi suất đến thị trường bất động sản, ông Tô Trung Thành cho rằng, dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có một số nhịp giảm về lãi suất trong quý I, tuy nhiên, mục tiêu của việc giảm lãi suất này không phải là phục vụ thị trường BĐS, bản chất của việc giảm lãi suất này là để hỗ trợ nền kinh tế nói chung, khi mức lãi suất cao trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của tất cả các doanh nghiệp, do đó không nên kỳ vọng quá nhiều rằng việc giảm lãi suất sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn vốn.

Chuyên gia này phân tích, trong năm 2021, doanh nghiệp bất động sản có thể huy động một lượng vốn khá lớn từ thị trường trái phiếu, nhưng sang đến năm 2022, thị trường trái phiếu đã giảm rất sâu, nên doanh nghiệp mới đang phải dựa vào tín dụng.

Năm 2022, dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS tăng mạnh. Theo NHNN, dư nợ tín dụng BĐS là 2,58 triệu tỷ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng, tương đương với khoảng 26,3% GDP. Cụ thể, dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) đổ vào lĩnh vực BĐS năm 2022 đã tăng khoảng 24% so với năm 2021; cao hơn 1,7 - 1,6 lần so với tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống là 14,17% năm 2022 và so với mức tăng trưởng tín dụng BĐS năm 2021 và 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%).

Số liệu thống kê cho thấy, tín dụng từ NHTM đổ vào lĩnh vực BĐS có tới 1,7 triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống. Đáng lưu ý là vốn tín dụng có xu hướng vẫn tăng cao ở các phân khúc đầu cơ như phân khúc quyền sử dụng đất, phân khúc nhà ở. Tín dụng phục vụ nhu cầu để ở và tự sử dụng tăng khoảng trên 30%. Trong cơ cấu tín dụng lĩnh vực BĐS, trên 60% là tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở và tự sử dụng, đáng nói ở đây chủ yếu là phân khúc giá trị cao (là mua nhà, căn hộ cấp cao của các dự án BĐS còn dang dở). Đây là phân khúc hấp dẫn dòng vốn đầu cơ và hầu hết là cầu ảo.

Báo cáo đánh giá, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, và tỷ trọng tín dụng BĐS vào phân khúc mang tính đầu cơ là không nhỏ.

Việc phụ thuộc vào vốn tín dụng không phải là hướng phát triển bền vững cho bất động sản, khi có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn của hệ thống NHTM nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời làm tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường BĐS. Những sản phẩm đầu cơ thường có giá trị lớn, sử dụng đòn bẩy cao với mục tiêu lợi nhuận cao. Những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức đóng băng khi lãi suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp.

Do đó, ông Thành cho rằng, nhìn vào cơ cấu tín dụng như trên, nếu không thận trọng trong việc hỗ trợ bằng tín dụng cho thị trường bất động sản, thì có thể sẽ vô tình hỗ trợ khu vực đầu cơ. Nếu muốn hỗ trợ tín dụng cho bất động sản thì cần rất thận trọng, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án BĐS, nhà ở cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá thấp có hiệu quả cao, hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà ở thực sự, qua đó thị trường có thể phát triển bền vững.

Với những sức ép mà NHNN đang gặp trong việc điều hành chính sách  khi bối cảnh toàn cầu bất ổn, ông Tô Trung Thành cho rằng, thị trường bất động sản rất khó để dựa vào vốn tín dụng ở thời điểm hiện tại.

‘Việc khơi thông dòng vốn phải tập trung vào thị trường trái phiếu, mà mấu chốt là tạo được niềm tin trong thị trường’ - ông Tô Trung Thành khẳng định.

Trong giai đoạn 2019 - 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam phát triển mạnh. Đây được xem là một kênh huy động vốn dài hạn bền vững cho thị trường BĐS, giảm thiểu rủi ro khi phụ thuộc vào nguồn vay ngắn hạn trên thị trường tiền tệ.

Tuy nhiên, sang đến năm 2022, thị trường trái phiếu Việt Nam gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là sau vụ việc sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, thị trường TPDN đối mặt với nhiều rủi ro khi khối lượng phát hành mới sụt giảm, nhà đầu tư bán lại trước hạn nhiều, khối lượng mua trái phiếu trước hạn lớn. Với sự sụt giảm của thị trường TPDN, doanh nghiệp BĐS lâm vào thế khó khăn.

Trong năm 2022, thị trường TPDN trầm lắng với tổng giá trị phát hành giảm 64%, chỉ đạt 269.733 tỷ đồng. Nhóm BĐS ghi nhận mức sụt giảm 79%, chỉ đạt 62.310 tỷ đồng, chiếm 23% tổng giá trị phát hành TPDN.

‘Thị trường lao dốc ở nhiều phân khúc mang tính đầu cơ, phản ánh dấu hiệu doanh nghiệp phát triển BĐS đã sử dụng kênh phát hành TPDN riêng lẻ như một công cụ để đảo nợ BĐS tại các NHTM. Khi thị trường TPDN bị đóng băng, nhiều DN phát triển BĐS không chỉ không thể đảo nợ mà không thể có thêm nguồn vốn bổ sung phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình’ - báo cáo nhận định.

Nhóm chuyên gia thực hiện báo cáo đánh giá, thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS hiện đang tồn tại một số vấn đề sau: (1) tính minh bạch thị trường yếu; (2) việc tập đoàn doanh nghiệp phi tài chính (trong đó có doanh nghiệp phát triển BĐS) được quyền thành lập, mua bán hoặc sáp nhập (M&A) một công ty chứng khoán (CTCK), công ty tài chính đã tạo ra xung đột lợi ích lớn trong hệ thống tài chính; (3) khung khổ pháp luật thiếu giám sát việc đại chúng hóa TPDN phát hành riêng lẻ trên thị trường thứ cấp.

Để giải quyết những nút thắt này, thời gian vừa qua, Chính phủ cũng đã ban hành một số nghị định mới để hỗ trợ. Nhưng GS. TS Tô Trung Thành cho rằng, vẫn cần thêm nữa những biện pháp để tạo sự minh bạch cho thị trường, và đặc biệt là rà soát các lỗ hổng về mặt thể chế.

Báo cáo đã khuyến nghị nhiều giải pháp liên quan đến việc khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Thứ nhất là rà soát tình trạng tài chính của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện đang gặp khó khăn; căn cứ vào đó để khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu (chủ yếu là các nhà phát triển BĐS) có thể hỗ trợ.

Thứ hai là tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành TPDN khối lượng lớn. Thứ ba, NHNN cần có các biện pháp giám sát, ngăn ngừa hiện tượng luân chuyển vốn trực tiếp giữa các NHTM hoặc gián tiếp luân chuyển vốn thông qua các CTCK, công ty quản lý quỹ… nhằm mục đích mua TPDN riêng lẻ do công ty liên quan của cổ đông ngân hàng phát hành.

Thứ tư, cần nghiên cứu sửa đổi các quy định về an toàn vốn của các NHTM, doanh nghiệp bảo hiểm theo hướng áp hệ số rủi ro đối với TPDN mà tổ chức phát hành không được xếp hạng tín nhiệm cao hơn TPDN đã được xếp hạng tín nhiệm. Cuối cùng, theo nhóm nghiên cứu, cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường BĐS, thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư BĐS.