Metro có phải 'đũa thần' cho thị trường bất động sản TP.HCM?

Metro đang trở thành câu chuyện lớn hơn của thị trường bất động sản: nơi nào có metro kết nối, nơi đó có thể hình thành một mặt bằng giá mới. Mạng lưới metro đang được kỳ vọng tạo ra những cực tăng trưởng mới, mở rộng không gian và phân bổ giá trị bất động sản trên toàn siêu đô thị TP.HCM.

Metro đang vẽ lại bản đồ bất động sản TP.HCM

TP.HCM đang hướng tới mạng lưới metro khoảng 355 km trong giai đoạn 2025 - 2035. Nếu được triển khai đúng quy hoạch, hệ thống này sẽ mở những tuyến kết nối từ lõi trung tâm tới Thủ Đức, Bình Dương, khu Nam, khu Tây Bắc và các cực phát triển mới của Thành phố.

Nhưng theo các chuyên gia, giá trị của 355 km đường ray không chỉ để rút ngắn thời gian di chuyển, mà lớn hơn nằm ở hàng trăm nhà ga mọc lên dọc mạng lưới. Mỗi nhà ga có thể trở thành một điểm hút dân cư, thương mại, dịch vụ và việc làm, tạo ra những trung tâm đô thị mới.

Khi bản đồ giao thông thay đổi, bất động sản cũng bước vào cuộc chơi khác, đó là cuộc chơi của những khu đất gần ga, nằm trên trục kết nối và khả năng trở thành một phần của trung tâm mới.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển, mô hình đô thị một trung tâm ngày càng bộc lộ giới hạn. Những cực đô thị mới sẽ nổi lên và để các cực này thực sự phát huy vai trò, thành phố cần một mạng lưới giao thông công cộng đủ lớn để kết nối.

Trong cấu trúc mới ấy, metro không còn đơn thuần là phương tiện di chuyển mà đang dần trở thành hạ tầng định hình đô thị.

Một khu vực cách trung tâm vài chục cây số nhưng có thể tiếp cận nhanh bằng metro sẽ có vị thế khác. Khi thời gian di chuyển rút ngắn, khoảng cách địa lý cũng dần mất đi ý nghĩa trong quyết định của người dân chọn nơi ở, nơi làm việc hay đầu tư.

Và trong tương lai, giá trị của một khu đất không còn được đo chủ yếu bằng câu hỏi “cách trung tâm bao xa?”, mà là “mất bao lâu để kết nối tới trung tâm”.

Trong Quy hoạch phát triển TP.HCM giai đoạn 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm, một trong những bài toán đặt ra là làm thế nào để không gian đô thị khổng lồ không chỉ nằm chung trên bản đồ, mà thực sự vận hành như một chỉnh thể thống nhất.

Theo ông Kiều Xuân Phan, lãnh đạo Tập đoàn Nam Mê Kông, metro có thể là một lực kéo làm thay đổi giá trị của cả khu vực.

Thời gian di chuyển được rút ngắn, người dân có thêm lựa chọn mới. Họ không nhất thiết phải trả mức giá cao hơn chỉ để đổi lấy vị trí gần trung tâm, mà có thể tìm kiếm một nơi ở có không gian sống tốt hơn nhưng vẫn bảo đảm khả năng kết nối.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây là thay đổi có ý nghĩa lớn hơn nhiều. Bởi metro không chỉ kéo người dân đến gần trung tâm hơn, mà còn kéo thị trường đi xa hơn.

Khi bán kính thị trường của một dự án được mở rộng, doanh nghiệp có thêm không gian để phát triển, người mua có thêm lựa chọn, còn những khu vực từng bị xem là xa trung tâm có cơ hội bước vào cùng một mặt bằng thị trường.

“Nói cách khác, metro không chỉ nối những điểm trên bản đồ, mà còn góp phần mở rộng ranh giới của thị trường bất động sản TP.HCM. Không chỉ đưa người dân đến các đô thị mới, mà metro có thể kéo giá trị đô thị đến những vùng đất trước đây chưa được khai thác hết tiềm năng”, ông Phan khẳng định.

Nhưng TOD mới là nơi metro tạo ra giá trị

Tuyến metro đầu tiên của TP.HCM vận hành, kỳ vọng của thị trường lập tức tăng theo. Nhưng theo bà Dương Thùy Dung, cần tách bạch 2 thứ thường bị đánh đồng: giá trị mà hạ tầng tạo ra và giá trị được đẩy lên bởi kỳ vọng của thị trường.

Bằng chứng là từ Metro Bến Thành - Suối Tiên cho thấy khi tuyến này chuẩn bị vận hành, nhiều dự án quanh tuyến này tăng giá rất mạnh. Có dự án chỉ trong năm đầu metro vận hành đã tăng ngay 20%. Nhưng mức tăng ấy không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với giá trị sử dụng thực tế của khu vực đã tăng tương ứng. Và giá hiện nay đã chững lại.

Vì vậy, metro không phải “tấm vé” bảo đảm giá bất động sản sẽ tăng. Hạ tầng chỉ tạo ra giá trị bền vững khi đi cùng một hệ sinh thái đô thị đủ mạnh, từ quy hoạch hợp lý, mật độ dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và tiện ích được tổ chức đồng bộ quanh các điểm kết nối.

Ông Nguyễn Đỗ Dzũng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity, đặc biệt nhấn mạnh metro không phải “chiếc đũa thần” khiến giá bất động sản tăng đồng loạt.

Theo ông, ở giai đoạn đầu khi metro xuất hiện, giá trị vẫn thường tập trung tại khu vực trung tâm, các đầu mối việc làm lớn và những nhà ga có khả năng khai thác thương mại. Khi mạng lưới tiếp tục mở rộng và hoàn chỉnh, các tuyến phụ, khu vực vệ tinh mới bắt đầu hưởng lợi rõ hơn.

Ông Dzũng khẳng định TOD mới là nơi metro tạo ra giá trị. Nhưng đừng nhầm TOD với việc doanh nghiệp xây vài dự án bất động sản quanh một nhà ga. Bản chất của TOD không nằm ở những tòa nhà mọc lên cạnh đường ray, mà ở việc tổ chức lại cả không gian đô thị xoay quanh giao thông công cộng.

“Một nhà ga chỉ thực sự tạo ra giá trị khi phía sau nó là một cộng đồng đủ lớn để vận hành: có cư dân, việc làm, thương mại, dịch vụ, trường học, y tế, không gian công cộng và những kết nối thuận tiện. Khi đó, nhà ga không còn đơn thuần là nơi đón và trả khách, mà trở thành hạt nhân của một khu đô thị.

Nói cách khác, metro tạo ra khả năng tiếp cận, còn TOD biến khả năng tiếp cận thành giá trị đô thị”, ông Dzũng nhấn mạnh.

Ông lưu ý đây là điểm đặc biệt quan trọng với TP.HCM. Bởi nếu Thành phố chỉ xây metro mà giữ nguyên cách sử dụng đất, có thể có thêm những tuyến giao thông mới nhưng chưa chắc có thêm những trung tâm mới. Ngược lại, nếu quỹ đất quanh nhà ga được quy hoạch hợp lý, chức năng hỗn hợp, không gian công cộng đủ tốt và kết nối liền mạch với mạng lưới giao thông công cộng, mỗi nhà ga có thể trở thành một hạt nhân tăng trưởng.

Khi ấy, bất động sản không còn là chuyện từng dự án riêng lẻ tìm cách bám vào một tuyến metro, mà là cả một vùng đô thị được tái định hình bởi giao thông công cộng.

Vì vậy, nhà đầu tư không nên hỏi “dự án có gần metro hay không”, mà phải là gần ga nào, kết nối với tuyến nào, xung quanh có việc làm và tiện ích gì, mạng lưới sẽ hoàn thiện đến đâu.

Để TOD trở thành động lực phát triển thực sự của TP.HCM, ông Dzũng cho rằng cần đi xa hơn việc xây dựng đường sắt đô thị. Thành phố phải đồng thời quy hoạch lại không gian sử dụng đất quanh nhà ga, cho phép phát triển mật độ phù hợp và tạo ra các khu đô thị mở, đa tâm, đa chức năng.

“Khi người dân có thể sống, làm việc, mua sắm và sử dụng các dịch vụ thiết yếu ngay các nhà ga, lúc đó metro mới thực sự trở thành động lực phát triển đô thị và bất động sản”, ông Dzũng nói.

Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý TOD không nên được nhìn đơn thuần dưới góc độ bất động sản. Nếu chỉ coi metro là công cụ để đẩy giá đất, thị trường rất dễ rơi vào đầu cơ.

Điều cần quan tâm không chỉ là xây bao nhiêu tuyến metro, mà mỗi tuyến có thể tạo ra không gian đô thị mới thế nào. Một nhà ga tốt không chỉ giúp người dân đi lại nhanh hơn, mà phải mở ra môi trường sống tốt hơn, cơ hội kinh doanh, việc làm và các dịch vụ mới.