Mở dư địa tăng trưởng từ những tuyến metro

TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP tối thiểu 10% mỗi năm trong giai đoạn 2026 - 2045. Để hiện thực hóa mục tiêu đó, thành phố không chỉ cần thêm những công trình hạ tầng quy mô lớn mà quan trọng hơn là phải tạo ra những động lực tăng trưởng mới. Trong bối cảnh đó, metro cùng mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng trở thành "chìa khóa" để tái cấu trúc không gian phát triển, khai mở nguồn lực đất đai và hình thành các cực tăng trưởng mới cho TP Hồ Chí Minh.

TOD và lời giải cho bài toán tăng trưởng

Nghị quyết 09 của Bộ Chính trị xác định phát triển hạ tầng là một trong những đột phá chiến lược của TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn mới. Theo mục tiêu đặt ra, đến năm 2030, thành phố sẽ có khoảng 200 km đường sắt đô thị và về lâu dài hình thành mạng lưới hơn 1.000 km sau khi mở rộng địa giới hành chính. Quy mô đầu tư này không chỉ phản ánh quyết tâm phát triển hạ tầng mà còn mở ra cơ hội hình thành một mô hình tăng trưởng mới.

Trong nhiều năm, TP Hồ Chí Minh phát triển chủ yếu theo mô hình đô thị đơn cực, khi phần lớn hoạt động kinh tế, thương mại, dịch vụ và việc làm tập trung tại khu vực trung tâm. Điều này giúp tạo động lực tăng trưởng mạnh trong giai đoạn đầu, nhưng cũng kéo theo những hệ lụy khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, hạ tầng quá tải và chi phí đô thị không ngừng gia tăng.

Tuy nhiên, những con số về chiều dài metro sẽ chỉ thực sự có ý nghĩa nếu các tuyến đường sắt đó tạo ra những giá trị mới cho nền kinh tế. Nói cách khác, metro là hạ tầng, còn TOD là cơ chế để hạ tầng tạo ra tăng trưởng. Tính riêng tuyến Metro số 2 (đoạn Bến Thành – Tham Lương), UBND TP Hồ Chí Minh vừa phê duyệt ranh giới lập quy hoạch các khu vực TOD chung quanh các nhà ga. Theo đó, thành phố xác định 5 khu vực được quy hoạch phát triển đô thị TOD với tổng diện tích khoảng 940ha.

Theo TS. Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh, bản chất của TOD là tổ chức lại các hoạt động sinh sống, làm việc và giải trí của người dân quanh các nhà ga giao thông công cộng khối lượng lớn. Không chỉ giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, mô hình này còn tạo ra các khu vực động lực phát triển kinh tế xung quanh các nhà ga, giảm ùn tắc giao thông và tác động môi trường. Đây là hai điểm nghẽn đang ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực tăng trưởng của đô thị. Quan trọng hơn, TOD góp phần tái cấu trúc không gian phát triển theo hướng tập trung, khai thác hiệu quả hơn nguồn lực xã hội thay vì tiếp tục mở rộng đô thị theo hướng dàn trải.

Ở góc nhìn quy hoạch, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Đồng sáng lập kiêm Giám đốc điều hành EnCity cho rằng giá trị lớn nhất của TOD là phân bổ lại cơ hội phát triển. Nếu trước đây người dân muốn tiếp cận việc làm chất lượng cao hay các tiện ích đô thị đều phải di chuyển vào trung tâm, thì với TOD, những trung tâm mới sẽ dần hình thành dọc theo các tuyến metro. Việc làm, dịch vụ, giáo dục, y tế và các tiện ích sẽ được phân bổ đến nhiều khu vực hơn, tạo nên mô hình đô thị đa trung tâm.

Ý nghĩa của TOD càng trở nên rõ nét khi TP Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn phát triển với không gian mở rộng sau sáp nhập. Thành phố có thêm quỹ đất, thêm các khu công nghiệp, cảng biển, sân bay và nhiều cực phát triển mới. Tuy nhiên, quỹ đất chỉ thực sự trở thành nguồn lực khi được kết nối bằng hạ tầng hiện đại và được quy hoạch trong một chiến lược phát triển thống nhất.

Trong bức tranh đó, TOD được kỳ vọng trở thành "chất kết dính" giữa các không gian phát triển, tạo ra những hành lang kinh tế mới thay vì chỉ những tuyến giao thông mới. Khi các cực phát triển được kết nối bằng metro, cơ hội đầu tư, việc làm và dịch vụ cũng sẽ được phân bổ rộng hơn, tạo thêm dư địa tăng trưởng cho toàn bộ nền kinh tế đô thị.

Khai mở những nguồn lực mới từ TOD

Nếu phần lớn các công trình hạ tầng trước đây tạo ra giá trị thông qua kết nối giao thông, thì TOD hướng tới một mục tiêu lớn hơn: biến hạ tầng thành động lực phát triển kinh tế. Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng, giá trị lớn nhất của TOD không nằm ở những tuyến metro, mà ở hệ sinh thái kinh tế được hình thành dọc theo các tuyến metro.

Thực tế, giá trị của một tuyến metro không chỉ nằm ở số lượng hành khách được vận chuyển mỗi ngày. Điều quan trọng hơn là những hoạt động kinh tế được hình thành dọc theo tuyến metro đó. Khi một nhà ga trở thành điểm hội tụ của văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ, không gian công cộng và khu dân cư, giá trị tạo ra không chỉ dừng ở bất động sản mà lan tỏa sang thương mại, tiêu dùng, việc làm và đầu tư.

Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Hồ Chí Minh cho biết, thành phố đang rà soát toàn bộ mạng lưới đường sắt đô thị và các khu vực TOD sau khi mở rộng địa giới. Trên cơ sở đó, từng khu vực sẽ được xác định chức năng phù hợp, từ nhà ở, thương mại, dịch vụ đến hạ tầng xã hội, nhằm phát huy lợi thế riêng của mỗi nhà ga. Việc tổ chức lại không gian phát triển theo TOD không chỉ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo thêm nguồn lực để đầu tư trở lại cho hệ thống metro và các công trình hạ tầng.

Nếu trước đây hạ tầng thường đi sau sự phát triển của đô thị, thì với TOD, hạ tầng giao thông sẽ đóng vai trò dẫn dắt, định hình các trung tâm phát triển mới. Thay vì phát triển dàn trải theo từng dự án riêng lẻ, thành phố có điều kiện tập trung nguồn lực vào các hành lang có khả năng lan tỏa cao, qua đó nâng cao hiệu quả đầu tư công và thu hút mạnh hơn nguồn lực xã hội.

Không gian phát triển mới cũng sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản.

Nếu trong nhiều năm qua, nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm và một số cực phát triển như phía Đông hay phía Nam, thì mạng lưới metro sẽ mở rộng cơ hội phát triển sang nhiều khu vực khác. Thị trường bất động sản sẽ không còn phát triển theo từng điểm đơn lẻ mà theo các hành lang đô thị gắn với giao thông công cộng. Dòng vốn đầu tư cũng có điều kiện dịch chuyển theo các tuyến metro, kéo theo sự phát triển của thương mại, dịch vụ và các hoạt động kinh tế.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, TOD không chỉ mở rộng dư địa phát triển cho các dự án bất động sản mà còn tạo điều kiện hình thành cơ cấu nguồn cung cân bằng hơn. Bên cạnh các dự án thương mại, văn phòng, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở dành cho người lao động dọc các tuyến metro sẽ góp phần đưa nơi ở đến gần nơi làm việc, giảm chi phí đi lại và nâng cao chất lượng sống của người dân. Đây cũng là điều kiện để giao thông công cộng phát huy hiệu quả lâu dài.

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, những mô hình TOD thành công đều trở thành chất xúc tác tái cấu trúc đô thị. Khi giao thông công cộng được tích hợp với thương mại, văn phòng, nhà ở và các tiện ích công cộng, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở bất động sản mà còn ở khả năng hình thành các trung tâm kinh tế và cộng đồng mới. Chính những trung tâm này sẽ thu hút doanh nghiệp, tạo thêm việc làm, nâng cao sức cạnh tranh và mở rộng không gian tăng trưởng cho thành phố.

Nghị quyết 09 của Bộ Chính trị đặt ra mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP tối thiểu 10% mỗi năm trong suốt hai thập niên. Đây là mục tiêu chưa từng có tiền lệ, đòi hỏi TP Hồ Chí Minh phải tìm kiếm những động lực tăng trưởng mới thay vì chỉ dựa vào các lợi thế truyền thống.

Trong bối cảnh đó, TOD được kỳ vọng không chỉ là một mô hình phát triển đô thị, mà là một chiến lược phát triển kinh tế. Nếu metro tạo nên "bộ khung" cho đô thị tương lai thì TOD sẽ tạo nên những dòng chảy mới của nền kinh tế, nơi hạ tầng giao thông, quỹ đất, doanh nghiệp, người lao động và các hoạt động thương mại được kết nối trong một hệ sinh thái thống nhất.

Để duy trì tốc độ tăng trưởng trong hai thập niên, TP Hồ Chí Minh cần nhiều hơn những tuyến metro. Thành phố cần những cực tăng trưởng mới, những không gian kinh tế mới và một mô hình phát triển mới. Nếu metro là bộ khung của đô thị tương lai thì TOD chính là cơ chế để bộ khung ấy tạo ra giá trị. Thành công của mô hình này sẽ không chỉ được đo bằng số km đường sắt được xây dựng, mà bằng khả năng hình thành những trung tâm kinh tế mới, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và nâng cao sức cạnh tranh của TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn phát triển tiếp theo.