“Mở khóa” nguồn cung “dọn ổ đón đại bàng”, BĐS khu công nghiệp duy trì sức nóng

Doanh nghiệp báo lãi lớn 

Bất chấp dịch bệnh diễn biến phức tạp, bất động sản công nghiệp được đánh giá điểm sáng trên thị trường khi ghi nhận sự tăng trưởng cả về doanh thu, lợi nhuận. Ngay những tháng đầu năm 2022, hàng loạt doanh nghiệp đều báo lãi. 

Cụ thể, Tổng Công ty Viglacera - CTCP (mã VGC) ghi nhận kết quả kinh doanh quý đầu năm tăng trưởng ấn tượng. Cụ thể, doanh thu thuần của công ty lần lượt đạt 3.833 tỷ đồng, tăng 63% và lợi nhuận sau thuế đạt 752 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Phía doanh nghiệp cho biết, lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp tiếp tục phát huy vai trò dẫn dắt đóng góp chính vào mức tăng trưởng lợi nhuận của Tổng công ty so với cùng kỳ. 

Tương tự, tổng công ty IDICO - CTCP (mã IDC) cũng vừa báo lãi kỷ lục trong quý 1. Theo đó, doanh thu thuần của công ty đạt 1.673 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 284 tỷ đồng, gấp 3,5 lần cùng kỳ. 

Đạt được kết quả trên do doanh nghiệp ghi nhận doanh thu các hợp đồng tại Dự án KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng.

CTCP Long Hậu (mã LHG) ghi nhận doanh thu thuần quý 1 hơn 114 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ do doanh thu cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng giảm. Nhờ doanh thu tài chính tăng mạnh, lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp đạt gần 49 tỷ đồng, tăng 49% so với cùng kỳ. 

Bên cạnh những doanh nghiệp có kết quả tăng trưởng ấn tượng cũng có một số doanh nghiệp lợi nhuận sụt giảm do quỹ đất cho thuê không còn nhiều.

Động lực tăng trưởng

Theo JLL, thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục chào đón nguồn cung mới trong quý 1/2022 điển hình là KCN VSIP 3 (1.000ha), KCN Cây Trường (700 ha), KCN Amata Long Thành (410 ha) tại miền Nam và KCN Thuận Thành 1 (250 ha) tại miền Bắc tuy nhiên tồn tại độ trễ về thời gian từ lúc được chấp thuận chủ trương đầu tư, khởi công đến khi sẵn sàng cho thuê (3-5 năm) nên tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao 80% tại miền Bắc và 85% tại miền Nam. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng vẫn đang tăng cao hậu đại dịch.

Theo báo cáo mới đây của nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán BIDV (BSC), dịch bệnh sẽ không còn là rào cản trong tiến độ giao dịch cho thuê đất khu công nghiệp trong năm 2022. 

BSC đánh giá, việc Việt Nam nối lại đường bay quốc tế và áp dụng hộ chiếu vắc-xin bên cạnh nỗ lực thu hút FDI từ các địa phương, bất động sản khu công nghiệp được dự báo vẫn sẽ tiếp tục hưởng lợi và tăng trưởng mạnh hơn trong năm 2022.

Nhu cầu cao và tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch sản xuất trong khi nguồn cung ở mức thấp vẫn là yếu tố giúp cho giá thuê khu công nghiệp duy trì ở mức cao.

Theo BSC, trong quý 1/2022, ghi nhận hai dự án đăng ký mới với số vốn đột biến (dự án Nhà máy điện LNG I&II 3.1 tỷ USD và dự án Nhà máy điện Ô Môn II 1.31 tỷ USD). Tuy nhiên, giải ngân vốn FDI đạt 4,42 tỷ USD - mức cao nhất của quý 1 trong 5 năm gần nhất (tăng 7,8% so với cùng kỳ) và số lượng dự án cấp mới tăng 37,6% so với cùng kỳ là tín hiệu khả quan cho nền kinh tế.

BSC đánh giá, với những lợi thế cạnh tranh về nhân công giá rẻ, lực lượng lao động dồi dào, số lượng hiệp định thương mại tự do đa phương đứng đầu Đông Nam Á cùng với các chính sách thu hút FDI của Chính phủ, Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng và hấp dẫn với các nhà sản xuất trên thế giới trong bối cảnh hoạt động FDI trên quy mô quốc tế vẫn chưa hồi phục.

“Mở khóa” nguồn cung đất khu công nghiệp trong 2022 

Vào tháng 3/2022, phó Thủ tướng Chính phủ vừa thông qua Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia thời kỳ 2021-2030 với tổng diện tích khu công nghiệp trên cả nước kế hoạch đến năm 2025 đạt 152,8 nghìn ha và năm 2030 đạt 210,9 nghìn ha (so với 122,9 nghìn ha cuối tháng 9/2021).

Theo đó, các trung tâm công nghiệp tập trung vào các tỉnh thành vệ tinh của thành phố lớn bao gồm 5 tỉnh miền Nam (Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, Long An, Bình Phước) chiếm đến 31,2% tổng diện tích khu công nghiệp năm 2025 và 6 tỉnh miền Bắc (Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hà Nam, Hưng Yên, Quảng Ninh) chiếm 17,6% tổng diện tích khu công nghiệp năm 2025 của cả nước.

Từ đầu năm đến nay, loạt khu công nghiệp được đầu tư, xây dựng hạ tầng tại các địa phương cung cấp đất công nghiệp cho nhu cầu tương lai như KCN Hòa Cầm - giai đoạn 2 tại TP. Đà Nẵng (120,019 ha), tại Thanh Hóa có KCN Đồng Vàng tại Khu kinh tế Nghi Sơn (491,9ha, tổn vốn đầu tư hơn 2.400 tỷ đồng), KCN số 11 (567 ha), KCN số 17 (782 ha) và KCN số 5 (567,42 ha); tại Long An KCN Tân Lập (654 ha); Hòa Bình có KCN Nhuận Trạch (213,68 ha). 

Chuyên gia của BSC nhận định, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại thị trường phía Nam sẽ tiếp tục được đẩy mạnh “mở khóa” trong năm 2022 đặc biệt là Bình Dương và Đồng Nai khi tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này đã trên 90% và không có thêm khu công nghiệp nào được thông qua chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2020-2021. 

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông kết nối và hạ tầng xã hội sẽ giải quyết nút thắt cổ chai “logistic” và nguồn nhân lực, hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản khu công nghiệp.

Chi phí dịch vụ logistic tại Việt Nam tương đương 20.9% GDP, cao gấp gần hai lần so với các nước phát triển và cao hơn mức bình quân toàn cầu là 14%. Theo đó, một số yếu tố khiến cho chi phí hạ tầng cao bao gồm: Chất lượng hạ tầng còn yếu, đặc biệt là hạ tầng giao thông đường bộ, đường sắt và hệ thống kết nối hạ tầng còn hạn chế, thiếu tính đồng bộ.

Hạ tầng xã hội bao gồm nhà ở công nhân, các thiết chế văn hóa, thể thao, phúc lợi phục vụ người lao động còn thiếu vì nằm xa các trung tâm đô thị, khó thu hút được nguồn nhân lực chất lượng lâu dài. Bộ Xây dựng đã có văn bản chỉ đạo đến các địa phương khi lập, phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp, phải bố trí diện tích đất phù hợp (20% quỹ đất) để thực hiện xây nhà ở xã hội hay nhà lưu trú cho công nhân, đảm bảo tối thiếu 50% số lượng công nhân có nhu cầu về nhà ở.

BSC cho rằng, thị trường sẽ vẫn khả quan nhờ một số yếu tố như nguồn cung hạn chế và nhu cầu phục hồi vẫn là yếu tố giúp giá cho thuê đất khu công nghiệp duy trì ở mức cao; hoạt động sản xuất kinh doanh không còn bị gián đoạn do dịch bệnh; vấn đề pháp lý được giải quyết giúp các doanh nghiệp có thể triển khai để đáp ứng nhu cầu và cuối cùng là triển vọng về cải thiện hạ tầng giao thông được đẩy nhanh trong trung hạn.