Một huyện sắp lên quận, rồi chuẩn bị thành “thành phố trong Thủ đô”, giá đất bật tăng trở lại, chủ đất “quay xe” không bán sợ hớ

Đông Anh là một huyện nằm ở cửa ngõ phía Bắc thủ đô, nằm trong vùng quy hoạch phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ và du lịch của Thủ đô. Chính vì thế, Đông Anh đã chứng kiến những biến đổi lớn về hạ tầng giao thông trong những năm qua.

Tháng 7/2023, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Đề án thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận này, trên cơ sở nguyên trạng 185,68 km diện tích tự nhiên và quy mô dân số 437.308 người của huyện Đông Anh hiện có. Cùng với đó, thành lập 24 phường thuộc quận Đông Anh.

Theo báo cáo tại cuộc họp Ban chỉ đạo phát triển, xây dựng 5 huyện thành quận tại thủ đô vào cuối tháng 3 vừa qua do Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh chủ trì, hiện huyện Đông Anh đã cơ bản hoàn thành các tiêu chí và đủ điều kiện theo tiêu chuẩn tối thiểu quy định tại nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đang phối hợp để hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của Bộ Xây dựng.

Mới đây, Quy hoạch thủ đô thời kỳ 2021-2025, tầm nhìn đến năm 2050 được HĐND TP Hà Nội thông qua. Trước mắt, Hà Nội ưu tiên thành lập thành phố phía Bắc và phía Tây. Cụ thể, thành phố phía Bắc bao gồm địa giới hành chính huyện Sóc Sơn, Mê Linh và Đông Anh.

Như vậy, sau khi huyện Đông Anh lên quận sẽ tiếp tục chuẩn bị trở thành một phần của thành phố phía Bắc theo mô hình “thành phố trong Thủ đô”.

Điểm "nóng" đất nền

Thực tế thông tin Đông Anh lên quận, rồi trở thành một phần của thành phố phía Bắc đã có nhiều năm nay. Đây cũng là lý do khiến Đông Anh trở thành điểm nóng về sốt đất bởi các thông tin quy hoạch. 

Có thể thấy, giá đất Đông Anh trải qua nhiều biến động từ giai đoạn "sốt" đất năm 2020 đến khi "đóng băng" - 2023 và đến đầu năm nay 2024 rục rịch có giao dịch trở lại.

Cụ thể, trong giai đoạn “sốt đất” từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá đất tại Đông Anh đã tăng gấp 2, thậm chí gấp 3 lần. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, thị trường đất nền bắt đầu chững lại, xuất hiện một bộ phận nhà đầu tư gặp áp lực tài chính phải giảm giá bán từ 20 - 30%. Từ cuối năm 2023 đến nay, đất nền khu vực này bắt đầu xuất hiện làn sóng tăng giá trở lại ở một số khu vực, nơi có dự án khu đô thị lớn đang triển khai hay vị trí gần cầu Tứ Liên sắp xây.

Theo khảo sát, hiện nay, đất tại Tây Bắc Lễ Pháp, giá bán đang ở mức 70-95 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2-3 giá so với 5 tháng trước. Đất Tiên Dương vị trí ngõ rộng, 2 ô tô tránh nhau, mức giá rao bán đang từ 55-85 triệu đồng/m2, tăng so với mức giá 52-80 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 10/2023. Đất trong làng thuộc Vân Nội, Bắc Hồng, có đặc điểm ngõ nhỏ, đang có mức giá 35-40 triệu đồng/m2, tăng 2 giá so với cuối năm 2023. Đất Nguyên Khê, vị trí có thể kinh doanh được, mức giá dao động từ 58-75 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3-4 giá so với cuối năm 2023.

Chủ một sàn giao dịch bất động sản ở Đông Anh cho biết, thị trường đất nền Đông Anh rục rịch có giao dịch trở lại từ sau Tết. Trong tháng 3, nhà đầu tư tìm kiếm mua đất nền khá nhiều, số lượng giao dịch tăng.

Môi giới tên T. thông tin, hiện nguồn hàng ở Đông Anh cũng không có nhiều. Cả sàn của anh T. đang rao bán duy nhất 1 lô góc 2 mặt tiền, hơn 100m2 ở Hội Phụ, Đông Hội gần dự án Vinhomes Cổ Loa với giá 100 triệu đồng/m2.

“Giá đất nền ở Đông Anh đang có sóng sốt trở lại sau thời gian dài cắt lỗ, giảm giá. Hiện, giá đã tăng 10-15% so với thời điểm đầu năm 2024. Tuy nhiên, so với thời điểm sốt, mức giá hiện tại vẫn thấp hơn 10-15%”, môi giới T. cho biết.

Theo lời của môi giới T, giá đã nhúc nhích so với hồi cuối năm 2023 nhưng lại ít người bán. Dù trước đó, khá nhiều nhà đầu tư đất ở Đông Anh đã rao bán cắt lỗ, giảm giá. Nhưng đến thời điểm này, họ đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, hiện đang ở “chân sóng” của chu kỳ mới nên nhiều người có tâm lý giữ thêm chờ về giá lúc đỉnh. Thậm chí, có chủ còn “quay xe” đền cọc, không bán vì sợ hớ.

“Một lô đất trước Tết có diện tích 45m2 nằm ở xã Kim Chung có giá 2,7 tỷ đồng, khách hàng đã cọc 50 triệu đồng, chờ ra Tết làm thủ tục giấy tờ sang tên và trả nốt tiền. Tuy nhiên, ra Tết, chủ nhà thông báo không bán nữa khi thấy giá đất trong khu vực rục rịch tăng 2-3 giá. Chủ chấp nhận đến lại cọc cho khách”, môi giới T kể.

Chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm

Chia sẻ về thị trường đất nền trong báo cáo quý 1 mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, thị trường đất nền bắt đầu ngưng giảm, có dấu hiệu đi lên, đặc biệt ở phân khúc khoảng 2 tỷ đồng được quan tâm nhiều nhất.

Thị trường trung tâm và vùng ven Hà Nội đã có những dấu hiệu hồi phục rõ ràng hơn. Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý 1/2023.

“Nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường. Khi thấy giá đất đã xuống và bắt đầu tăng trở lại, họ đã dùng nguồn tiền gửi tiết kiệm đang có lãi suất thấp để mua. 

Thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí tín hiệu nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư mang kỳ vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi. Trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường xuất hiện các nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này được kỳ vọng sẽ đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn”, ông Tuấn cho biết.

Ông Tuấn cho rằng, sự phục hồi chung toàn thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Vì thế, nhà đầu tư nên cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao ở giai đọan này.

Bởi, không phải sản phẩm đất nền nào cũng có thể tăng giá và được thị trường đón nhận. Chỉ những sản phẩm đất nền sở hữu lợi thế về pháp lý sạch, vị trí tốt, gần hạ tầng hay các khu công nghiệp, khai thác được giá trị thương mại mới được người mua săn đón và có thể tăng giá trong tương lai. Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ khó có thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá "sốc" như từng diễn ra ở vài năm trước.