Một phân khúc bất động sản là “hoa hậu sang chảnh” một thời đến nay “ế dài”, giảm đến 50% vẫn không có nhà đầu tư ngó ngàng

Giá bán giảm 50% nhưng vẫn khó thanh khoản

Trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022.

Nguồn cung là các sản phẩm căn hộ biển, rải rác cả khu vực Bắc, Trung, Nam (Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng…). Trong đó chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm, tương đương khoảng 38% lượng cung toàn thị trường.

Nửa đầu năm 2023, chủ đầu tư liên tục hoãn, dời thời gian triển khai bán hàng. Bởi đặc trưng của phân khúc này là giá trị lớn, chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư, rất khó thanh khoản trong bối cảnh thị trưởng khó khăn.

Sang đến quý 3/2023, nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được cải thiện từ các dự án condotel, chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam của các chủ đầu tư uy tín với mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2. Quý 4/2023, có khoảng 913 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, tương đương với nguồn cung quý 3, bằng 30% so với cùng kỳ năm trước. Condotel chiếm khoảng 40% nguồn cung BĐS du lịch nghỉ dưỡng năm 2023, chỉ bằng 16% năm 2018. Tín hiệu phục hồi tích cực từ thị trường BĐS thúc đẩy chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn cung vào thị trường.

Đơn cử, dự án condotel tại Phú Quốc có mức giá khoảng 55 triệu đồng/m2, ghi nhận 200 giao dịch trên tổng số 400 căn hộ mở bán trong vòng hơn 1 tháng với khách hàng đa số là nhà đầu tư. So với các năm trước, lượng giao dịch này là không nhiều nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS, đặc biệt là khu vực Phú Quốc khó khăn, việc đạt tỷ lệ hấp thụ trên 50% là rất khả quan, vượt kỳ vọng. 

Toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm 2023, giao dịch chỉ bằng 6,5% năm 2022. Theo VARS, lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng vì một số dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Về giá bán, giảm 50% trên thị trường thứ cấp, song vẫn khó khăn thanh khoản. Nhất là các sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng giá trị cao trên 10 tỷ đồng. Mức giá sơ cấp tăng nhẹ so với các giai đoạn chào bán trước đó do các dự án đã gần hoàn thiện và đang được tập trung nhiều hạ tầng, tiện ích, dịch vụ. Sản phẩm căn hộ có dấu hiệu phục hồi tốt tại thời điểm cuối năm, ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 3-5%.

Nhiều động lực nhưng tốc độ phục hồi vẫn chậm

VARS dự báo năm 2024, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có cơ hội cải thiện nhờ tiến trình phục hồi chung của thị trường, cũng như các tín hiệu tích cực từ các yếu tố vĩ mô, nhưng không nhiều, tăng khoảng 20% so với năm 2023. Tín hiệu phục hồi tích cực của thị trường BĐS sẽ là động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn cung vào thị trường.

Phân khúc căn hộ biển sẽ là điểm nhấn của BĐS du lịch, nghỉ dưỡng năm 2024 do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền. Nguồn cung sẽ chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ du lịch ở các dự án quy mô lớn, dự kiến chiếm ít nhất 60% thị phần.

Đơn vị này chỉ ra rằng, với chuyến thăm Việt Nam của Chủ tịch Trung Quốc, bên cạnh đó là chính sách thu hút khách du lịch nước ngoài, đặc biệt là khách Trung Quốc, cũng như kết quả ngoại giao xuất sắc khác ở thời điểm cuối năm 2023 là tín hiệu tốt đẩy lực cầu lên cao. Đơn cử tại Đà Nẵng, với việc nhà ga quốc tế được cấp chứng nhận đón khách Trung Quốc, sẽ tạo nhiều cơ hội để địa phương này bứt phá trong phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thời gian sắp tới.

Cũng theo đơn vị này, cầu đầu tư sẽ phục hồi nhưng với tốc độ chậm. Hoạt động kinh doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức có thể làm ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phục hồi lực cầu ở một số địa phương. Nhiều giải pháp nhằm giữ chân, thu hút khách du lịch đã được áp dụng. Tuy nhiên, các biện pháp kích cầu này vẫn cần thời gian "ngấm" cùng sự phối hợp của chính quyền địa phương, các ngành nghề đã phần nào thúc đẩy lực cầu.

Về giá bán, VARS dự báo cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ đều có xu hướng cải thiện nhẹ. Tại thị trường thứ cấp, giá bán sản phẩm căn hộ du lịch có mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại một số thị trường có tỷ lệ lấp đầy phòng cao. Tuy nhiên, cùng với giá bán, phương án về quản lý vận hành sẽ là điểm mấu chốt, đặc biệt được khách hàng/nhà đầu tư quan tâm khi xuống tiền.

Về dài hạn, VARS dự báo giao dịch có xu hướng tăng, song vẫn còn khoảng cách rất xa so với trước dịch Covid-19. Dự kiến lượng giao dịch sẽ tăng khoảng 30% so với năm 2023. Thị trường sẽ đạt kết quả ấn tượng nếu như nhận được cú huých đủ mạnh từ ngành du lịch.