Một vụ đấu giá đất gây tranh cãi

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa vừa cho biết dự án Khu Du lịch và Giải trí Nha Trang (dự án Sông Lô, chủ đầu tư là Công ty CP Hoàn Cầu Nha Trang) vẫn chưa hoàn thành các thủ tục điều chỉnh "đất ở không hình thành đơn vị ở" theo quyết định của UBND tỉnh Khánh Hòa.

Người mua đất không được khiếu kiện

Trước đó, Công ty Đấu giá hợp danh Cao Nguyên thông báo đấu giá 17 quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại khu biệt thự sinh thái và 1 QSDĐ tại khu Trung tâm Dịch vụ Hội nghị quốc tế (xã Phước Đồng, TP Nha Trang, cùng nằm trong dự án Sông Lô). Theo thông báo đấu giá, 18 QSDĐ thể hiện tổng diện tích 15.211,8 m2. Trong đó, khu Trung tâm Dịch vụ Hội nghị quốc tế có diện tích 6.608 m2, 17 QSDĐ còn lại, mỗi lô từ 441,2 m2 đến 622,6 m2.

Các thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở tại nông thôn (không hình thành đơn vị ở), thời hạn sử dụng đến ngày 9-3-2051. Người mua biệt thự, căn hộ (không hình thành đơn vị ở) gắn liền với QSDĐ được sử dụng ổn định lâu dài. Giá khởi điểm của tài sản đấu giá là 365,39 tỉ đồng; tiền đặt trước là 18,269 tỉ đồng. Thời gian dự kiến tổ chức đấu giá vào ngày 8-9-2023.

Qua tìm hiểu, trong quy chế cuộc đấu giá của Công ty Đấu giá Hợp danh Cao Nguyên có điều khoản về nghĩa vụ của người mua được tài sản đấu giá cần lưu ý. Trong đó, họ phải cam kết đã tìm hiểu các thông tin về nguồn gốc pháp lý của tài sản, đã tham khảo hồ sơ của tài sản đấu giá và trực tiếp xem tài sản bán đấu giá. Ngoài ra, phải biết đây là tài sản thế chấp tại ngân hàng, hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thể bị hủy hoặc sửa đổi khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn cho nhau những gì đã nhận.

Chưa hết, phụ lục đính kèm quy chế còn ghi "người trúng đấu giá/người mua được tài sản đấu giá phải chịu trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng bộ sang tên, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật". Đồng thời, "người trúng đấu giá /người mua được tài sản đấu giá cam kết không được khiếu kiện Công ty Đấu giá Hợp danh Cao Nguyên, ngân hàng về nội dung này".

Dự án Sông Lô với 1.854 lô “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Tên đất không có trong luật

Theo tìm hiểu, tháng 3-2023, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 591 nêu rõ kể từ ngày 16-3, diện tích "đất ở không hình thành đơn vị ở" tại các khu thuộc dự án khu du lịch và giải trí Nha Trang đều phải điều chỉnh thành "đất thương mại dịch vụ". UBND tỉnh Khánh Hòa đề nghị lãnh đạo các sở, ngành và tổng giám đốc Công ty CP Hoàn Cầu Nha Trang có trách nhiệm thi hành quyết định.

Theo chỉ đạo của UBND tỉnh Khánh Hòa thì sở, ngành, đơn vị liên quan phải kiểm tra, rà soát để thực hiện các thủ tục có liên quan về đầu tư, đất đai, nghĩa vụ tài chính đất đai, cấp phép xây dựng và các nội dung khác của dự án theo đúng quy định của pháp luật… Khi đó, chủ đầu tư mới chuyển đổi từ "đất ở không hình thành đơn vị ở" sang đất thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa cho biết đến nay, sở này chỉ đang nghiên cứu quy định pháp luật để có cơ sở tham mưu việc chuyển đổi còn công tác cấp QSDĐ về đất thương mại dịch vụ vẫn chưa thực hiện. Sở sẽ có văn bản tham mưu UBND tỉnh để khuyến cáo người dân khi thực hiện các hoạt động liên quan đến "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Tham vấn về vụ việc trên với luật sư Nguyễn Hồng Hà (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư Khánh Hòa), luật sư cho rằng Công ty CP Hoàn Cầu Nha Trang chưa hoàn thành các thủ tục điều chỉnh về đất đai liên quan "đất ở không hình thành đơn vị ở". Do đó, các cơ quan chức năng và báo chí cần khuyến cáo người tham gia biết đây là tài sản thế chấp tại ngân hàng, thực trạng pháp lý QSDĐ theo giấy chứng nhận là "đất ở không hình thành đơn vị ở" đã bị hủy bỏ.

Người trúng đấu giá sẽ gặp rắc rối vì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá không được công chứng, người mua không được đăng ký QSDĐ vì loại đất này không có trong Luật Đất đai.

"Về nguyên tắc, đấu giá đất phải tuân thủ Luật Đất đai. Đất ở không hình thành đơn vị ở" là loại đất đã bị "khai tử", do đó cần xác định các thửa đất tổ chức bán đấu giá tại xã Phước Đồng có đúng luật không? Tránh tình trạng người trúng đấu giá không có được sổ hồng, gặp phải những vấn đề pháp lý sau này" - luật sư nói.