Mua căn nhà 3,45 tỉ, vay gia đình 450 triệu và 3 tỉ vay ngân hàng: Chuyện “ngược đời” nhưng có khả thi?

Trong cuộc thi Tập 1 của chương trình "Tôi Là Hoa Hậu Hoàn Vũ Việt Nam 2022" lên sóng mới đây, thí sinh Như Thùy (SBD 120) đến từ Cần Thơ là một trong những thí sinh để lại ấn tượng nhiều nhất. Khi được giám khảo hỏi: "Điều gì mạnh mẽ nhất em từng làm trong đời?", Như Thùy đã khiến dàn giám khảo ngạc nhiên khi chia sẻ: "Điều mạnh mẽ nhất em làm trong đời là mua nhà với hai bàn tay trắng, em vay cô em 450 triệu và vay ngân hàng 3 tỷ. Em không có một đồng nào trong tay nhưng em đã có một căn nhà."

Nhiều ý kiến trái chiều đã "nổ ra" xung quanh câu chuyện của thí sinh này.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Quốc Kiên, Nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM đã phân tích bài toán tài chính để thấy, con đường mua nhà có thể rộng mở trước mắt cho nhiều người nếu tận dụng được các yếu tố. Từ câu chuyện mua nhà của thí sinh hoa hậu, nhiều bạn sẽ rút ra bài học kinh nghiệm cho chính mình trong quá trình chuẩn bị cho việc mua căn nhà đầu tiên.

Theo ông Lê Quốc Kiên, để sở hữu căn nhà thành phố – một tài sản của đời người, ngoài vốn tiền còn cần vốn kiến thức, vốn quan hệ.

Vốn tiền mặt

Nhìn thoáng qua chúng ta đang thấy đây là "Mua nhà 0 đồng", nhưng thực tế không phải vậy, mà chính xác là "Mua nhà không bỏ ra vốn tiền mặt trước", sau đó, phải đủ thu nhập để trả góp lại, hoặc bản thân họ cũng có sẵn chút tiền tích lũy để bù thêm vào thu nhập đóng trả góp thời gian đầu.

Với số tiền 3 tỷ đồng vay ngân hàng, hàng tháng trung bình sẽ trả "gốc + lãi" khoảng 38 triệu đồng (thời hạn vay 20-25 năm). Với số tiền 450 triệu đồng không lãi suất người nhà giúp đỡ, trường hợp trả trong 5 năm thì mỗi tháng sẽ trả gốc 7,5 triệu. Tổng cộng tiền "trả góp" hàng tháng để mua nhà khoảng 45 triệu, cộng với tiền chi tiêu 20 triệu, thì tổng thu nhập hàng tháng cần 65 triệu đồng (giả sử chưa có tiền tích lũy để bù thêm vào thu nhập).

Nếu có sẵn tiền tích lũy 200 – 300 triệu thì thu nhập cần 50 triệu, mỗi tháng lấy tiền tích lũy bù vô 15 triệu, "gồng" được trong 1-1,5 năm trong thời gian nỗ lực tăng thêm thu nhập và chờ giá nhà tăng).

Nếu chỉ một mình mình mua nhà thì 65 triệu/tháng là mức thu nhập cao của một bạn quản lý trên 10-15 nhân viên có trên 12 năm kinh nghiệm, nhưng là mức thu nhập bình thường của một bạn kinh doanh buôn bán sau 2-3 năm thành công ổn định.

Trường hợp 2 vợ chồng cùng mua nhà thì thu nhập mỗi người cần trên 30 triệu/tháng, Đây là mức thu nhập khá của một bạn cấp quản lý tầm trung trên 8 năm đi làm, và là mức thu nhập phổ biến của một bạn kinh doanh buôn bán thuận lợi sau 1 năm khó khăn ban đầu (đương nhiên đi làm thuê thì không có rủi ro mất tiền, còn kinh doanh buôn bán thì phải chấp nhận rủi ro).

Mọi người hay nhầm tưởng chỉ lấy thu nhập một người để mua nhà, mà quên mất thực tế phải dùng tổng thu nhập và tiền tích lũy của cả 2 vợ chồng. Vì căn nhà thường là tổ ấm của một gia đình, chứ ít khi dành riêng để một người ở một mình suốt đời.

Mặt khác, thu nhập mỗi gia đình khác nhau nên sẽ cần cân đối giá trị căn nhà phù hợp với thu nhập của mình.

Đừng đòi hỏi những căn nhà ở vị trí gần trung tâm, diện tích phải rộng "như nhà người ta", hay những dự án mới đẹp xịn sò trong khi thu nhập của mình không đủ đáp ứng. Ví dụ, có thu nhập 65 triệu thì mua nhà 3,5 tỷ; nếu thu nhập 45 triệu thì mua chung cư cũ/ nhà nhỏ 20m2-30m2 ở quận xa giá 2 tỷ; nếu thu nhập chỉ 35 triệu thì mua chung cư cũ ở quận ven 1,4 tỷ; trường hợp thu nhập dưới nữa thì gần như khó có khả năng mua nhà, hoặc phải đánh đổi sống tiết kiệm hi sinh nhiều thú vui khác trong vài năm đến khi có thu nhập tốt hơn.

Vậy không lẽ "Việc mua nhà không dành cho tất cả mọi người? Làm sao người nghèo có thể mua được nhà?" Đáng tiếc, điều này là hoàn toàn chính xác. Chai nước tương "xịn" 100 ngàn, nước mắm "hiệu" 300 ngàn, tôm hùm 2 triệu đồng/kg, chai bia nhập 200 ngàn, cái điện thoại 30 triệu, chiếc xe máy 100 triệu,... dù là những mặt hàng ít giá trị hơn căn Nhà, cũng đã không phải dành cho tất cả mọi người.

Do đó, căn nhà thành phố – Một tài sản của đời người – cũng chỉ dành cho những người nỗ lực và xứng đáng. Trong bình diện chung xã hội, người khá (thu nhập trên 20 triệu đồng) còn chưa có nhà, thì người trung bình (thu nhập 10-15 triệu) và người nghèo (thu nhập dưới 8 triệu) sao mua nhà nổi.

So với các nước tiên tiến khác mà chúng ta vẫn thường hay so sánh, trừ khi có sẵn nhà của cha mẹ và được làm việc gần nhà, những người thu nhập dưới mức khá cũng phải ở thuê cả đời khi lên thành phố làm việc. Vậy thay vì nằm than thở chờ giá nhà giảm về phù hợp với thu nhập của mình, hãy giúp mình (hoặc đời con mình) thoát nghèo, thoát trung bình để có cuộc sống tốt hơn.

Vốn ngân hàng + vốn nỗ lực + vốn kiến thức

Nhiều bạn thắc mắc, nếu không có tài sản đảm bảo thì lấy gì vay tiền ngân hàng? Thực tế tài sản đảm bảo cho khoản vay 3 tỷ này chính là căn nhà sẽ mua.

Để ngân hàng cho vay số tiền 3 tỷ thì giá trị tài sản đảm bảo phải trên 4 tỷ (ngân hàng định giá bằng 85 - 90% giá thị trường, cho vay bằng 70 - 85% định giá). Tài sản 4 tỷ mua rẻ được với giá 3,45 tỷ (thấp hơn 14% so với giá thị trường) cũng không quá hiếm, tùy vào hoàn cảnh - nhu cầu - độ nhạy thị trường của người bán, sự nhanh nhạy nắm bắt cơ hội - may mắn - và không thể thiếu nỗ lực "nằm vùng" săn lùng suốt nhiều tháng trời của người mua. Đây cũng chính là vốn nỗ lực và vốn kiến thức.

Với trường hợp mua rẻ được hơn 14%, thì ngoài nhu cầu mua để ở còn là nhu cầu mua đầu tư. Nếu thu nhập hàng tháng không đủ gồng quá 6 tháng, hoặc gặp sự cố bị sụt giảm thu nhập đột xuất so với tính toán lúc ban đầu, vẫn có thể vừa ở (tiết kiệm tiền thuê nhà) vừa rao bán lại với giá 4 tỷ đồng của thị trường để chốt lời (hoặc bán 3,8 tỷ, thấp hơn thị trường 5%, giảm lợi nhuận để ra nhanh).

Vốn quan hệ

Để mua được nhà tốt thì đương nhiên cần phải có mối quan hệ đáng tin cậy. Đơn cử, như trường hợp của thí sinh hoa hậu trên, để mượn được hơn 400 triệu đồng của gia đình cũng cần phải có mối quan hệ tốt với người thân, bạn bè.

Không nhiều người may mắn như thí sinh này, gia đình người thân không có tiền cho vay 450 triệu đồng không lãi. Vậy thì thay vì mua nhà 3,45 tỷ với sự trợ giúp 450 triệu của người thân, vẫn có thể mua được nhà 2,8 tỷ - 2,9 tỷ bằng chính tự lực bản thân không cần trợ giúp.