Mua phải đất nằm trong diện bị thu hồi GPMB, phải làm sao?

Báo Điện tử VOV nhận được câu hỏi của độc giả với nội dung: "Vợ chồng tôi có mua mảnh đất nhưng không biết là mảnh đất này đã nằm trong diện thu hồi để giải toả mặt bằng. Khi làm thủ tục mua bán, bên văn phòng công chứng vẫn làm sang tên GCNQSDĐ của người bán cho vợ chồng tôi. Nay cơ quan tài nguyên môi trường ra thông báo là GCNQSDĐ nhà tôi không có giá trị vì đất trong diện thu hồi và sẽ thu hồi lại GCNQSDĐ của nhà tôi. Bây giờ vợ chồng tôi phải làm sao để giữ được quyền lợi về mảnh đất này?

Báo Điện tử VOV đã liên hệ tới Luật sư Nguyễn Thị Huế – Công ty Luật TNHH XTVN (Đoàn Luật sư Tp Hà Nội), và nhận được lời tư vấn pháp lý như sau:

Theo khoản 7 và khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 thì:

“ Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định trên, trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nằm trong diện quy hoạch sẽ bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai thì: “Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, thì thửa đất mà gia đình bạn nhận chuyển nhượng vẫn thuộc trường hợp được tự do chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên khi chuyển nhượng có thể sẽ xảy ra hai trường hợp sau:

- Được nhận chuyển nhượng trước khi có Thông báo hoặc Quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được cấp GCNQSDĐ

- Được nhận chuyển nhượng sau khi có Thông báo hoặc Quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân huyện thì người sử dụng đất sẽ không được cấp GCNQSDĐ.

Như vậy, đối trường hợp của gia đình bạn, cần phải làm rõ thời điểm hai bên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán đã nhận được Thông báo hoặc Quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện hay chưa? Và nhận vào thời điểm nào?

Trong trường hợp khi chồng bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thửa đất lại nằm trong diện bị nhà nước thu hồi giải phòng mặt bằng thì sẽ không được cấp GCNQSDĐ và không được chuyển nhượng cho bất kỳ cá nhân nào khác. Khi tiến hành thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.

Khoản 2, 3 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất thì:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”.

Như vậy, khi thửa đất mà gia đình bạn nhận chuyển nhượng nằm trong diện nhà nước thu hồi thì sẽ được nhà nước bồi thường về đất có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp quỹ đất có cùng mục đích sử dụng tại địa phương không còn thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo bảng giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ra Quyết định thu hồi./.