Nan giải xác định giá khởi điểm đấu giá đất

Vừa qua, việc Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 40/CT-TTg về tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản được kỳ vọng sẽ giúp sớm "thông tắc" cho những tồn tại, chồng lấn lâu nay liên quan đến việc xác định giá khởi điểm khi các địa phương tổ chức đấu giá đất.

Xác định giá khởi điểm trong đấu giá đất sao cho "đúng, trúng" và sát với thị trường vẫn là bài toán khó. Ảnh: Thông báo mời đấu giá QSD đất tại khu dân cư mới xã Cẩm Xá, Mỹ Hào, Hưng Yên.

Từ việc Luật chưa thông

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội thì lâu nay, hoạt động đấu giá trong đó có xác định giá khởi điểm đã được quy định khá chi tiết tại Luật đất đai 2013 và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP cùng nhiều văn bản dưới Luật liên quan. Tuy nhiên, thực tiễn có thấy đôi khi bản thân các quy định này còn có sự xung đột, chưa thống nhất dẫn đến việc áp dụng vào thực tiễn để xác định giá khởi điểm đấu giá đất.

Có thể dẫn ra một số ví dụ như tại điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể của một thửa đất, lô đất (tại thời điểm tổ chức đấu giá) được UBND cấp tỉnh quyết định được dùng làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần.

Trong khi đó, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất chỉ được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí quản lý, tính tiền xử phạt khi vi phạm, tính tiền bồi thường, tính giá trị quyền sử dụng đất mà không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp ĐGQSDĐ. Với 2 quy định khác nhau như vậy dẫn đến tình trạng các địa phương có thể bị khá lúng túng trong thực hiện.

Một điểm chưa "khớp" theo bà Nhung chỉ ra là tại khoản 3, Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định Sở TN&MT có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì cơ quan tài chính lại là cơ quan có trách nhiệm xác định giá khởi điểm, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc này vô hình chung đang làm khó những đơn vị thừa hành chính sách tại các địa phương.

Một điểm nữa cũng khá "lấn cấn" là hiện nay việc xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm (tính theo thời hạn sử dụng đất) được quy định tại Thông tư 333/2016/TT-BTC là chưa phù hợp, chưa thống nhất với trường hợp giao đất không qua hình thức ĐGQSDĐ.

...Đến bảng giá đất "chưa mang hơi thở cuộc sống"

Bên cạnh những tồn tại trên thì theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung một vấn đề đã được đề cập khá nhiều thời gian qua là bản thân Bảng giá đất được các địa phương công cũng được cho là chưa sát và thường thấp hơn nhiều lần so với thực tế giá đất đang giao dịch trên thị trường kể cả sau khi đã tính hệ số điều chỉnh (hệ số K).

Giá khởi điểm đấu giá đất thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân dẫn đến các tiêu cực trong đấu giá đất tại các địa phương thời gian qua. Ảnh: Một buổi đấu giá đất trên địa bàn TP Bắc Giang

Bà Nhung nhận định, trong khi vấn đề giữ hay bỏ quy định về Bảng và khung giá đất còn tiếp tục chờ Luật Đất đai sửa đổi điều chỉnh thì trong giai đoạn trước mắt chúng ta có thể xem xét phương án thuê các tổ chức định giá độc lập để lấy kết quả định giá này làm một trong những căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất.

Đồng quan điểm về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng chính những tồn tại liên quan đến sự chồng lấn trong các quy định của pháp luật cũng như việc Bảng giá đất chưa sát với thực tiễn đã khiến việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất thường thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường.

"Việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất đôi khi quá thấp có thể được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến nạn thao túng đấu giá đất, nạn quân xanh, quân đỏ vừa qua. Một khi đưa được giá khởi điểm sát với giá thị trường thì rất có thể tình trạng trên sẽ giảm đi đáng kể" - ông Châu nêu quan điểm.