Nếu lãi suất tăng, thị trường BĐS những nơi từng sốt ảo sẽ như thế nào?

Lo ngại của những nhà đầu tư trên thị trường bất động sản đó chính là nhân tố lãi suất cho vay sẽ tăng. Bởi lẽ, động thái này sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Nhất là mới đây, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất lần đầu tiên kể từ khi hạ lãi suất xuống gần mức 0 trong bối cảnh đại dịch Covid-19 bùng phát cách đây hai năm. 

Theo nhận định của giới đầu tư bất động sản, quyết định tăng lãi suất của Fed cũng sẽ có khả năng ảnh hưởng tới việc tăng lãi suất cho vay ở Việt Nam. Ông Trần Q. (lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội) nhận định: "Khi Fed tăng lãi suất thì việc Việt Nam cũng tăng lãi suất là điều dễ xảy ra trong thời gian tới. Có thể không diễn ra ngay lập tức nhưng mức lãi suất được điều chỉnh dự kiến trong quý III, quý IV/2022". 

Ảnh minh hoạ.

Theo ông Q. trường hợp lãi suất cho vay tại Việt Nam tăng thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng. Bởi thực tế, 50-70% người tham gia thị trường bất động sản đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Nếu tăng lãi suất cho vay, làn sóng bán tháo sẽ xuất hiện. Khu vực nào xảy ra sóng ảo sẽ bị rớt đầu tiên. 

Ông Q. phân tích thêm: "Các phân khúc, khu vực xảy ra tình trạng tăng nóng sẽ bị ảnh hưởng. Đơn cử như bất động sản tỉnh, những năm qua tăng quá mạnh trong khi thực tế giá trị không sử dụng thấp. Và với nhà đầu tư đi vay nhiều, họ có thể đối mặt áp lực trả nợ lãi và buộc bán cắt lỗ. Cũng sẽ có người phá sản trong trường hợp vay nợ quá nhiều". 

Ông Q. nói, đơn cử như khu vực ven đường vành đai 4 ở Sóc Sơn, có lô đất tăng từ 6 triệu đồng lên 30 triệu đồng/m2. "Tăng gấp 5 lần trong thời gian ngắn khi chưa có thi công hạ tầng. Tức là những lô đất đó bị tăng quá mức giá trị hiện tại. Những nơi tăng nóng, vượt giá trị hiện tại sẽ phải trở về đúng giá trị như vốn có".

Tuy nhiên, theo ông Q., vẫn có sẽ nơi tăng nhiệt, nhất là khu vực có hạ tầng giao thông thay đổi, cải thiện. Năm 2022-2024, sóng giải ngân công còn tiếp tục thì nơi đâu tăng ổn định vẫn sẽ tiếp tục được nhà đầu tư quan tâm.

Phân tích thêm về tác động của động thái tăng lãi suất đến thị trường bất động sản, ông Q. cho hay: "Nếu như giai đoạn trước, nhà đầu tư gần như xuống tiền vào đâu cũng có lời. Đầu tư lướt sóng và những nhà đầu tư trung, dài hạn hướng tới giá trị thực cũng như nhau. Nhưng đến giai đoạn hiện tại, lãi suất tăng sẽ như cảm ứng đo lường tình trạng thực sự của từng khu vực, từng phân khúc. Bởi thị trường sẽ lập tức phản ứng. 

Đến khi đó, thị trường sẽ phân loại. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, lướt sóng, không kinh nghiệm, không kiến thức sẽ gặp khó khăn. Còn nhà đầu tư xác định được đúng giá trị thực của từng khu vực, biết đánh giá thị trường chung sẽ không chịu tác động lớn từ lãi suất tăng. Đặc biệt, những khu sóng ảo, nhà đầu tư sẽ khó thoát hàng kịp và ngay cả "đánh sóng" trở lại cũng khó có thể thực hiện".

Trong khi đó, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro, tăng lãi suất cho vay là một trong những công cụ vĩ mô siết dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản. Theo ông Thành, tăng lãi suất cho vay sẽ hạn chế dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản, dẫn tới kênh đầu tư này sẽ đói vốn.

Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải bán cắt lỗ vì áp lực trả nợ. Tuy nhiên, theo ông Thành, dù lãi suất cho vay tăng nhưng thị trường bất động sản sẽ không lặp lại diễn biến của thời điểm 2011. Nguyên nhân là do các sản phẩm bất động sản hiện tại đều có pháp lý đầy đủ và nhà đầu tư đều có thể bán cắt lỗ.