Nếu vốn không được bơm, thị trường địa ốc sẽ "ngộp"

Dòng vốn bị "kiểm soát"

Vốn từ ngân hàng được ví như "nhựa sống" đối với các doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư bên cạnh dòng trái phiếu. Tuy nhiên, thực tế, việc vay vốn đã không còn dễ dàng như cách đây 1 năm trước khi Ngân hàng Nhà nước đang có động thái kiểm soát dòng vốn vay từ tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại.

Liên quan quy định về dòng vốn vay vào bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, không phải thắt chặt mà là kiểm soát. "Tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm 2022 khoảng 8,5% là rất cao, và dự kiến năm 2022 khoảng 12% là tương đương giai đoạn 2015 - 2019 thì đâu gọi là thắt chặt tiền tệ?", ông Hiển đặt ra câu hỏi. Nếu Chính phủ cho chỉ tiêu ban đầu 12% nhưng giờ giảm xuống còn 10% mới là thắt chặt. Hiện chưa có chỉ tiêu giảm tăng trưởng tín dụng, như vậy không gọi là thắt chặt.

(Ảnh minh hoạ)

Ở giai đoạn 2020-2021, hệ thống ngân hàng thương mai có hiện tượng "ngựa quen đường cũ" trong hoạt động cho vay. Theo vị chuyên gia này, diễn biến này giống giai đoạn 2012, cho vay những công ty thân thuộc là bất động sản, có thể nói vượt quá yếu tố an toàn hệ thống. Thế nên, sẽ có 2 giả định, một là những công ty trong hệ thống sinh thái của ngân hàng. Hoặc ngân hàng cho thấy cho vay bất động sản "êm hơn".

Hệ quả khiến nguồn vốn nguồn vốn tín dụng đổ quá nhiều vào bất động sản, gồm hai nguồn cho vay trực tiếp và mua trái phiếu bất động sản làm tăng rủi ro. Chính phủ buộc kiểm soát hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại. Đây là hệ quả chứ không phải chủ trương, đã là hệ quả phải làm.

Đói vốn, thị trường sẽ "ngộp"

Theo ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, tác động của việc kiểm soát tín dụng khiến thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu suy giảm tính thanh khoản ở nhiều nơi. Tuy nhiên đa phần mức giá nhà ở vẫn neo ở mức cao. Nguyên nhân chính là do nguồn cung bất động sản trên thị trường trong thời gian qua vẫn vô cùng khan hiếm và thời gian tới vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện.

Ông Lập đưa ra nhận định lạc quan rằng: "Các tín hiệu từ đầu tư công, xây dựng và phát triển hạ tầng từ Chính phủ vẫn rất quyết liệt, nhiều quy hoạch lớn được sắp triển khai trên nhiều địa phương, du lịch ở nhiều nơi đang phục hồi ngoạn mục, tăng trưởng GDP trong quý II rất khả quan nên đa phần các nhà đầu tư vẫn còn trong trạng thái giằng co chờ đợi các tín hiệu tiếp theo của Nhà nước chứ chưa xuất hiện trạng thái xả hàng hay bán tháo".

Ở góc độ thận trọng hơn, ông Hiển dự đoán, khi vốn không được bơm nhiều thì thị trường ngộp do giai đoạn 2020-2021, thị trường dựa vào vốn và lướt sóng. Và kịch bản tương lai, nguồn tiền vào bất động sản từ ngân hàng sẽ tiếp tục được kiểm soát.

Những nhà đầu tư lướt sóng, thâm dụng vốn sẽ gặp khó khăn. Nhà đầu tư được vay tới 80% giá trị sản phẩm. Vốn tập trung đến lúc nào đó mất thanh khoản làm cho không thu hồi lại được, đó là lý do tại sao thấy khó khăn vốn cho bất động sản.

Ông Hiển cho hay, đã có công ty bất động sản, nhà đầu tư bất động sản trong đó có nhà đầu tư cá nhân chân chính gặp "tai nạn" với việc kiểm soát tín dụng. Những nhà đầu tư cá nhân này sau khi cọc, nhưng sau không vay được. Nhưng khó khăn của người này là cơ hội của người kia nên một số nhà đầu tư lại có thể kiếm được lô đất mềm để mua.

Cũng theo một số chuyên gia, bản chất thị trường không quá tiêu cực. Thị trường xuất hiện "thợ săn". Kịch bản này trái ngược với năm 2008. Đó là giai đoạn chỉ có cắt lỗ. Thị trường hiện tại không lặp lại kịch bản như vậy. Thị trường đang sàng lọc lại.

Thị trường trường đang sàng lọc rõ ràng. Chủ đầu tư không đủ năng lực chắc chắn khó khăn. Doanh nghiệp nào vượt qua được là bản lĩnh. Thị trường cũng sàng lọc nhà đầu tư cá nhân. Nhà đầu tư bây giờ cần có kiến thức, năng lực tài chính tham gia thị trường.