"Nghị định 12 và Dự thảo Nghị định về giá đất tính chưa đúng, chưa đủ tổng chi phí của nhà đầu tư dẫn đến hệ quả giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý"

Nghị định 12 và dự thảo Nghị định về định giá đất đang phủ nhận nguyên lý "Giá trị tương lai của tiền"

Mới đây, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã ban hành công văn số 41/2024/CV-HTĐGVN góp ý Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất.

Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết Hội đã được tiếp cận với Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai số 31/2024/QH15.

Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy cả Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Dự thảo Nghị định mới có nhiều nội dung phù hợp, đáp ứng được yêu cầu tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn. Tuy nhiên, bên cạnh đó Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng thấy rằng nội dung của phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định và Dự thảo Nghị định còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. 

"Chính vì vậy sẽ dẫn đến hệ quả không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý", Hội thẩm định giá khẳng định.

Theo Hội Thẩm định giá, những nội dung trên Hội Thẩm định giá Việt Nam đã có góp ý với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tại Công văn số 33/2024/CV-HTĐGVN ngày 1/4/2024 và tại Hội thảo do VCCI và Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 23/4/2024 nhưng chưa được phản hồi một cách tích cực. Để báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ những bất cập, Hội Thẩm định giá Việt Nam dẫn chứng cụ thể như sau.

Thứ nhất, về tổng chi phí đầu tư. Nghị định và Dự thảo Nghị định đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án bởi quy định chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “tiền sử dụng đất” (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất thì không tính) và lãi suất vay vốn. "Đây là điều không hợp lý", Hội Thẩm định giá khẳng định.

Thứ hai, về lợi nhuận. Tại Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí (như nói trên) mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất + Chi phí phát triển đất + Chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá bởi giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận (cũng không đúng với cách tính lợi nhuận của phương pháp thặng dư là lợi nhuận tính trên giá trị tài sản) và phủ nhận nguyên lý “Giá trị tương lai của tiền” tức là khi nhà đầu tư có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất.

Đối với phương án 1: Dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án (Dự thảo quy định: Lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn); bởi vì: Lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng. Chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “Cấp vốn”.

"Chi phí vốn bản chất của nó là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay. Nó chính là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và đương nhiên khoản chi phí tài chính này nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh", Hội Thẩm định giá xác định.

Đối với phương án 2, lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên tổng chi phí là không tính đúng, tính đủ như phân tích trên.

Từ những bất cập trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị cần được tính đúng, tính đủ các chi phí như sau:

Tổng chi phí = Chi phí tiền sử dụng đất + Chi phí phát triển và chi phí kinh doanh

Về lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ được tính bằng công thức:

Lợi nhuận nhà đầu tư = Tỷ lệ % x Tổng chi phí

"Bỏ quên" hai loại chi phí quan trọng khiến việc tính giá đất không đúng bản chất về kinh tế 

Trước đó, theo đánh giá của giới chuyên gia, Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi đã tiếp thu ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp khi giữ lại Phương pháp Thặng dư để xác định giá đất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia việc tiếp thu này chưa triệt để dẫn đến tính chưa đúng, chưa đủ khoản chi phí hợp lý của nhà đầu tư, khiến doanh nghiệp có thể bị thiệt hại/lãng phí hàng nghìn tỷ đồng.

Cùng với đó, việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất chưa thật đúng bản chất kinh tế có thể khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Bên cạnh đó, các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.

Theo Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, thặng dư hiểu đơn giản là lấy giá bán trừ đi giá mua để xác định lợi nhuận. Trong lĩnh vực BĐS, thặng dư là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển (ước tính) trừ đi tổng chi phí phát triển (ước tính) của thửa đất, khu đất. "Không hiểu vì lý do gì khi xây dựng Nghị định 12 Bộ TN&MT lại "bỏ quên" hai loại chi phí quan trọng mà nhà đầu tư phải bỏ ra là chi phí sử dụng đất và chi phí vốn", ông Ánh nhấn mạnh.

Cũng theo ông Ánh, với dự án liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng/dự án. Đồng thời, chi phí vốn cũng không hề nhỏ vì đặc điểm của bất động sản là giá trị cao và thông thường doanh nghiệp đều phải sử dụng vốn vay. Ngay cả khi nhà đầu tư chỉ sử dụng vốn tự có thì lúc hạch toán cũng phải xem nó giống như vốn vay vì trong kinh tế đồng vốn phải sinh lời, nếu không đầu tư thì gửi ngân hàng cũng có lãi.

"Chi phí phải là tổng tất cả các khoản mà nhà đầu tư phải bỏ ra để tạo ra được sản phẩm cuối cùng. Những chi phí cực lớn, cực quan trọng với đất đai lại bị bỏ ra ngoài là không đúng bản chất về kinh tế", ông Ánh nhấn mạnh.