Nghịch lý thị trường bất động sản, giao dịch giảm giá vẫn tăng mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM của Savills Việt Nam cho biết, sau khi trải qua một quý III ảm đạm, các chủ đầu tư đã tự tin trở lại trong quý cuối năm 2021. Theo đó, nguồn cung sơ cấp đạt gần 7.820 căn, lượng nguồn cung theo quý nhiều nhất trong năm 2021, tăng 160% so với quý trước nhưng vẫn giảm 31% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới chiếm 72% nguồn cung sơ cấp với hơn 5.600 căn từ 5 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 9 dự án hiện hữu và trong đó, căn hộ hạng B chiếm 75%. Kể từ cuối năm 2019, nguồn cung sơ cấp biến động. Nguồn cung mới trong quý IV cao đáng kể so con số hơn 350 căn vào quý trước đó, nhưng vẫn giảm 33% so với cùng kỳ năm trước.

Cả năm 2021, nguồn cung sơ cấp đạt gần 11.700 căn, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Trong đó, hạng B chiếm 62% nguồn cung sơ cấp, theo sau là hạng C với 31% thị phần.

Savills cho biết, lượng giao dịch trong năm 2021 đạt hơn 9.430 căn, giảm 58% theo năm và là mức thấp nhất được ghi nhận từ 2017. Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà vẫn khả quan khi tỷ lệ hấp thụ đạt 81%.

Theo đó, hạng B dẫn đầu lượng giao dịch, chiếm 69% tổng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 90%. Lượng tồn kho thấp đã hỗ trợ cho tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 78% trong năm 2021.

Tính riêng trong quý IV vừa qua, lượng giao dịch đạt gần 5.600 căn, mức tăng ấn tượng so với con số hơn 400 căn trong quý III, nhưng vẫn giảm 35% theo năm. Hạng B chiếm 75% tổng giao dịch quý IV và tăng 75% theo năm. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới chiếm 94% tổng lượng giao dịch trong quý IV với tỷ lệ hấp thụ đạt 91%. Tỷ lệ hấp thụ đạt 85%, tăng 80 điểm phần trăm theo quý và 21 điểm phần trăm theo năm.

Về xu hướng giá, đơn vị này cho biết, đa số các dự án không thay đổi giá bán, ngoại trừ 5 dự án đã tăng giá bán lên đến 11% so với quý trước do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn cuối ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt.

"Sau một quý III có tình hình hoạt động chậm, các công trường đã đi vào hoạt động trở lại và đang gấp rút thi công để kịp tiến độ bàn giao. Để kích cầu, các chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đãi dành cho người mua như giảm giá, tặng voucher mua hàng, hay quà tặng cho khách hàng", Savills cho biết.

Cũng theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đạt 56,5 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm.

Còn ở các khu vực lân cận TP HCM, Bình Dương đang trở thành khu vực có nguồn cung căn hộ bình dân lý tưởng thay thế cho TP HCM nhờ vào lợi thế tiếp giáp với thành phố, mức giá bán thấp hơn và tốc độ đô thị hóa cao.

Cụ thể, trong năm 2021, nguồn cung sơ cấp của Bình Dương cao hơn TP HCM 5% và lượng giao dịch nhiều hơn 42%. Giá bán trung bình của căn hộ ở Thuận An (Bình Dương) đạt 40,8 triệu đồng/m2 thông thủy và ở Dĩ An là 37 triệu đồng/m2, thấp hơn giá bán trung bình của căn hộ hạng C ở Thủ Đức (TP HCM) là 41,8 triệu đồng/m2.