“Ngược sóng” rủi ro, chuyên gia bất động sản chỉ ra một loại hình đầu tư vẫn sinh dòng tiền rất ổn

Theo bà Giang, hiện nay nếu có tiền nhà đầu tư nên chọn mua căn hộ để đầu tư cho thuê. Với bối cảnh thị trường hiện nay, bỏ tiền vào đất nền tỉnh có thể gặp rủi ro về thanh khoản; nhiều nhà đầu tư thận trọng dòng tiền bằng cách đầu tư phân khúc căn hộ, mang về thu nhập ổn định.

Bà Giang phân tích, hiện nay có khá nhiều người đang phân vân giữa việc bỏ tiết kiệm ngân hàng hay mua bất động sản. Trước đây, nhà đầu tư có xu hướng chọn gửi tiết kiệm do lãi suất cao (10-11%/năm), đến nay khi đáo hạn, lãi suất gửi giảm còn 6-7%/năm, nhà đầu tư sẽ có xu hướng lấy tiền ra khỏi ngân hàng để bỏ vào các kênh đầu tư khác lợi nhuận tốt hơn. Bất động sản được xem là một kênh ưu tiên.

“Gần đây, tình hình giao dịch căn hộ tại Tp.HCM và lân cận có dấu hiệu tăng, cho thấy, nhu cầu tìm căn hộ đầu tư cho thuê, tìm dự án mới với giá phù hợp để mua đang tăng lên”, bà Giang nhấn mạnh.

Vị này chỉ rõ, giờ là giai đoạn tốt để tìm mua căn hộ đầu tư cho thuê và chờ đợi. Phân khúc đầu tư này đáng được quan tâm ở bối cảnh thị trường hiện nay.

Khi hỏi, tỉ suất lợi nhuận căn hộ cho thuê liệu ổn?, bà Giang Huỳnh cho rằng, khoảng 5%/năm. Tuy nhiên việc đầu tư căn hộ cho thuê không đến từ tỉ suất lơị nhuận. Dòng tiền này chỉ là giai đoạn chờ khi thị trường phục hồi rõ nét. Bởi thực tế, nhu cầu mua căn hộ để ở tại Tp.HCM và lân cận còn rất lớn. Nhà đầu tư phải xác định rằng, trong vòn 3-5 năm tới nữa, nguồn cung căn hộ vẫn sẽ khan hiếm, do quỹ đất cạn kiệt, pháp lý vướng mắc. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra. Tỉ suất sinh lời trên căn hộ vẫn khá ổn, chưa kể có thêm dòng tiền cho thuê.

Ghi nhận cho thấy, tỉ lệ nhà đầu tư tìm kiếm căn hộ cho thuê tại các dự án ra thị trường thời gian qua là khá ổn. Chẳng hạn, theo thông tin từ phòng kinh doanh Phú Đông Group, tại dự án Phú Đông Sky Garden tỉ lệ nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê chiếm khoảng 30%. Theo tính toán, căn hộ 2-3 phòng ngủ cho thuê giá từ 10-11 triệu đồng/tháng (không nội thất); 12-15 triệu đồng/tháng (có nội thất). Một số dự án căn hộ xung quanh có giá thuê dao động từ 8-13 triệu đồng/tháng không còn sản phẩm để cho thuê.

Hay, tại Thị trấn Hiệp Phước, Nhơn Trạch (Đồng Nai), dự án FIATO City của Thang Long Real Group dù chưa tính toán cụ thể được tỉ lệ nhà đầu tư quan tâm mua căn hộ để đầu tư cho thuê nhưng theo đơn vị này, người mua địa phương và khu vực Tp.HCM khi tham quan căn hộ mẫu tại dự án, có xu hướng trao đổi lại môi giới mua để đầu tư cho thuê dài hạn là khá nhiều. Do dự án này gần loạt khu công nghiệp nên việc đầu tư khai thác cho chuyên gia, kỹ sư KCN thuê là khả quan. Trong khi lượt nhà đầu tư mua với ý định bán lại nhanh gần như không có.

Tại Tp.HCM, một số dự án căn hộ giá vừa túi tiền nhu cầu mua để khai thác cho thuê cũng khá tốt, nhất là các dự án mới đi vào hoàn thiện, bàn giao mới. Tìm hiểu tại dự án Akari City (Quận Bình Tân, Tp.HCM) của Nam Long có khá nhiều người hỏi thuê căn hộ 2-3 phòng ngủ. Với căn hộ 80m2 đang có giá thuê khoảng 14 triệu đồng/m2, chủ yếu là gia đình trẻ. 

Trong khi đó, tình hình thuê tại cụm Flora Mizuki M6-7-8  mới bàn giao (thuộc dự án khu đô thị tích hợp Mizuki Park 26ha) tại khu Nam Tp.HCM của chủ đầu tư này cũng khá tốt. Giá thuê tại đây dao động từ 8-10 triệu đồng/tháng với căn 2 phòng ngủ diện tích từ 56-71m2…

Như vậy để thấy, loại hình căn hộ vẫn hấp thu tốt nhu cầu ở thực, bao gồm ở và thuê dài hạn. Tuy nhiên, theo bà Giang Huỳnh, với bối cảnh thị trường hiện nay, nhà đầu tư nên ưu tiên dòng tiền nhàn rỗi, hạn chế dùng đòn bẩy. Cùng với đó, tìm dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt.

Dữ liệu báo cáo quý 3/2023 từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm. Dữ liệu này được Batdongsan.com.vn tổng hợp và phân tích, so sánh với kể từ năm 2015 đến nay.

Theo đơn vị này, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Trong quý 3/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Đáng chú ý, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Báo cáo về tâm lý người tiêu dùng bất động sản của đơn vị này cho thấy, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất. Vì thế, nhu cầu đi thuê căn hộ tăng nhiệt trở lại so với giai đoạn trước.

Chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hàn CBRE Việt Nam chho rằng, trong những phân khúc có mức giá tiệm cận gần với khả năng chi trả của người mua thì chung cư có khả năng phục hồi nhanh hơn và có tính bền vững.

Đối với phân khúc chung cư trung và thấp cấp sẽ có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý 3/2024. Do nguồn cung của phân khúc này đang rất thấp, vì vậy sẽ có dấu hiệu phục hồi về sức mua nhanh hơn, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực.

Về giá bán,với thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán sẽ không giảm xuống nhưng tốc độ tăng giá không quá cao chỉ ở mức dưới 10% theo từng phân khúc và từng khu vực của dự án. Bởi vì trong cơ cấu sản phẩm được chào bán trong thời gian tới, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cao cấp có thể vẫn chiếm phần lớn trong tổng giỏ hàng. Như vậy, mặt bằng giá bán sẽ ở mức trung bình từ 7 - 10%/năm.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán trong năm 2024 vẫn ở mức cao là vì càng ngày các chủ đầu tư chú trọng vào chất lượng dự án và sản phẩm.

“Thanh khoản của thị trường ở những tháng cuối năm 2023 sẽ được cải thiện hơn so với nửa đầu năm. Bước sang năm 2024 tỷ lệ hấp thụ ở thị trường chung cư sẽ duy trì ở mức khả quan”, bà Dung nhấn mạnh.