Người trong cuộc nói gì về tương lai thị trường BĐS năm 2023?

Bà Nguyễn Thái Hà, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Thăng Long (Thang Long Real Group): “BĐS trong năm 2023 sẽ tiếp tục chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ”

Thị trường BĐS năm 2022 “đầy bất ngờ”. Trong vòng 1 năm sau Covid-19, chúng ta chứng kiến sự biến động liên tục của thị trường BĐS với nhiều cột mốc đáng nhớ. Giá BĐSmột số khu vực lập đỉnh mới, vào đầu năm 2022, sản phẩm ra thị trường liên tục phá vỡ các kỷ lục về giá bán. BĐS tại các tỉnh thành cũng sôi động không kém và thu hút được dòng tiền từ các nhà đầu tư.

Cuối năm, thị trường lần nữa “đầy bất ngờ”. BĐS diễn ra cuộc thanh lọc mạnh mẽ. Bên cạnh các thông tin chưa mấy lạc quan về các doanh nghiệp có rủi ro về tài chính thì các doanh nghiệp BĐS còn lại phải thay đổi cách vận hành, kinh doanh để thích nghi với giai đoạn thị trường có phần trầm lắng do nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp “bỏ cuộc chơi”.

Bà Nguyễn Thái Hà, Tổng giám đốc Thang Long Real Group

Không thể phủ nhận, sau hàng loạt các thông tin kém tích cực, tâm lý của nhà đầu tư trở nên hoang mang, lo ngại dẫn đến sự thay đổi không mấy lạc quan của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, theo tôi, sau thời gian thanh lọc và ổn định tâm lý, thị trường BĐS sẽ tiếp tục chứng kiến sự phát triển của các doanh nghiệp định hướng phát triển bền vững. Những doanh nghiệp bất động sản uy tín và các sản phẩm thanh khoản cao đã được minh chứng qua thời gian vẫn sẽ tiếp tục nhận được sự đồng hành của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thị trường BĐS trong năm 2023 sẽ tiếp tục chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ. Những biến động trong giai đoạn hiện tại sẽ thúc đẩy thị trường tạo ra các sản phẩm thật, đáp ứng nhu cầu thực. Đây cũng là cơ hội cho các chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính và quỹ đất sạch tiếp tục triển khai các dự án có tính thanh khoản tốt trong khi thị trường đang khan hiếm nguồn cung.

Bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư an toàn tại thị trường Việt Nam. Do đó, sau thời gian biến động, các nhà đầu tư sẽ quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, họ sẽ cẩn trọng và khắt khe hơn với các sản phẩm BĐS trong thời gian tới. Các yếu tố về pháp lý, tính minh bạch và uy tín chủ đầu tư sẽ càng trở nên quan trọng khi nhà đầu tư lựa chọn và ra quyết định. Đây cũng là tín hiệu tốt để các doanh nghiệp BĐS nỗ lực hơn nữa trong việc tiếp thu và hoàn thiện sản phẩm của mình.

Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động “giải cứu” chính mình bằng việc ổn định lại bộ máy, định hướng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị hiếu của thị trường và đặc biệt là chủ động kiểm soát tài chính để có lộ trình kinh doanh phù hợp.

Tôi tin rằng, các sản phẩm có giá trị thực và thanh khoản tốt vẫn là cơ hội đầu tư an toàn cho thị trường.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam: “Điểm sáng nằm ở các đô thị lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An…”

Một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian qua và sẽ tiếp tục trong giai đoạn tới là sản phẩm mới đang có khuynh hướng dịch chuyển khỏi trung tâm và nằm ở các vùng lân cận, nơi sản phẩm có thể vừa cung cấp được cho người dân địa phương, vừa có thể dành cho người làm việc ở Tp.HCM hay Hà Nội. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vẫn đang được đầu tư mở rộng và tạo điều kiện cho xu hướng này cũng như quan điểm mua nhà của khách hàng.

Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó đang xuất hiện nhiều dự án ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.

Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, sau những đợt khủng hoảng về tài chính, kinh tế, dịch bệnh thì dường như sức nén về đầu tư sẽ được bung ra rất nhiều. Bất động sản là một câu chuyện muôn màu muôn vẻ. Đón sóng không dễ, và không phải ai đầu tư cũng thành công. Tôi nghĩ rằng, năm 2023, đối với những khó khăn đang đối diện thì nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn còn. Do vậy đầu tư bất động sản nhà ở sẽ là chiều hướng của sóng đi lên trong 2023.

Một năm 2022 với nhiều khó khăn với thị trường bất động sản đang dần khép lại. Tuy nhiên, vẫn có những niềm tin về sự ổn định và thanh lọc cho ngành trong thời gian tới. Hiện nay, thị trường BĐS vẫn đối mặt với một số khó khăn chính : vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao; thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp; và lãi suất tăng cao; tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Do đó, năm 2023 thị trường sẽ BĐS chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển bất động sản trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua.

Ông Lê Quốc Kiên – Cố vấn, nhà đầu tư BĐS kì cựu tại Tp.HCM: “ Đầu tư BĐS có giá trị sử dụng thật sẽ soán ngôi thị trường”

Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, tiêu chí ưu tiên BĐS cho sự an toàn sẽ lên ngôi.

Mỗi nhà đầu tư sẽ có mục tiêu ưu tiên khác nhau. Người cần sự an toàn, giữ tài sản chống trượt giá sẽ quan tâm nhiều đến tính ổn định quy hoạch, hạ tầng tiện ích, dân cư và giá tham chiếu của tài sản tương tự trong khu vực. Người quan tâm đến lãi vốn - chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào - sẽ chú trọng đến giá đầu vào rẻ, chấp nhận rủi ro cao hơn người an toàn. Ví dụ, mua đất ở nơi xa, khu vực quy hoạch còn chưa ổn định, mua lướt sóng ngắn hạn,... bên cạnh việc kỳ vọng nhiều vào tiềm năng tăng giá.

Ông Lê Quốc Kiên – Cố vấn, nhà đầu tư BĐS kì cựu tại Tp.HCM

Thị trường BĐS đã bước vào giai đoạn Thanh Lọc . Đây sẽ là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng “tiền thịt”, tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Các sản phẩm bất động sản cũng phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay. Chẳng hạn như, nhà phố, chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hay nhà cho thuê có thu nhập đều…

Trong vòng ít nhất 3 năm, bắt buộc mọi người phải quay về tập trung vào lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh tạo ra giá trị của cải vật chất cho xã hội để từ đó tạo ra dòng tiền thu nhập. Đầu tư BĐS có giá trị sử dụng thật và bằng chính thu nhập mình tạo ra mới là con đường bền vững.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS: “ Thị trường sẽ phục hồi và phát triển ổn định lại vào 2025 ”

Năm 2022 là năm cột dấu “ lịch sử “ của BĐS khi BĐS đạt đỉnh ( quý 2/2022 ) và cuối năm rơi vào khủng hoảng.

Nguyên nhân là sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực. Trên 80% là mua đầu tư. Đồng thời, thị trường dư thừa nguồn cung BĐS cao cấp, hạng sang. Nhiều BĐS hàng hiệu “vội vã ra đời” làm giá BĐS ăn theo tăng giá vô tội vạ.

Cùng với đó, nguồn cung BĐS trung tâm hạn hẹp do ảnh hưởng pháp lý tiền sử dụng đất, đất công … tạo sự khan hiếm. Chính phủ chưa tận dụng khuyến khích cung ra thị trường nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu thực. Lãi suất tăng quá cao, room tín dụng cạn kiệt là hậu quả tất yếu dẫn đến sự trầm lắng của thị trường BĐS.

Năm 2023, thị trường BĐS vẫn tiếp tục xấu, nhưng có hi vọng vào quý 2 và 3/2023. Thị trường sẽ phục hồi và phát triển ổn định lại vào 2025.

Theo tôi việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để đánh giá, hỗ trợ giải quyết khó khăn cho thị trường là hành động kịp thời, đúng lúc. Vì hiện nay bất động sản nói chung không có lối thoát về mặt giao dịch, room tín dụng, nguồn vốn rất khó khăn. Cần có sự hỗ trợ của tất cả các ngành chứ không riêng lĩnh vực nào đó, không riêng Bộ Xây dựng tháo gỡ về mặt pháp lý, hay không riêng ngân hàng hỗ trợ về mặt tài chính, mà rất cần sự vào cuộc của nhiều bộ ban ngành hỗ trợ cho thị trường bất động sản đi lên một cách lành mạnh, minh bạch hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS.

Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn tiền, về vốn. Theo đó, thứ nhất phải giải quyết được câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Đối với doanh nghiệp hoạt động lành mạnh, hoặc một số doanh nghiệp có tài sản đảm bảo, có thể chúng ta vào hỗ trợ xử lý, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người mua trái phiếu, đồng thời ổn định thị trường.

Thứ hai về mặt ngân hàng, hiện mở room tín dụng cũng khó, nếu có mở thì cũng khó rót tiền tới doanh nghiệp bất động sản, bởi doanh nghiệp bất động sản không thuộc đối tượng ưu tiên. Bản thân các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh sản xuất khác hiện đang gặp nhiều khó khăn về vốn..

Thứ ba về mặt lãi suất cho vay. Tôi nghĩ lãi suất là chính sách chung của Chính phủ, làm sao kéo lãi suất cho vay về khoảng 12% là hợp lý, hiện nay lãi suất ở một số ngân hàng lên tới 16% thì khó làm được gì.

Về mặt pháp lý, nên đưa ra những chính sách giải quyết liên quan tới đất công. Cụ thể cần đơn giản hóa thủ tục về cấp phép xây dựng đối với các dự án.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia BĐS: “Thị trường BĐS năm 2023 đang chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua”

Thị trường BĐS thời gian qua có thể dùng từ “khủng hoảng”. Nhiều lý do khiến thị trường BĐS trầm lắng.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia BĐS.

Khó đưa ra nhận định thị trường BĐS 2023 khi có nhiều yếu tố tác động. Nhưng trong 2023 đang có sự chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua kéo theo các luật khác như Luật Nhà ở, Luật KD BĐS ... cũng thay đổi theo. Đặc biệt là các cơ chế chính sách như việc mới đây, Chính phủ có quyết định thành lập tổ công tác để bàn các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, kì vọng sẽ có hướng đi mới cho thị trường.

Ngoài ra vấn đề về kinh tế vĩ mô năm 2023 còn nhiều thách thức. Mức tăng trưởng dự đoán sẽ giảm so với 2022, lãi suất vẫn cao, lạm phát tăng .... Vì thế, thị trường BĐS năm 2023 khó bùng nổ, chỉ hy vọng sẽ từng bước ổn định hơn.