Nguồn cung căn hộ, đất nền thấp nhất 5 năm qua

Thị trường chạm đáy

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận năm 2023 của DKRA Group, trong năm qua, nguồn cung và sức cầu đều sụt giảm mạnh.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022 và đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%.

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 - 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10 - 13% so với năm 2022.

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13 - 17% so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội ngoại khu, có mức giá trong khoảng 12 - 19 triệu đồng/m2 thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.

Phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng với khoảng 22.071 căn trong năm 2023, giảm 32% so với năm 2022 và đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Nguồn cung mở bán chủ yếu tại khu Đông Sài Gòn và và Bình Dương.

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2022 nhưng thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp.

Về phân khúc nhà phố và biệt thự, so với năm 2022, nguồn cung mới sụt giảm mạnh và chỉ bằng khoảng 13%. Trong đó, các địa phương có mức giảm sâu nhất là Đồng Nai, Long An và TPHCM với tỷ lệ giảm lần lượt là 91%, 94% và 95%.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp, ghi nhận mức giảm 92% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá từ 1,9 - 2,4 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong giai đoạn 6 tháng đầu năm.

Dù chịu áp lực của các loại chi phí đầu vào nhưng mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 6 - 10% so với lần mở bán trước đó. Cùng với đó là hàng loạt chính sách được các chủ đầu tư áp dụng như chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán... nhằm kích cầu thị trường.

Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8 - 10% so với thời điểm đầu năm 2023, thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn ở mức khiêm tốn.

Đất nền tiếp tục khan hiếm

Dự báo cho năm 2024, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, các động thái từ Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, như Nghị quyết 33/NQ-CP, Công điện số 469/CĐ-TTg, Thông tư 02/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN... được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường trong thời gian tới.

Bước sang năm 2024, DKRA dự báo, nguồn cung mới phân khúc đất nền tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Nguồn cung mới dao động khoảng 2.900 - 3.100 nền, tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương.

Sự chú ý của thị trường sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, các chính sách ưu đãi, chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Tại thị trường thứ cấp, giao dịch phát sinh chủ yếu ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, có giá trị vừa phải phù hợp với phần lớn khả năng tài chính của các nhà đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ , nguồn cung mới dự báo tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 - 15.000 căn. Nguồn cung mới nhà phố, biệt thự tại TPHCM và vùng phụ cận dự kiến tăng nhẹ, dao động trong khoảng 1.200 - 1.500 căn.