Nguy cơ 'bong bóng' khi BĐS tăng mạnh bất chấp ảnh hưởng dịch COVID-19

Càng ảnh hưởng dịch COVID-19, giá BĐS càng tăng

Tại TPHCM, khu vực tăng giá bất động sản nhiều nhất là nơi dự kiến sẽ thành lập thành phố Thủ Đức, trên cơ sở sáp nhập ba quận 2, 9 và Thủ Đức. Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, dù dịch bệnh COVID-19 khiến giao dịch trên thị trường chậm lại nhưng giá bất động sản ở khu vực này vẫn tăng. Không chỉ các dự án hiện hữu, nhiều dự án đang triển khai cũng bắt đầu đưa ra mặt bằng giá bán mới cao hơn so với giai đoạn trước đó.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giai đoạn từ quý I/2017 đến hết quý IV/2019, giá căn hộ được chào bán tại ba quận 2, 9 và Thủ Đức tăng mạnh nhất thị trường TPHCM, đặc biệt ở dòng sản phẩm chung cư cao cấp. Ở quý I/2017, giá bán căn hộ trung bình tại khu vực này vào khoảng 29 triệu đồng/m2. Con số này lần lượt tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quý IV/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vào quý cuối năm 2019. Theo đó, giá bán căn hộ bình quân tăng gần 45% trong ba năm.

Tại quận 9, một dự án biệt thự và nhà vườn đang được chủ đầu tư chào bán từ 45 triệu/m2. Nhiều căn hộ hiện hữu có giá khởi điểm 30-35 triệu/m2 ở năm 2019 hiện đã leo lên 37-40 triệu/m2. Giá chung cư thứ cấp trên các tuyến Đồng Văn Cống, Xa Lộ Hà Nội cũng có xu hướng tăng lên 300 -400 triệu/căn so với đầu năm 2019.

Một trong những dự án có mức tăng giá mạnh nhất những năm qua là Khu đô thị Vạn Phúc ở quận Thủ Đức, rộng gần 200 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD. Hồi đầu năm 2020, Tập đoàn Vạn Phúc, chủ đầu tư dự án, tung sản phẩm Premium Shophouse, với diện tích đất bình quân 140 m2, diện tích sàn xây dựng khoảng 820 m2 có giá từ 24 tỷ đồng/căn, thì vào đầu tháng 12/2020 chủ đầu tư đã điều chỉnh mức giá tăng lên gần 33 tỷ đồng/căn.

Còn dự án King Crown Infinity ở quận Thủ Đức cũng đang gây tranh cãi trên thị trường bất động sản về giá bán. Dự kiến đến quý I/2021, dự án mới chính thức ra mắt thị trường nhưng hiện tại, giá bán của dự án này được “chạy rumor” khoảng 4.000 USD/m2, tức 80-90 triệu đồng/m2.

Với mức giá như trên, King Crown Infinity được xem là dự án có giá bán cao nhất quận Thủ Đức và thuộc hàng top của cả TPHCM. Mức giá này ngang bằng với mặt bằng giá của các căn hộ cao cấp ở Thảo Điền, An Phú, Thủ Thiêm (quận 2) như The River Thủ Thiêm của City Garden, Masteri Lumière Riverside của Masterise Homes, khu đô thị Sala của Đại Quang Minh, Mozac Thảo Điền của MK Holdings, MidPoint Villas Thảo Điền của An Dương Thảo Điền…

Coi chừng 'bong bóng" vỡ

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng cho biết, thu nhập của người dân giảm do kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh COVID-19, nên nhu cầu chắc chắn giảm. Đúng nguyên tắc, giá nhà đất cũng phải giảm. Thế nhưng thời gian qua, giá bất động sản còn tăng khá mạnh là rất vô lý. Rõ ràng, giá bất động sản đang không phản ánh giá trị thật, tiềm ẩn “bong bóng” và nguy cơ vỡ “bong bóng” lớn.

Lý giải về nguyên nhân tăng giá nhà đất liên tục tăng, lãnh đạo một doanh nghiệp nói rằng, đầu vào quá cao nên giá bán ra phải tăng để bù đắp chi phí. Một trong những chi phí nữa mà các doanh nghiệp đặt tên là chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản chi phí dự phòng.

Cụ thể, chỉ có chi phí xây dựng là cố định, các chi phí còn lại như chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí quản lý luôn là một ẩn số và liên tục tăng cao điều này khiến giá nhà đất chỉ có tăng, ít khi giảm. Trong khi hiện nay thời gian để hoàn tất thủ tục đầu tư một dự án thường mất khoảng 3-5 năm, có nhiều dự án phải mất 7-10 năm mới xong. Điều này khiến chi phí tài chính, chi phí quản lý “ăn” hết vốn của doanh nghiệp. Để thu hồi vốn và có lời, các chi phí này đều được cộng vào giá thành. Điều này lý giải vì sao giá nhà đất liên tục tăng và tăng cao.

Theo ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng văn phòng Hội môi giới bất động sản Việt Nam khu vực phía Nam, giá nhà đất nói chung ngay trong dịch COVID-19 vẫn đứng giá và thậm chí tăng phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Thứ nhất là nguồn cung từ đầu năm 2020 đến nay giảm mạnh, đặc biệt tại thị trường TPHCM. Thứ hai, nhu cầu đầu tư bất động sản nói chung vẫn rất lớn. Thứ ba, dịch COVID-19 khiến nhu cầu trên thị trường bất động sản giảm tại một số khu vực, nghiêng về phía các tỉnh, còn tại TPHCM nhu cầu vẫn cao, cho nên giá căn hộ, đất nền, nhà ở riêng lẻ vẫn tăng đều đều.

Bất động sản công nghiệp cũng tăng mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2020 được Savills Việt Nam vừa công bố cũng ghi nhận giá thuê đất khu công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc cũng tăng mạnh. Trong đó, giá thuê đất bình quân tại các khu công nghiệp cho cả vòng đời dự án tại tỉnh Bắc Ninh là 95 USD/m2, Vĩnh Phúc 65 USD/m2, Hà Nội 129 USD/m2, Hải Phòng 96 USD/m2, Hưng Yên 83 USD/m2... Bên cạnh tiền thuê đất, doanh nghiệp đầu tư vào các khu công nghiệp còn phải trả các loại phí sử dụng hạ tầng, phí quản lý, phí xử lý nước thải, tiền nước sạch...

Trước đó, trong báo cáo mới hồi tháng 10/2020 của CBRE Việt Nam ghi nhận thị trường bất động sản công nghiệp trọng điểm phía Nam với tốc độ tăng trưởng nhanh về giá và tỷ lệ lấp đầy cao. Giá chào thuê đất công nghiệp đã vọt lên 20-30% so với quý III/2019. Mức giá này được tính cho kỳ hạn thuê còn lại của dự án. Mức giá chào thuê ở trên chưa bao gồm thuế VAT và phí quản lý/dịch vụ.

Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy bình quân của vùng công nghiệp trọng điểm phía Nam đạt 84,5%. Trong khi các khu công nghiệp đang hoạt động tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An đạt tỷ lệ lấp đầy bình quân trên 80% thì tại TPHCM tỷ lệ này đã đạt trên 90%. Điều này làm cho áp lực giá cho thuê bất động sản công nghiệp có thể còn tăng trong 2021.