Nhà đầu tư "chạy nước rút" mua bất động sản trước khi 3 Luật mới có thể có hiệu lực từ 1/8/2024?

3 Luật mới gồm Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, thay vì tháng 7 như kế hoạch tại Nghị quyết của Chính phủ. Thông tin này nêu tại công điện ngày 26/5 của Chính phủ, do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà ký, gửi Chủ tịch UBND, HĐND các tỉnh, thành phố.

Theo các chuyên gia, những điểm mới của Luật Đất đai sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn nhưng có thể sẽ khiến giá bất động sản tăng sau năm 2025. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng, chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Theo vị chuyên gia này, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Đồng quan điểm với ông Tuấn, các chuyên gia cũng lo ngại việc định giá đất theo bảng thị trường sẽ ảnh hưởng đến các nguồn cung bất động sản trong ngắn hạn. Khi đó, chi phí đền bù giải tỏa sẽ tăng, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn. Doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô.

Tuy nhiên, nhìn ở góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho rằng khi 3 bộ Luật mới có hiệu lực, thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm BĐS sẽ tăng cao. Đầu tư vào thời điểm hiện nay, nhà đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá cả phù hợp hơn.

Quan sát thực tế cho thấy, sau cơn sốt chung cư Hà Nội và biệt thự vùng ven Hà Nội, từ tháng 2 trở lại đây các nhà đầu tư đang đổ xô quan tâm đến đất đấu giá, đất nền và bất động sản trong các khu đô thị tại các tỉnh vùng ven Hà Nội như Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Dương...Đặc biệt, bất động sản trong các đô thị lớn tại những thị trường có tiềm năng phát triển mạnh mẽ về công nghiệp được quan tâm.

Điển hình, dự án Vinhomes Royal Vũ Yên (Hải Phòng) đã ghi nhận lượng giao dịch kỷ lục lên tới gần 2.000 nóng dịch ngay sau khi ra mắt kể từ tháng 4. Dự án Palm Manor của GP.Invest tại Phú Thọ cũng ghi nhận thanh khoản mạnh khi vừa chính thức ra hàng vào cuối tháng 4. Dự án SafaBay (Quảng Ninh) ghi nhận tốc độ bán hàng tăng mạnh kể từ đầu quý 2. 

Trong khi bất động sản khu đô thị sôi động trở lại thì đất nền, đất đấu giá pháp lý sạch đang được nhà đầu tư quan tâm mạnh trở lại trong thời gian gần đây. Mới đây, nhiều cuộc đấu giá đất tại Mê Linh, Đông Anh, Chương Mỹ (Hà Nội) đã hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Thậm chí, tại Bắc Giang, Bắc Ninh các lô đất đấu giá cũng đang nóng trở lại.

Ông Tuyển cho biết, bất động sản thấp tầng pháp lý sạch và đất đấu giá tại các tỉnh đang là những sản phẩm được nhà đầu tư nhắm tới trong bối cảnh hiện tại như một kênh tích sản an toàn. Đặc biệt, khi Luật Đất đai sắp có hiệu lực, giá đất sẽ tăng sẽ đẩy giá thành các sản phẩm bất động sản tăng cao. Vì vậy, mua thời điểm này nhà đầu tư có lợi thế về mức giá lẫn cơ hội tăng giá.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Dung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS G.Empire cũng cho biết sau cơn sốt đất Hà Nội dòng tiền của nhà đầu tư sẽ chuyển hướng các tỉnh công nghiệp giáp Hà Nội như: Hà Nam, Thái Nguyên, Hưng Yên, Phú Thọ, Hải Phòng...Đây sẽ là những vùng đất tiềm năng cho nhà đầu tư để đón chu kỳ mới của bất động sản trước khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản được áp dụng.