Nhà đầu tư lẫn người mua nhà ở tranh thủ “săn hàng” trước khi bảng giá đất mới được áp dụng

Ngày 20/12, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND sửa đổi và bổ sung nội dung tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, bảng giá đất hiện hành tiếp tục có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025, thay vì kết thúc vào năm 2024 như quy định trước đó.

So với bảng giá đất năm 2019, bảng giá đất được điều chỉnh theo Quyết định số 71 có mức tăng từ 2 đến 6 lần đối với đất ở. Đặc biệt, theo bảng giá đất mới, tại 5 huyện sắp lên quận: Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng giá đất sau điều chỉnh tăng bình quân khoảng 200%. Trong đó, huyện Thanh Trì là nơi có giá đất tăng cao nhất.

Trước đó, hồi tháng 10, TPHCM cũng ban hành Bảng giá đất ở mới tăng từ 4 - 38 lần so với bảng giá cũ khiến người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất như "ngồi trên đống lửa" vì số tiền sử dụng đất phải đóng sẽ tăng mạnh. Cùng với đó, giới đầu tư và người mua nhà cũng lo sợ giá nhà sẽ tăng sau khi Bảng giá đất mới được áp dụng.

Đánh giá về tác động của Bảng giá đất mới, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất ít nhiều sẽ tác động đến chi phí đầu vào nên dù muốn hay không giá nhà đất có thể sẽ tăng.

Cùng quan điểm, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng Bảng giá đất tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất có xu hướng đòi bồi thường cao hơn trước đây, tức là chi phí đầu vào tăng lên. Khi chi phí này bị đẩy lên cao hơn sẽ tác động dây chuyền, làm tăng giá mua, thuê nhà ở cũng như nhà xưởng trong các khu công nghiệp.

Đặc biệt, bảng giá đất của Hà Nội tăng mạnh so với trước có thể tác động tới giá nhà ở tại Thủ đô, mà chủ yếu là những dự án mới chưa hình thành. Bởi đất đang trong quá trình đền bù, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới có thể khiến giá căn hộ tăng trong thời gian tới.

Trong bối cảnh bảng giá đất mới làm giá nhà đất có thể tăng cao hơn nữa, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư và người dân nên lựa chọn những dự án đã hoàn thành vì đây là phân khúc chịu tác động ít nhất trên thị trường lúc này. Bên cạnh đó, các dự án đã hình thành còn có ưu thế là đầy đủ cơ sở hạ tầng tiện ích do được hưởng từ nền giá cũ.

Thực tế cho thấy, hiện dự án đã hoặc sắp bàn giao đang là ưu tiên được nhiều khách mua lựa chọn, dù là mua để ở hay đầu tư sinh lời. Bởi lẽ, hình thức bán nhà hình thành trong tương lai thường tiềm ẩn rủi ro lớn về tiến độ. Trong khi những căn hộ đã hoặc chuẩn bị được bàn giao ngoài đảm bảo về mặt thời gian thì cơ bản đã hoàn thiện hệ thống tiện ích nội ngoại khu, có thể kiểm định chất lượng, thiết kế căn hộ xem có phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng.

Kết quả một khảo sát của Savills Việt Nam cũng cho thấy, 80% lượng giao dịch thành công trong bối cảnh thị trường nhiều thách thức đến từ những dự án có pháp lý vững chắc, tiến độ xây dựng đúng giao kết.

Theo khảo sát, trên thị trường hiện nay, nguồn cung các dự án đã hoàn thành hiện tập trung đông ở khu vực Đông Hà Nội, Đông Bắc Hà Nội với nhiều đại dự án đang hút mạnh người mua bất động sản. Nguyên nhân vì đây là khu vực vẫn còn nhiều quỹ đất, đang tiếp tục được đầu tư, mở rộng theo nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng. Hiện khu vực này cũng đang có sự sôi động trở lại khi Bảng giá đất mới được công bố.

Lộ trình công bố bảng giá đất mới theo giá thị trường dự kiến chính thức áp dụng từ đầu năm 2026 theo Luật Đất đai 2024.

Do đó, giới chuyên môn cho rằng, xu hướng người dân tranh thủ "thời gian vàng" để làm thủ tục nhà đất, còn giới đầu tư, người có nhu cầu nhà ở cũng tranh thủ cơ hội để săn nhà đất vì lo ngại giá tăng cao sẽ tiếp tục diễn ra từ nay cho đến hết năm 2025.

Không diễn ra rầm rộ, nhưng từ nhiều tháng qua, đặc biệt từ đầu tháng 8/2024, khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, giới đầu tư dường như "đánh hơi" được sự tác động của chính sách mới lên thị trường và ngấm ngầm săn tìm bất động sản tốt để mua, khiến cho giá nhà đất tăng mạnh.

Ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cũng cho hay, giới đầu tư đang quay trở lại với bất động sản để đón đầu chính sách mới. Gần đây, có nhiều khách hàng liên hệ đặt hàng môi giới tìm các bất động sản với tiêu chí là giá tốt, vị trí đẹp.

Tâm lý của nhà đầu tư có sẵn tài chính lúc này là sẵn sàng gom hàng, chờ thời gian tới bảng giá đất mới được ban hành, thị trường hồi phục, kỳ vọng giá sẽ bật tăng.

"Tuy nhiên, nghịch lý là khi thị trường khó khăn, nhiều người miệt mài rao bán, thậm chí chấp nhận giảm giá nhưng không ai quan tâm, nhưng khi vừa thấy có dấu hiệu phục hồi thì đổ xô đi tìm mua, nhưng lúc này người bán đã không bán nữa", ông Nam nói.

Giới chuyên kinh doanh dòng sản phẩm này nhận định, diễn biến của thị trường hiện nay hoàn toàn khác với giai đoạn sốt nóng trước đó, nhu cầu đầu tư bất động sản cũng tăng cao, nhưng việc lựa chọn sản phẩm rất cẩn trọng và hầu hết đều xác định mua để tích sản và đầu tư đường dài, chứ không phải để "lướt sóng", tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn như trước.