Nhà đầu tư lập dự án né đất xen kẹt

Chăm chăm quỹ “đất sạch”, né tránh đất công và đất xen kẹt

Tại khu đất rộng hàng chục nghìn m2 nằm tại nút giao đầu cầu Thượng Cát (xã Đại Mạch, huyện Đông Anh), Liên danh Công ty CP Tập đoàn Telin, Công ty CP đầu tư bất động sản Toàn Cầu (gọi tắt là Liên danh nhà đầu tư – PV) đang đề xuất xin thực hiện dự án đầu tư Khu thương mại, dịch vụ Đại Mạch – Telin theo hình thức thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo đó, ban đầu Liên danh nhà đầu tư đề xuất nghiên cứu thực hiện dự án với quy mô khoảng 6,3ha tại khu X1, X2 thuộc Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000 đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt có chức năng đất công cộng thành phố (cụ thể là thương mại – dịch vụ); tổng vốn đầu tư dự kiến là 868 tỷ đồng.

Hiện trạng là đất nông nghiệp của các hộ gia đình thôn Mạch Lũng, xã Đại Mạch được giao theo Nghị định 64 của Chính phủ; đất mương đường nội đồng do UBND xã Đại Mạch quản lý và đường giao thông liên xã, trạm quản lý giếng.

Sau đó, nhà đầu tư liên tục đề xuất thu nhỏ quy mô dự án theo hướng bỏ đi những phần đất công, đất xen kẹt.

Sở Quy hoạch-Kiến trúc (QH-KT) Hà Nội cho biết, tại hồ sơ gửi kèm công văn 7738 ngày 4/10/2022, Liên danh nhà đầu tư đề xuất thu nhỏ tổng diện tích dự án thành 4,7ha, gồm 3 khu đất: Khu X1 (khoảng 2,42ha); Khu X2 (khoảng 1,5 ha); Khu X3 (khoảng 0,77ha). Theo đó, ranh giới đề xuất dự án trừ đi phần đường giao thông hiện có (cắt ngang qua nút giao cầu Thượng Cát theo quy hoạch) và một phần đất phía Đông khu đất ký hiệu X1.

Đến ngày 25/10/2022, Liên danh nhà đầu tư tiếp tục có văn bản 2510 đề xuất thu nhỏ diện tích đề xuất dự án với tổng diện tích còn 4,3ha gồm 3 khu đất (không nêu rõ diện tích từng thửa đất). Theo đó, ranh giới dự án tiếp tục trừ đi phần đất phía Đông Bắc khu đất ký hiệu X1 và X2 (khu vực giáp với tuyến đường quy hoạch mặt cắt 30m phía Đông Bắc).

“Qua kiểm tra, đối chiếu với Quy hoạch phân khu N4 được duyệt, nội dung đề xuất của Liên danh nhà đầu tư tại văn bản 2510 có ranh giới không lấy hết ô quy hoạch có chức năng cộng cộng đô thị, tạo ra các thửa đất xen kẹt tại phía Nam và Tây Bắc khu đất ký hiệu X1 và X2, khó kiểm soát về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan khu vực”, Sở QH-KT chỉ rõ.

Cũng theo Sở QH-KT, dự án tại khu vực các ô đất công cộng đô thị nêu trên cần đề xuất công trình điểm nhấn theo định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan của Quy hoạch phân khu N4 ranh giới dự án cần đảm bảo lấy hết ô quy hoạch (chỉ trừ đi phần đất Trường Tiểu học Đại Mạch và Trường THCS Đại Mạch hiện có), đảm bảo khớp nối đồng bộ kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật theo Quy hoạch phân khu đô thị N4 được duyệt.

Yêu cầu đồng bộ quy hoạch, tránh tạo quỹ đất xen kẹt khó xử lý

Sau khi lấy ý kiến thẩm định của các Sở ngành và UBND huyện Đông Anh, ngày 17/7/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Hà Nội có tờ trình gửi UBND TP về việc Liên danh nhà đầu tư đề nghị thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để đề xuất nghiên cứu lập dự án Khu thương mại, dịch vụ Đại Mạch – Telin tại xã Đại Mạch, huyện Đông Anh.

Sau đó, UBND TP có văn bản giao Sở TN&MT tiếp tục rà soát, làm rõ một số nội dung. Trong đó, chủ trì trao đổi, làm rõ ý kiến của Sở QH-KT, của huyện Đông Anh về diện tích, ranh giới khu đất nhà đầu tư đề xuất dự án đảm bảo đồng bộ ô đất quy hoạch, tránh hình thành diện tích đất xen kẹt của ô đất quy hoạch.

Về ưu tiên bố trí các công trình có tính chất quan trọng, có tính chất điểm nhấn về cảnh quan đô thị của TP; về diện tích sàn xây dựng của khu vực bố trí chức năng thương mại; báo cáo bổ sung về năng lực tài chính của nhà đầu tư để đảm bảo tính cập nhật tại thời điểm trình UBND TP…

Được biết, Sở TN&MT cũng trả hồ sơ của Liên danh nhà đầu tư về đề nghị chấp thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án Khu thương mại, dịch vụ Đại Mạch – Telin. Đồng thời, đề nghị nhà đầu tư giải trình, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Lý giải về đề xuất giảm quy mô diện tích ô đất nghiên cứu xuống khoảng 4,3ha với ranh giới không lấy hết ô quy hoạch có chức năng công cộng đô thị, Liên danh nhà đầu tư cho biết, do phần quy mô diện tích khoảng 4,3ha này tương ứng với diện tích đất nông nghiệp giao theo Nghị định 64 cho các hộ dân, đảm bảo đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo quy định, các phần diện tích còn lại là đất đường mương nội đồng, đất nông nghiệp công do xã quản lý.

Việc phân tách các loại đất ngay từ đầu như vậy nhằm dễ hơn trong việc xác định diện tích đất nhận chuyển nhượng với các loại đất khác, song nhược điểm của phương án là tạo ra các thửa đất xen kẹt , khó khớp đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án.

"Từ thực tế nêu trên, cùng với việc khảo sát, nghiên cứu, đánh giá, nhằm đảm bảo khớp nối đồng bộ kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật khu vực, tránh hình thành diện tích đất xen kẹp của ô đất quy hoạch, nhà đầu tư báo cáo và đề xuất với Sở TN&MT, UBND TP xem xét, cho phép Liên danh nhà đầu tư được nghiên cứu thực hiện dự án với tổng diện tích khoảng 6,3ha", Liên danh nhà đầu tư kiến nghị.